【商业地产】如何清醒地认识规划

www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载【商业地产】如何清醒地认识规划----好的规划是成功的一半做好一个规划，显然不是一件容易的事情。在目前国内开发的商业地产中，有一些发展商对规划的认识仍不够清晰。规划往往是对开发商能力的最大考验之一，因为一个成功的商业地产项目不仅需要开发商很强的战略思维，而且需要非常理性的发展思考。说得更确切一些，规划其实是一种对项目发展预期宏观层面的决策和判断。----世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药，任何先进的规划都是根据项目所在的城市状况、地理位置和商业状况而做出的一种因地制宜、适应当地实际情况的规划方案。广州天河城广场能一举成功，与其规划上的先进性密切相关。而国外的众多成功的购物中心，也充分说明了这一点。天河城自20世纪90年代后期进入良性运营，直至今日，它在规划方面的许多成功之处仍成为今日国内购物中心学习和研究的样板。天河城的成功之处有：一、有远见的开发决策。天河城的成功，不仅在于它让“ShoppingMALL”的商业模式在中国一级城市取得首次成功，而且造就出一个天河中心商圈。在六运会以前，天河城所在的区域还是一片农田，因为六运会的举办，政府在此建设了天河体育中心和六运小区等一系列工程，随后进入90年代，天河开始大规模地开www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载发建设，建有一些小区并形成了比较集中的中央商务区，但是商业氛围还远远不够成熟。天河城的开发商在研究了相关风险因素之后，肯定了这个区域的巨大的商业价值，于是以全新理念的“ShoppingMALL”购物理念导入天河城广场，以全新购物方式使其成为广州最有价值的商业区域之一。而且随着周边商业项目的陆续开发建成，这一区域将成为广州的商业中心；二、良好的建筑格局规划。在商场内，基本上没有商业死角，个个门面都保持比较理想的人气，商城内购物的导向体系十分健全，消费者购物非常方便，在商场内即使逛很远的路，也不会迷失方向。而这正是良好的建筑格局规划比较具体的体现；三、良好的商业组合。在天河城广场内，吉之岛位于负一层，直通地铁，首层、二层为名店区，三、四、五层为天河城百货区及名店、通讯、家私区等，六、七层为美食及游戏区。这样的商区组合使各个商业业态的价值得到比较理想的体现，各个功能之间各得其所，互相促进而且都保持比较理想的人流。十年之后，天河城广场依旧人流如鲫。而现阶段中国开发的购物中心，仍有很多地方要向天河城学习，这正是成功的规划和正确决策所致。---商业地产规划的尺度就是人的尺度任何购物中心都希望拥有一流的规划，但规划也意味着代价，先进的规划更意味着巨大的代价。很多商业地产开发商在面对这个问题时，常常反复权衡，从经济效益和长远规划等方面进行对比和论证。事实上，规划也正是对魄力、胸怀与智慧的考验。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载一个例子，如商业地产项目临街面东面为一条主街道，为使项目东面形成一个有利于商业旺场的人行通道，需要项目东线整体后退10米，以使其成为一条街道。这样做本身无可厚非，但仔细研究一下就可以发现，这种退让就意味着项目损失了大块的土地，这样的退让意味着巨大的经济损失。面对这样的情况，有一些购物中心的开发商就想：其实那条街道退不退让也没有多大的关系，这样吧，我们也不退10米了，我们退5米吧。理想的规划方案在利益的现实面前，往往显得无比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”这种思想，在购物中心的规划论证中并不少见。事实上，无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购物中心的规划方案，是永远也不可能获得最优的购物中心规划方案的。在一个购物中心的规划建设中，我们深刻地体会到：一个商人的心胸有多大、思想有多远，那么购物中心的规模就能有多大，可持续经营就能走多远。无视商业的客观规律，这种规划方案将为购物中心日后的经营埋下失败的种子。导致购物中心运营失败的诱因，一定会在日后经营过程中的某一个阶段站出来，他会出奇不意地宣布：这个购物中心在规划上存在重大缺陷，但我们无计可施……规划对购物中心的重要性，在此我们无须重复。当我们谈到这里的时候，或许会有人问我们：在购物中心的规划当中，什么才是真正科学的标准呀？我们认为：购物中心的规划没有固定的标准，唯有人的尺度才是最根本的规划尺度。以街道宽度标准为例，在美国，购物中心街道的宽度以9至15米为宜，在英国，购物中心街道的宽度以7.5米至10.5米为宜,而在中国，购物中心的街道www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载宽度却以6至10米为宜。只是一条街道的标准，在不同的国家、不同的地区，就有不同的标准，可见购物中心的规划并没有一成不变的标准，而是在任何地方都要因应区域经济的状况和消费者的需要，而进行相应的规划方案的设计。所以，购物中心并没有一成不变的标准，而只有人的尺度才是最根本的规划尺度。购物中心的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要，在中国的购物中心规划设计中，我们就必须要根据人的习惯来进行设计，如人们在商业街内行走时，对一层以上的范围几乎是“视而不见”的，而横向关注范围就在10米至20米之间，至于超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺。因此，在规划方案的设计当中，我们不应当只考虑某一个方面，而要从各方面进行综合的考虑。由此可知，优秀的规划设计师不仅要考虑如何设计二楼商业的视觉效果，更要考虑商业街的宽度，同时还要考虑广告位的设置，这些综合的因素都是繁琐而细致的工作，但这是对购物中心规划一个基本的要求。商业的运作是一门科学，它的一切规划都必须符合人类的心理习惯，从人性的角度而进行战略决策，以人的尺度作为规划的准绳。如果欠缺魄力、胸怀与智慧，而只着眼于斤斤小利，这样造成的损失将是无法弥补的。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载商业地产的规划没有固定的、现成的标准可以参照，在北美和日本等地，目前就留下了大量在规划上失败、导致整体经营失败的例子。“被抛弃的MALL”就在很大程度上说明了这一问题。一个购物中心不可能经过两次整体规划，在没有固定的标准的时候，现代商业地产的开发就好像是在进行一场没有对手也没有裁判的竞赛。但这并不表明这场竞赛没有对手和裁判，他们只是现在不出现而已，而会在若干年后站出来。然后市场也会告诉你：什么是对的，什么是不对的，而这时开发商已没有可能再重新进行规划了。因此，对于商业地产的开发商来说，哪些代价是一定要付出的，谁也没有一个现成的答案。如果说一定要有一个结论，那么这个结论就是：对项目回报最大化又最合理化的分析之后，根据消费者的客观习惯和预测未来面对竞争的状况，开发商对此做出一个富有理性和气度的规划方案。---购物中心面积的妄想症与恐慌症www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载在一个购物中心的规划方案当中，商业面积的规划，是最根本的、也是最重要的规划。科学地说，购物中心商业面积的规划并不只是一个技术层面的工作，而是一个战略层面的工作。在一块土地上根据地形地势进行建筑设计，是任何一位建筑设计师可以做的工作，但是，如何确保购物中心的商业规模能引爆市场，并使购物中心在未来获得可持续的发展，就需要对社会环境、经济发展、人均购买力和城市发展进行全方位的分析和判断。目前在中国开发的购物中心，相当多数的购物中心一味追求规模效应，将购物中心的规模做得足够大，这种出发点，本身就是不成熟的。购物中心并不是越大越好，大并不能解决任何运营上的难题，而只会带来运营上的难题。规模大，固然使购物中心经营的商品更多，消费者选择空间更大，但与此同时，大同时意味着累，一个购物中心的规模越大，消费者购物、消费就会感觉越累。目前在北美、日本生存的购物中心，超大规模的购物中心只占极少数，数量最多的，还是便利型的、社区化的中小型购物中心。除了极少数在娱乐经济上投入巨大的超大规模的购物中心之外，相当多的规模较大，但主题性和经营特色不强的购物中心，都难逃被淘汰的命运。近年来，全美1180个大型购物中心有1/5处于勉强维持的状态。从1996年以来，全美大型购物中心的建设已经减少了70％。发展停滞不前的主要原因还是收入问题。商场越大并非意味着收入越多。这和建摩天大楼一样，楼越高，维护费用就越高。美国MALL去年的营业额为8.6亿美元，如果减去维持正常运转的费用，年收入大约只有4000多万美元，比起建造这座商城花费的6.5亿美元来说，可www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载真不算多。规模巨大的购物中心不仅意味着巨大的投入，同时也意味着巨大的风险和巨大的运营成本，这一类购物中心的成功也在较大程度上依赖于假日经济和旅游经济的带动。一个超大型的购物中心，如果没有主题特色，同时在娱乐配套上投入不多，其持续成功的可能性微乎其微。而目前，中国在建的超大型购物中心，绝大多数属于这种类型。中国商业地产开发商都想让他的购物中心成为一个超级大的购物场所，却没有更深入地想到，如何让他的购物中心能吸引别人前来购物？美国MALL位于双城（明尼阿波利斯市和圣保罗市）附近的布鲁明顿市，是目前美国规模最大的购物娱乐中心，主要特色是娱乐及休闲设施的比例特别高的MALL，包括一个占地7公顷的史奴比主题公园、一个120万吨的水族馆以及一个两层高18洞的迷你高尔夫球场等。商场部分刻意突出强烈的主题装修风格，销售一些有趣及具有收藏价值的商品。而中国已建或在建的购物中心，是否具有这种吸引力呢？中国的购物中心都想做得像美国MALL一样大，一样成功，却缺少这方面的投入和准备。一个城市的商业规模有多大，往往是商业地产开发商首先必须考虑的第一因素。除此之外，本项目所处的地段如何，项目的占地面积是多少，竞争对手状态怎么样，以及预期市场份额是多大，都会成为商业地产项目在评估规模时的考虑因素。