商业地产规划学习资料

商业地产规划学习资料目录一、商业地产规划设计二、商业策划中商业地产定位的10大依据三、商业地产策划细节决定成败四、商业地产规划设计“五步曲”五、社区商业的规划布局与业态组合六、商业街的商业规划七、购物中心市场定位分析八、专业市场的商业规划九、商场环境空间设计指导细则十、商场平面规划原则十一、购物中心空间设计效果图(图)十二、购物中心卫生间如何节能十三、景观规划在商业地产中的作用十四、如何规划购物中心商业业态？十五、如何做好商业地产的建筑策划十六、购物中心开发的规划和设计方法十七、商场中楼梯间的防火设计十八、法国商业室内设计(图)十九、购物中心的VMD体系与策略二十、香港的购物中心建筑设计二十一、超高层商业中心前期规划的五大招术二十二、商业地产的商业业态规划二十三、商业地产的室内人流系统的规划二十四、购物中心入口设计的诠释方法二十五、关于中央空间的动线分析二十六、国外MALL建筑风格与借鉴二十七、商业规划是商业地产成功的重要前提二十八、规划布局及色彩在商场中的运用二十九、合理解决商业地产布局的几个操作技巧三十、如何让商铺人流最大化三十一、商店的店内布局设计三十二、购物中心如何打好美食牌？三十三、武汉光谷广场夜景照明设计详解一、商业地产规划设计“地段，地段，还是地段”，这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性，中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区，每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。重视选址，更要重视规划设计现实中，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越，但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误，即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠，也无力回天。如此，不但给投资商造成一时的各种严重经济损失，同时也必然带来各种难以估计（包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面）的连环性经济损失，更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位很多情况下，开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法，完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而，目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行，但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足，只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果等方面进行构思，未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成，甚至反其道盲目设计。如此，其结果必然与商业广场实际经营运作规律格格不入，造成商场布局迷宫、设计华而不实等问题。由于最初规划设计不合理，不少商业项目都需要在建设中调整修改方案，这时最好做到建筑设计与商场新的合理规划布局同步协调，避免造成不必要损失。因为已建好的商场硬件设施今后很难进行有效整改，只有认真注意做到建筑设计方案与商场合理规划布局专业技术相结合，做到双方优势互补、相辅相成，才能创造出更好的商业氛围，进一步提高竞争能力，创造寸土寸金的巨大经济效益。如果商业项目开发仅是依赖住宅建筑设计大师，将建筑设计大师的商场设计布局视为金科玉律，不能变更，脱离实际，最终开发出来的商业地产项目将违背商场运作规律，受到市场无情抛弃。商业地产规划设计要与商业经营密切配合商场整体规划布局，决定着商场的后期经营，对经营者和投资商的收益有着至关重要的作用。一个商业地产开发的规划设计主要包括建筑设计、商业配套规划、卖场规划（商铺分割）、立面外观规划以及商场装修规划等，每个规划步骤都要紧紧结合项目的业态定位、商业经营来设计，不能脱离商业运作实际。商场规划比住宅建筑设计复杂，商场设计要结合商场业态，如在大型商业的建筑设计中，主力超市百货对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求；大型娱乐设施对功能布局、内部人流路线更有特殊的要求；而餐饮需要有排污配套等。再如，商业地产具有“恐高症”，楼层越高就越不受投资者追捧。一般而言，商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流，因此目前很多商场包括购物中心，都把购物设计在底层，高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的这个特性，针对不同建筑层的业态设计商场。如果商场没有个性鲜明、因地制宜、引导客流、全面协调的整体规划布局，往往很容易造成高层商铺长期空置。在商业地产的总体规划设计上，建筑设计师要与精通商场规划布局的专业技术人士紧密配合，更要特别注意每个环节的重要性和协调性，否则一个环节失误，往往都会造成效果欠佳或失败的结局。二、商业策划中商业地产定位的10大依据定位依据一：符合本土实际家乐福每决定开一家分店时，多要用长达两年的时间对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例等情况也要进行非常缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功旺场的大前提。而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件定位依据二：符合城市发展方向万达在宁波的购物中心现在不是很旺的地段，但是万达决定去做。因为是新规划开发区，是城市发展方向。行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。万达购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。定位依据三：符合商业业态发展趋势维多利亚广场位处广州最繁华的天河城商圈中央，在经历了几次经营失败之后，重新定位为文具办公用品中心。然而，在一个非常成熟的零售商圈中独树一帜地去搞一文具批发市场是肯定行不通的。定位依据四：符合商业发展规律所谓商业规律，就是从商业市场实践中总结出来的成功法则与失败教训。例如，从国内外商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致600米左右。定位依据五：差异性原则北京京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严重缺失。为了弥补这一市场空白，马奈草地将项目定位为高端文化情景商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。马奈草地一系列的差异化的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。定位依据六：定位的坚持原则黄先生操作的广州著名的天河南特色商品街，确定定位为体验式特色商业后，即便品牌店想进驻，如果与原定位不符，同样是不让它们进驻。除非这些品牌能改变特色，否则即使是全球最好的品牌也不行。定位依据七：适度前瞻性东莞市虽然有1000万人口，但消费群体主要分为两类。一类是高收入阶层，另一类是在工厂打工的工薪阶层，这类人群占总人口的70％多。而购物中心是定位中高档的业态，东莞的高收入人士多有到广州和香港购物的偏好，因为去二地太近，也就一小时车程，而工薪阶层收入偏低，不可能经常到购物中心消费。所以，东莞并不适合发展定位中高端的大型购物中心，适合的是以日常生活用品为主为平价大卖场。定位依据八：市场导向原则由于项目附近都是批发市场，缺乏休闲娱乐场所，周边的居民去购物一般会选择邻近的北京路步行街，以享受购物、休闲、娱乐的多元化消费体验。亿安广场在历史久远的批发市场经营百货实在是独力难撑，以惨败关门，后来经过重新定位于玩具精品市场后取得了巨大的成功。定位依据九：最适合发展模式开发商是商用项目开发活动中的主角，商业项目在开发伊始，首先应该根据开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，来确立相应的融资方案和财务目标。定位依据十：逆向思维原则如果开发商能换位思考，采取逆向思维，要以市场为圆心，以消费需求为半径，逆向倒推，这样调研出来的定位就会更准确，更到位。二、商业地产策划细节决定成败——2008年安徽市场商业地产调查实录4月5月，本是商业淡季，安徽商业地产却是热火朝天。先是来自上海的安徽七浦服装批发市场小体量占位，接着来自北京的中绿广场及本地的安徽白马服装城均以10万平方米左右的体量出位。“五一”春季房展会刚过，一家大市场便启动ShoppingMall改选计划；5月中旬，持续选势好几个月的安徽元一时代广场，隆重推出铂金创富投资计划；下旬，挟外资零售店家乐福入驻优势的安徽国际购物广场公开发售。尽管这些商业地产项目推出后，煤体热登商铺抢购场面，但业内人士还是对此颇有微词：上月三市场下月三Mall，商业地产真有这么火？4月中旬，国务院流向经济研究所住兴州副所长在参加安徽省零售业高级职业经理人培训班讲课时，临场换话题，紧急呼吁：尽管中国商业地产开发已进入了新的历史时期，商业地产的快速升温将会导致商业地产综合症的形成。无独有偶，4月下旬，在南京召开的“CCE2004首届城市商业地产论坛”上，中国土木工程协会长潭庆链、中国房协顾云昌秘书长及来自上海、南京、杭州、合肥的建筑专家、商业专家和房地产企业家也达成共识：中国商业地产对城市建设及整体经济增长起到了举足轻重的作用，但商业地产迅速升温、粗放开发的同时也存在巨大的隐患，商业地产的盲目开发重复建设，商业地产规划布马混乱，注重招商忽视后续经营等，正在造就城市商业资源及社会资源的巨大浪费。来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。细致规划从现有商业地产项目规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体量的ShoppingMall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万平方。更令人无法容忍的是，商业地产开发商在做项目规划时，也不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构，而且相互攀比着，你搞8万，我搞10万，他搞12万，她再搞20几万，一路下来，个别城市出现超过百万平方米的特大型商业地产项目也就不足为奇了。而安徽商业联合会有关人士表示：‘这里面有三个问题，城市人口不足150万，在全国城市竞争力报告中，位列40个鼓励投资城市的第32位，这样一个中等偏小的城市，可以容纳体量近10万的ShoppingMall几个？第二，合肥商业繁荣程度较高，传统业态百货店和新型业态超市构成的商业结构相对比较合理，但新的商业地产项目大都盯住ShoppingMall，打破了原有商业结构的平衡，在新的商业生态平衡未相成之前，ShoppingMall有一定“新鲜度”，但ShoppingMall数量增多和质量的不确定性又会直接影响其市场“保鲜’能力。第三，大型商业地产项目的规划中，交通是首要考虑的问题。现在全国已有一部分城市对大型商业地产项目规划听证时实施交通一票否决别。再看看安徽的一些商业地产项目，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不管自己是否处在当地城市规划的商业中心或商业次中心，一味宣称打造城市”新商圈“、”新地标“、”第几商圈“，又不去测算如此体量的ShoppingMall需要多少人流，凝聚多少人气，方便多少人居留，更谈不上对ShoppingMall这种新型业态人性服务更多追求的核心。一位不愿透露姓名的业内人士指出，一家炒作得很厉害的所谓ShoppingMall，住宅与商铺联体，说白了就是开发商为追求项目利润最大化，把底层商铺做了“包装”。这种商铺在北京就叫底商。无论从招商层面，还是从经营层面、管理层面或者服务层面上看，底商均与商品位的ShoppingMall经营管理有一定差距，要缩小这个差距，真正从业态规划上体现ShoppingMa