万泽太湖湾商业地产项目一期配套规划方案-62页

太湖湾项目一期配套研讨万泽天海营销部商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议项目属性判断本案旅游区位本案所依托的主要旅游资源是太湖。无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。近期——远郊旅游度假物业（第二居所）远期——城郊生态宜居豪宅（第一居所）本案物业属性常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）15%68%17%100公里100-300〉300度假区与城市距离100-300公里对于自驾车游客来讲，100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。本项目距离常州市区约40公里，距离无锡市区约25公里，在距离上不符合度假区的空间优势，故本案从长期发展来看，应该会从第二居所转变为第一居所。角色转换——远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅第二居所第一居所逐渐过渡商业业态研判商业体量判断其它配套研判商业运营建议项目属性判断本案商业概况第一圈层服务对象社区自用型第二圈层服务对象为太湖湾区域型商业第三圈层服务对象为长三角乃至全国范围鉴于本案周边不具有成熟的商业氛围这一现状，一期商业主要服务对象为社区本身随本案后期配套资源推向市场，进一步提升区域性旅游形象，使商业成为社区自用与旅游度假商业并存局面项目后期运作成熟，商业逐渐转型为度假旅游商业为主导从前期自需型商业入手转型为区域性的旅游配套商业提升旅游形象基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。作为旅游度假型商业考量放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%；作为社区自用型商业考量功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；案例借鉴本案商业体量配比依据社区自用型与旅游度假型商业并存考量根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；本案自身商业体量配比依据社区社区规模（万m2）配套商业面积（万m2）圣芭芭拉322.4印象剑桥190.4竺山湖小镇60.605101520253035圣芭芭拉印象剑桥竺山湖小镇00.511.522.53建筑面积(单位：万平方米)配套商业面积（单位：万平方米）建筑面积与配套商业面积比例建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。社区社区人口（人）配套商业面积（万m2）圣芭芭拉57002.4印象剑桥18000.4竺山湖小镇24000.60100020003000400050006000圣芭芭拉印象剑桥竺山湖小镇00.511.522.53社区人口(单位：人)配套商业面积（单位：万平方米）人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。社区人口规模与配套商业面积比例1020234529352736320543514962143640311530140%20%40%60%80%100%KaanapaliAmeliaIslandPlantationKapaluaHomesteadSeaside公共空间旅游设施商业用地酒店用地住宅用地Seaside美国南加州Homestead美国尤他州Kapalua美国夏威夷AmeliaIslandPlantation阿米莉亚岛（佛罗里达州）Kaanapalia美国夏威夷通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。分区开发的滨海度假区和别墅社区。对本案商业体量的建议片区成熟度——目前居住人口较少，缺乏商业氛围未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大本项目商业功能的确定：作为社区商业时面积确定总体量60%考虑根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700－900m2/千人计算商业功能——前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表本项目一期建筑面积8万m2左右；社区商业规模：960-1440m2作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑辐射范围人口约1300人左右社区商业总规模：364-468m2项目一期推出商业部分(1300-1900)m2；本案一期规划7000多平米的商业，4000多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情况再推向市场。根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算商业业态研判商业体量判断其它配套研判商业运营建议项目属性判断商业业态配比依据城市的边缘，基本无配套区域条件交通条件一般，旅游环境不成熟项目定位太湖边大型休闲度假居住区高端项目、低密度企业背景政府企业背景项目在产生经济效益的同时，需承担一定的社会职能，体现政府形象为更好地发展项目，需向政府要相关支持条件，项目需准备相应筹码完善的生活配套区域性旅游支撑不仅仅是楼盘，更是城市发展的一部分新城规划的功能比例借鉴同等条件楼盘功能比例借鉴，界定项目居住功能比例的最上限案例借鉴参照功能比例的上下限业态选择依据无锡圣芭芭拉商业业态指标参考项目概况位置滨湖区马山梅梁路南侧物业类型公寓、花园洋房、联排、独栋开发商香港风水隆房产代理商无规模占地：36万平方米建筑面积：32万平方米商业推出时间一期推向市场：06年5月经营情况商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约24000平方米价格/租金租金：2.0元/平方米·天销售率目前已经招商商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积300平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商（风水隆）招商管理采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中心商业。商业区域图已招商品牌无锡印象剑桥商业业态指标参考项目概况位置马山十里明珠堤西物业类型联排、独栋开发商无锡灵山实业/上海静安置业代理商无规模占地：1200亩建筑面积：约19万平方米商业推出时间一期推向市场：05年10月经营情况商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约4000平方米价格/租金6000元/平方米销售率目前已经售罄商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积200平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商统一招商管理商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及餐饮等。商业实景图商业部分全部售出；开发商正在进行统一招商；预计在08年下半年运营。竺山湖小镇风情商业水街指标参考项目概况位置武进区潘家镇物业类型酒店式公寓、双拼、独栋开发商常州永丰房产代理商无规模占地：910亩建筑面积：约6万平方米商业推出时间一期推向市场：05年10月经营情况商业形式中式商业街规模建筑面积约6000平方米价格/租金12000元/平方米销售率暂无数据商业形态餐饮、零售、休闲主力面积200平米左右运营时间预计08年下半年运营模式业主自行管理目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。商业实景图目前仅有一家便利店经营；业主自行招商；规划业态以零售、餐饮、休闲为主。项目名称所属区域商业业态竺山湖小镇常州太湖湾零售、餐饮、休闲、娱乐香树湾别墅常州市区零售、餐饮湖玺山庄无锡山水度假区零售、餐饮、娱乐印象剑桥无锡马山零售、餐饮圣芭芭拉无锡马山大型超市、零售、餐饮、娱乐太湖高尔夫山庄苏州太湖娱乐、餐饮中信太湖城苏州太湖零售、餐饮、娱乐、商务太湖天阕苏州太湖零售、餐饮、娱乐太湖之星苏州长沙岛餐饮、体验、娱乐宝岛花园苏州长沙岛娱乐、餐饮、零售西山紫郡苏州西山岛娱乐参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。作为旅游度假型商业考量作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，书吧、娱乐以及餐饮等；作为社区自用型商业考量本案商业业态参考社区自用型与旅游度假型商业并存考量根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；商业业态选择建议分类项目餐饮类咖啡厅西餐厅中餐厅特色小吃店快餐连锁店酒吧零售类便利店小型超市特色用品专卖店（高尔夫用品、旅游纪念品）休闲类游艇俱乐部桌球吧/书吧等SPA等休闲类一期选择性推出部分商业街；以传统社区自需型商业为主业态推向市场；根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议项目属性判断对“亲近山水，回归自然”的呼声最高自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。18%30%35%38%40%60%0%10%20%30%40%50%60%70%主题包装景观设计文化性休闲设施人性化服务生态保护8%30%36%40%48%76%0%20%40%60%80%购物主题娱乐康体民俗美食自然风光度假区的产品偏好选择排序度假区的特色选择排序区域度假市场度假偏好一对度假生活的意见：舒适度最为珍贵——作为自然人的特征75%的游客，最为看重度假区的舒适性。此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。8%13%31%58%75%0%20%40%60%80%参与性性价比娱乐性观赏性舒适性参与性性价比娱乐性观赏性舒适性区域度假市场度假偏好二对度假区关键特性的选择关注健康、重视家庭、圈