地产公司的前期策划分析与策略研究

天津大学硕士学位论文某房地产公司的前期策划分析与策略研究ResearchonPre-ProjectPlanningAnalysisandStrategyforARealEstateDevelopingCompany学科专业：工商管理研究生：刘宏涛指导教师：李波教授天津大学管理与经济学部2012年11月独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解天津大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权天津大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日中文摘要房地产前期策划是房地产开发过程中一个总要的环节。在目前的房地产市场中，前期策划往往不受重视，往往在前期策划过程中采取“拍脑袋”做决定的方法来确定开发项目的定位、户型配比、目标客户等，忽略了对相关区域市场的销售情况及各项现有数据的分析及预测，使得项目在投放到市场后销售状况与预期大相径庭。本文主要探讨的是某国有房地产开发公司在津开发项目的前期策划中的得失。首先介绍了房地产前期策划的发展以及在我国的现状，并系统的介绍了房地产行业的常用术语，以及目前各房地产公司普遍的项目开发流程。其次绍了房地产策划的分类和前期策划的工作流程，并介绍了前期策划需调查的重点，通过实例介绍了前期策划与成本、财务、设计及市场营销各环节的关系。再次对天津市房地产市场的外部环境进行了分析，并简单介绍了某房地产开发公司的背景及其在津开发项目所处区域的市场环境。介绍了通过对比该项目及其主要竞品项目的前期策划成果及销售状况，指出该项目前期策划方面存在的问题及改善情况。最后对房地产前期策划进行了总结及展望。本文通过对某公司前期策划的不足及改善措施进行了分析，说明了前期策划中常见的一些问题，并对这些问题进行了总结。相信在不久的将来，前期策划一定会更加的科学化、系统化、全面化，并会对房地产市场的发展起到积极的促进作用。关键词：房地产市场；前期策划；工作流程；策划分析；参考数据ABSTRACTPre-projectplanningistheprimepartofarealestatedevelopmentproject.However,thiscrucialparthasn’treceivedenoughattentionoreffortundercurrentsituationatthetimebeing,realestatecompaniestendtomakeimprudentdecisionswhensolvingproblemssuchas:marketpositioning,familyratio,andcustomertargeting;whichneglectsthefactoftheregionalmarketsituationandtheanalysisandforecastoftherelevantfigures,thereforethesalesnumberisalwaysverydifferentfromthecompanies’expectationaftertheprojectisfinished.Thisthesismainlydiscussesthestrengthandweaknessofthepre-projectplanningprocessofonestateownedrealestatedevelopmentcompany’sprojectinTianjinarea.Startswiththeintroductionoftheevolvementandcurrentsituationofpre-projectplanningforrealestatedevelopmentinourcountry,theofficialtermsofrealestatedevelopment,andthecommonstandardprocedureofmostrealestatecompanies;Thesecondpartofthisarticleelaboratesthecategoriesofrealestateplanninganditsfullprocedure,summarizesthekeyfactsofpre-projectplanningandtheconnectionsamongcostcontrol,financialpolicies,designingandmarketingstrategiesofaprojectthroughstudyingrealcases;the3rdpartanalyzestheouterenvironmentofTianjinrealestatemarket,brieflyintroducesthesituationoftheprojectsandthecompanybackgroundofcompanyX,comparesitsprojectswiththecompetitor’sprojectsinordertofindoutthepitfallofthecurrentsituationandhowtomakeimprovement.Thelastpartsummarizesthepre-projectplanninganditsvision.Thisthesisanalyzestheproblemsandsolutionsofpre-projectplanningincompanyX,triestofindonewaytomakepre-projectplanningmorescientific,moresystematic,morethorough,andmoreimportantandhelpfulinfuturerealestatedevelopmentindustry.Keywords:RealEstateMarket;Pre-projectPlanning;Procedure;Analysis;ReferenceData.I目录第1章引言...................................................................................................................11.1研究的背景.....................................................................................................................11.2论文研究的意义............................................................................................................21.3房地产前期策划在我国发展中存在的问题..........................................................31.4本文的主要研究内容...................................................................................................5第2章房地产市场前期策划相关理论综述...............................................................62.1房地产市场常用术语概述..........................................................................................62.2房地产项目的开发流程简介.....................................................................................82.3房地产的前期策划.......................................................................................................82.3.1房地产策划及分类............................................................................................82.3.2前期策划的工作流程.....................................................................................102.3.3前期策划需调查的重点和定位...................................................................122.4前期策划与相关因素的关系...................................................................................142.4.1前期策划与成本的关系.................................................................................142.4.2前期策划与财务的关系.................................................................................162.4.3前期策划与设计的关系.................................................................................162.4.4前期策划与市场营销的关系........................................................................182.5本章小结.......................................................................................................................18第3章某房地产开发前期策划的环境因素分析....................................................193.1基于PEST的外部环境分析......................................................................................193.1.1政策分析............................................................................................................193.1.2经济分析.........................................