县居住小区物业管理办法范例

县居住小区物业管理办法范例示范条文第一章县域住宅小区物业管理办法是通则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《xx市物业管理办法》等法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。第二条本县行政区域内物业管理活动适用本办法。第三条县住房和城乡建设局负责本行政区域内物业管理活动的日常工作管理，指导各乡镇和物业管理服务企业工作开展；负责维修资金的收缴、使用、管理工作。财政、发展改革、自然资源和规划、建设、城管执法、公安、民政、市场监管、卫生健康、生态环境等部门在各自职责范围内，对物业管理活动进行监督管理。第四条乡镇人民政府（街道办事处）是物业管理属地的监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责。社区居（村）民委员会协助乡镇人民政府（街道办事处）对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。第五条物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。第二章业主、业主大会及业主委员会第六条房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的；（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（八）法律、法规规定的其他权利。第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；（六）按时交纳物业服务费用；（七）法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导、协助业主共同决定有关事项。第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省、市有关规定执行。第十一条物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。第十二条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十三条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、乡镇人民政府（街道办事处）代表和社区居（村）民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由乡镇人民政府（街道办事处）或社区居（村）民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）协调解决。第十四条筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十五条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十六条首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。第十七条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）工作经费的筹措、管理和使用；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（六）（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十八条业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第十九条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:（一）有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；（四）无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为；（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（六）具有一定的组织能力；（七）具备必要的工作时间。第二十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。第二十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）备案：（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单及基本情况。乡镇人民政府（街道办事处）应当在7日内将备案材料抄送县住房和城乡建设局，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。前款第（二）（三）（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第二十四条业主委员会履行下列职责:（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）配合县住房和城乡建设局、乡镇人民政府（街道办事处）、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；（八）组织业主对物业共用部位、公共设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；（九）调解物业使用纠纷；（十）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。第二十五条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向乡镇人民政府（街道办事处）报送印章印样。第二十六条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。第二十七条业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在乡镇人民政府（街道办事处）监督下，向新一届业主委员会移交。第二十八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。第二十九条业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十一条业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居（村）民委员会指导和监督，并及时组织召开：（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律、法规、规章等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的；（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。第三十二条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。第三十三条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委