中原地产深圳宝安龙光中心区写字楼项目规划建议

宝安中心区A004-0101产品建议谨呈：龙光集团2前言本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。3A004-0101地块1、主体建筑物性质：办公、商业。2、建筑覆盖率：≤30%。3、建筑间距：满足消防和日照要求。4、建筑容积率：≤3.3。5、建筑高度或层数：≤100米。6、计入容积率的总建筑面积为56770平方米，其中:商业性办公面积43770平方米,商业面积13000平方米。4目录天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造5天时——发展需求2030年深圳城市发展规划西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。6天时——发展需求宝安中心组团的功能发展策略建设深圳西部核心城区的综合服务中心高标准建设区域性物流基地高起点、高标准进行城市更新和住宅区的建设构建高效便捷的综合交通设施体系建设高标准、高质量的公共服务设施体系建成环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团新规划不单可以带旺宝安城市化发展进程，也将使宝安经济、政治、文化产生重大影响。宝安中心组团规划7天时——发展需求宝安中心区发展趋势——对比深圳中心区规划住宅市政会展办公商业/商务配套形成生活圈政治经济文化中心商务中心CBD强化商务中心00年-04年02年-04年01年-04年03年-06年07年-08年8宝安中心区开发进程规划住宅市政文化商业/商务配套形成生活圈政治文化中心强化商务中心办公商务中心CBD04年开始05年入住07年开始9天时——发展需求西部通道带来的商机由宝安至珠三角香港西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商业文化中心区更能享受西部通道带来的机遇10天时——发展需求近三年时间，南山写字楼供应较小写字楼市场租赁价格上升15%以上写字楼出租率基本在90%以上，部分更达到100%南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势南山后市需求强大南山中心区的供应量11海岸城东座凯宾斯基大酒店海岸城西座保利文化广场天利中央商务广场海岸商业广场日航超高层项目海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目，预计总推盘量将超过30万㎡，远未能满足西部通道开通后衍生商务需求南山中心区未能满足市场需求12宝恒大厦公路局大厦广场大厦海晖大厦邮电大厦深信泰丰海关大厦泰华大厦冠利达大厦经发大厦供销大厦宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安二路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。天时——宝安写字楼困境13名称标准层面积（㎡）面积分割（㎡）公路局大厦约100050－150宝晖大厦约105740－150之间海关大厦不详70－150冠利达大厦平均200050－100泰华大厦约1500110邮电广场1500100－200广场大厦2000100－280宝恒大厦约1200未定尖沙咀购物广场4F约150080－150供销大厦约96040中怡名苑300多60－80经发大厦75050－110空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在80-150㎡之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。面积区间分析14N0..名称客户门类主力客户1公路局大厦公路系统、地产中介、保险、电子集团、律师事务所等公路系统2宝晖大厦电子、酒店、高科技、保险中介、律师事务所、投资等电子类3海关大厦海关、外经办、投资、顾问、电子、物流、律师等海关、外经办4冠利达大厦酒店、中介、保险、电子、律师事务所等电子类5泰华大厦电子、培训、教育、交通运输、中介、保险等电子类6邮电广场邮电、电子信息、政府机构、中介、投资、保险等邮电、电子信息7广场大厦政府机构、投资、保险、会计事务所、律师事务所等政府机构8深信泰丰大厦尚未招商――9宝恒大厦尚未招商宝恒集团10供销大厦供销系统、物流、化妆品、食品、化工、电子等供销系统11经发大厦外经办、政府单位、保险、贸易、科技、电子、银行等电子科技据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。客户分析资料来源：深圳中原深港研究中心15客户特征分析资料来源：深圳中原深港研究中心电子类公司占主导区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达60%左右；宝安工业厂房客户在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力物流业客户宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入服务业客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券、保险等服务行业；其他区域公司在宝安设立分公司其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；164、写字楼面积区间较小，且租金水平低2、写字楼硬件配置落后，管理一般3、租赁占主流，且发展形式良好5、写字楼客户以本地电子、高科技、物流为主1、写字楼档次不高，未能满足企业形象需求天时——现有困境17时间出台政策调控目的2005年10月《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》；平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求2005年11月深圳开征土地增值税；关于进一步规范我市商品房销售行为的通告2006年4月关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见；央行上调金融机构人民币基准利率扩大供给、严格开发、规范销售2006年5月深圳上调普通住房价格标准；深八条、国六条；2006年6月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条）；央行调整上调银行存款准备金率多项新政严控住宅投资，写字楼成为投资新渠道天时——住宅投资客转入18天时发展需求——宝安中心区即将迎来商务时代现有困状——市场潜藏对高档写字楼的需求投资渠道——多项新政下，新兴的办公物业将成为未来宝安投资客的新目标第一个入市的写字楼项目，将占尽先机！19目录天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造20地利——区域品牌影响力2003年宝安中心区第一拍，推出龙光品牌2004-2005年天悦龙庭成功开发，使龙光成为宝安知名企业品牌龙光已经拉开泛珠三角开发战略，需要平台提升企业形象高调开发住宅，在宝安收获品牌知名度与美誉度21地利占据中心区景观轴心项目东面视野开阔处于十字交通动线中心紧邻五星级酒店，成为商务最有利支撑商业面积较其他项目商业面积大周边物业形态丰富，有利商务氛围限高80米区域具有共享性，但地块自身条件优越22地利——区域竞争优势三个写字楼项目高度受限周边视野不如本项目开阔不临区域主干道在已拍卖地块中，综合素质最优地块开发企业占地面积建筑面积商业面积限高A002-0012荣超6648.6320600400080A002-0013荣超6027.9817800300060A002-0020骏业塑胶5440.3919730350060本项目限高100米，为现有项目最高者23地利在宝安具有品牌号召力地块自身特点在已拍卖地块中，综合素质最优有条件成为中心区商务开发揭幕者！24人和标志性外立面办公平面电梯配置空调配置产品打造25人和——产品打造采用颠覆传统的建筑造型在传统玻璃幕墙上注入新科技通过玻璃幕墙与石材或铝合金板组合在建筑顶部做一定造型个性化建筑外立面26外立面装饰变化设计纯玻璃幕墙玻璃幕墙+石材百叶玻璃幕墙+铝合金板ArtDeco装饰风格27人和——产品打造大堂高度8米以上大堂通过幕墙材料的运用加强与中央公园的景观互动大堂面积在600㎡以上电梯厅宽度3m左右走廊宽度在2米左右公共空间建议28人和——产品打造核心筒采用十字核心筒设计，减少公摊面积增加企业展示面进深在10-15m为最佳标准层面积在2000㎡左右以80㎡、130㎡以及230㎡为基础面积搭配大小面积灵活划分，并确保四个角有足够的企业展示面写字楼层高在3.7m以上，并确保净高2.8m办公空间建议29代表中心区顶级产品的国际商会中心以及罗湖写字楼代表的华润大厦，都是十字型的核心筒布置30办公面积划分建筑平面以正南正北朝向扭动45度，可以保证两个景观面平面间以大小面积之间组合搭配，配合不同企业对面积的不同需求平面单位划分从低楼层到高楼层不变230㎡80㎡130㎡335㎡中央公园可看中心区标志性建筑31人和——产品打造本项目限高100米3.8m的层高，扣除商业层高，应有22层电梯划分为高低两区，4-17为低区，18-22为高区高区有两部电梯，其中一部能到达地下停车场低区三部电梯，其中一部能到达地下停车场两部货梯都能到底下停车场电梯应采用原装进口品牌，如瑞士迅达，日本三菱等电梯运行速度在4米/秒左右，可成为卖点电梯轿厢安装LCD，载重在1350Kg以上电梯数量、设置32人和——产品打造空调系统应为原装进口为适应企业办公时间灵活，空调应能24小时供应、分户计量能够拥有独立新风以及排风系统如采用VAV变风量系统，并在特殊情况下转换全新风系统，可成为项目卖点空调配置33人和——产品打造电话通讯系统，光纤接入，每层200门直线电话接口（1门/5平方米）；数据通讯系统，光纤端口至楼层（可光纤端口至桌面），五类线到柱面，直接连通千兆宽带城域网骨干接点；有线电视系统，预留卫星通讯安装通道；预留光纤接口和其他网络接入商设备安装位置；支持各种上网方式、提供代理或虚拟服务器业务、提供网络打印、绘图、数码制作；智能化设备34人和——产品打造引入知名品牌作为物业顾问提升服务品质引入IBMLotusWorkplace系统来增强品牌效应、通信功能在缓冲空间引入绿化成为空中花园设置客呼吸玻璃幕墙，可以上下进、排风设置恒温恒湿空间产品附加值35预祝龙光写字楼项目合作愉快！36附：写字楼产品详细建议建筑外立面入户大堂外部环境营造电梯大厅办公空间电梯系统空调系统智能化系列37写字楼公共配置标准在基本配置上有以下方面：公共空间（外立面、入口大堂、外部环境、电梯厅、卫生间等）办公空间（平面布局、层高要求）基础设备（电梯、空调、智能化等）381、建筑外立面造型：新颖独特、或典雅不凡装饰：千篇一律的玻璃幕墙，如何变化夜间：灯光效果营造进行专业视觉测试，通过调查企业决策层对外立面的喜好，给予外立面设计参考意见（作为后期服务内容之一）39个性化建筑外立面40外立面装饰变化设计纯玻璃幕墙玻璃幕墙+石材百叶玻璃幕墙+铝合金板ArtDeco装饰风格41夜间灯光效果，找造项目夜间高档形象——为项目带来更多商业人流，使项目成为西岸标志性建筑环境灯光422、入口大堂设计层高：甲A写字楼大堂达到18米（商业三层），甲B写字楼达到12米（商业二层）装饰：建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。用材：采用高级石材与现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格楼盘名称大堂高度（米）航天大厦14诺德中心12卓越大厦10国际商会中心18世界金融中心18关键词：高度气派43通过与商业规划结合实现与中央公园绿化的结合使其与大堂内环境遥相呼应既美化环境又增加大堂明亮度3、外部广场环境营造444、电梯厅设计访客接触最多的场所尺度应以舒适为准，建议聘请国际知名专业大师设计，提升档次与品味。同时配以简洁时尚的灯具可以把空间舒适感放大，尤其强调灯光对人体的影响关键词：宽敞明亮品味455、办公空间设计层高要求：净高要求：2.8米以上预留网络地板高度目前中心区甲级写字楼大多保证净高在2.8m，层高也相应加大到4.0-4.2m代表蔡屋围片区顶尖产品的华润大厦以及中心北区的诺德中心，层高均在4.2m以上465、办公