北京房山区房地产市场情况浅析及十二五规划

北京房山区房地产市场情况浅析房山区简介区域概述：房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。地理位置房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。人口与区划房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15分钟车程，距天津塘沽港120公里。2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。交通情况2区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。地铁房山线房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。3境内资源房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。4经济发展房山区GDP2008年达223亿元，比2007年210亿元增长5.8%。今年1-7月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。其中房山区全社会固定资产投资居第一位;各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位;房地产开发投资居第三位。未来规划根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。良乡大学城园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8%;中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%;中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9%。5园区规划总建筑面积473.12万平方米，其中：学校261.48万平方米;中央设施区145.92万平方米;西部配套区65.72万平方米。建成后，入驻师生规模预计可达10万人。房地产市场情况板块划分房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。土地市场自2008至今，房山区共成交住宅用地7宗，成交楼面地价800~2800之间，相对于其他区域价格较低。目前仅有长阳起步区4号地一个36万平米的居住地块正在交易，其中含16万平米的限价房，挂牌楼面地价2583元，后期暂无地块入市。市场供应6截至到2009年7月底，房山区的房地产市场可售期房月85万平米，期中住宅约69万平米。可售现房面积约28万平米。市场去化房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，2008年受金融危机影响，房山区房地产市场下滑比较严重。房山区2007年全年商品房销售面积104.5万平米，2008年全年商品房销售40.7万平米，下滑了61%。2008年北京市全年商品销售面积1335.4万平米，房山区占的比重约3%左右。市场价格房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，价格由06年底的4100元/m2左右的均价上涨至目前的7000元/m2左右。按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在9000元/m2以上，花园洋房价格在8000元/m2，普通住宅在5000-7000元/m2不等，按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在7、8千元每平米左右;其他配套不是很完善的区域价格在5000元左右。5城区价格比较将房山、通州、顺义、昌平、大兴5~6环之间的普通住宅项目价格比较，房山区的房价最低，是目前的价格洼地。7在售楼盘在售楼盘主要集中在良乡和阎村。在售楼盘价格5300-11500不等。在售楼盘表市场浅析8目前市场供应不足100万平米，加上土地供应未来1年内可达到130万平米的存量。房山去房地产市场去化比较依赖主城区的购买力，经济向好时年去化在90万平米左右。房山区的房价以每年25%左右的速度上涨。目前房山区的土地价格较低，楼面地价不足3000元/m2.房价相对北京6环周边其他区域是最低的，未来有很大的升值潜力。北京市房山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）9北京市房山区人民政府二〇一一年一月六日-1-目录第一章“十一五”规划执行情况和“十二五”时期面临的新阶段、新机遇和新挑战...................................................................1第一节“十一五”规划执行情况..................................................1第二节“十二五”时期房山区发展的新阶段、新机遇和新挑战.............................................................................8第二章指导思想、基本原则和战略目标.......................................13第一节指导思想.......................................................................13第二节基本原则.......................................................................13第三节战略目标.......................................................................14第三章功能定位和空间发展布局...................................................18第一节功能定位.......................................................................18第二节空间发展布局...............................................................20第四章战略任务..............................................................................24第一节加快新型城市化进程，努力打造功能完备的现代城市新区.......................................................................24第二节加快推进新型产业化进程，努力打造首都高端制造业强区...................................................................33-2-第三节加强以保障和改善民生为重点的社会建设，努力建设适宜人全面发展的和谐新区................................41第四节坚持以新型城市化引领农村发展，率先打造首都城乡一体化示范区.......................................................48第五节创新低碳发展模式，建设产业友好生态宜居的绿色发展新区...............................................................55第五章规划实施的保障措施...........................................................61-1-北京市房山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）第一章“十一五”规划执行情况和“十二五”时期面临的新阶段、新机遇和新挑战第一节“十一五”规划执行情况“十一五”时期，在区委、区政府的正确领导下，房山区按照“城市发展新区”和“生态涵养区”两大功能定位，从服务首都建设大局出发，坚持科学发展、和谐发展、依法发展，加速区域城乡统筹和产业结构调整，着力推进“三化两区”发展战略，按照新型城市化发展路径，努力构建“两轴三带五园区”发展新格局，全区经济社会实现较快发展。特别是2009年以来面对国际金融危机和产业结构调整的双重压力，全区上下以深入开展学习实践科学发展观活动为动力，以争创一流的气魄化危为机，夺取了“保增长、保民生、保稳定”攻坚战的重大胜利。综合评价过去的五年，房山区已经成为五个城市发展新区中最具发展活力的地区之一，成为首都实施“三个北京”战略的绿色发展新区和建设世界城市的实体经济实践区，全区经济终于步入了“双轮驱动”加速发展的快车道。总的来说“十一五”规划执行情况较好，除个别指标未能完成外，主要经济发展和社会调控指标均实现了历史性突破。“十一五”末主要指标预计完成情况：地区生产总值-2-达到337亿元,年均增长9.5%，完成规划目标的76.9%；区域税收达到182亿元，年均增长27%，完成规划目标的208%；地方财政收入达到128亿元，年均增长57%，是规划目标的4.7倍；全社会固定资产投资累计完成1249亿元，年均250亿元，是规划目标的2.78倍；万元GDP能耗减低到2.7吨标准煤，比“十五”末下降30%；万元GDP水耗下降到79.8立方米，比“十五”末下降41%；空气质量二级和好于二级天数达到252天，比“十五”末增加34天；全区常住人口规模达到94.5万人，比“十五”末增加7.5万人。一、积极应对各种挑战和压力，区域经济综合实力迈上新台阶“十一五”时期，产业结构调整任务和压力巨大。国际