尺度地产_四川峨眉七里坪国际休闲度假区总体策划_115页

1七里坪国际休闲度假区总体策划尺度地产2本案策划主旨•本案策划根基于业主方“高品位、高赢利、高安全性”的发展素求诉求，紧扣项目自身优劣势，将项目定位于“西部首席综合型山地国际度假区”，力求打响“半山福地、避暑天堂”的市场品牌，通过“低总价、高形态、独特山居度假品位”的售卖型物业驱动，实现“尽量使更多中高端消费客群提前进入度假时代”的战略目标。•为实现上述策划主旨，我们提出如何借势峨眉山，策动项目发展的三大策划要点——3•借峨眉普贤道场造幽谷禅境•七里坪处峨眉山胸围宝地，本项目的成功要决，首先在于如何巧借峨眉山仙山的品牌、人气及文化资源，塑造青出于蓝而胜于蓝的全新旅游度假区。•借峨眉游山大本营得南来北往客•大本营一说为成为度假胜地预臵伏笔。从游客来说，凡登山上顶者，均以大本营为聚。从度假居住来说，将景区臵于本项目后花园，平添魅力。两者兼顾，人气自然鼎盛。•高地高品高质量真景真情真生活•本案策划立足亮点，突出个性，以科学之法推导出休闲度假八大功能版块，物业“低总价、高形态、独特山居度假品位”三大核心亮点，力图在度假休闲功能和度假居住功能双核驱动下，求得市场的热捧。4第一部分项目总体定位及开发理念第二部分项目功能板块及产品体系第三部分项目规划设计理念第四部分项目分期开发策略第五部分项目财务及风险分析第六部分项目社会效益分析目录5•项目发展方向判断•项目发展的核心竞争力提炼•项目总体定位•项目形象定位•项目总体发展理念•项目售卖型物业发展理念第一部分项目总体定位及发展理念6一、项目发展方向判断本案要素休闲度假产业持续发展峨眉山品牌庞大客源支持规模优势高起点规划及策划独特山地自然环境避暑、赏雪优势突出本项目具备成为国际度假区的先天优势7•（一）综合性温泉度假区（公元12世纪起）海滨度假区（十九世纪三十年代）滑雪度假区（二十世纪初）四季型综合功能度假区（二十世纪六十年代至今）借鉴国际上度假区发展历史及现状，综合性是必备要素之一？国际休闲度假区必须具备哪些要素8•（二）度假性•为使项目快速启动、高速发展，项目自身必须具有很强市场号召力，能吸引稳定的度假人流，而不能仅仅依附峨眉山景区，通过对现有峨眉山市场客流的引导与转化实现发展。•同时度假不同于旅游，是观光，休闲等多种游憩方式的有机组合，我们必须在设计时重点考虑。借势——峨眉山庞大的客流量与市场号召力本案主力客户群省内度假消费群体由游客市场衍生过渡客群本案主力客户群主攻——度假、投资、避暑人群9•（三）文化性•借鉴国内外度假区发展主流，没有文化的度假区是文明的沙漠，可持续发展也将成为无源之水。•强调文化性的主要目的是形成或强化度假区特色、增强度假区的竞争优势、满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。海南博鳌：“自由．合作与互信”、官方论坛文化墨西哥坎昆旅游度假区：以玛雅文化为中心，古老文明与现代休闲相互印衬苏州太湖国家旅游度假区：“生态．文化、科技”，传统地域文化(吴地的地域文化)和现代休闲文化的有机结合。10•（四）总结•综上所述，结合项目的山地特色（全国仅有两个国家级山地度假区）的发展方向为——西部首席综合型山地风情度假区发展方向下，我们的核心竞争力在哪里？我们的总体定位是什么？11Strength优势Weakness劣势Threats威胁Opportunities机会优越避暑、赏雪条件良好的原生态自然环境背靠峨眉山成熟的旅游市场峨眉山深厚的文化资源背景成本优势独特的山区民俗风情及山地生活方式项目远离中心城市及国际机场项目可进入性一般项目尚处生地四川现无真正意义上的国际化度假区中国仅有两个国家级山地度假区政策导向：三大国际休闲度假区外部交通逐步改善（高速铁路、公路）高起点规划本地休闲市场不成熟中心城市近郊圈层的竞争峨眉山其他项目竞争景区可能存在的市场打压与竞争二、项目发展的核心竞争力提炼12•（一）从山地型度假区角度看独特山地地貌峨眉山品牌与市场峨嵋半山的度假特色峨眉山是“天下名山”、世界遗产，而本项目是峨眉山唯一具备开发大型度假区的山地区域。“半山”概念，既借势仙山峨眉，又突出了山地特性，具备良好唯一性、排它性，是核心竞争力要素之一。13•（二）从项目产品设计的基础条件看峨眉“天下秀”的市场品牌形象优良气候资源（避暑、赏雪）优良动植物资源以避暑为核心优势的深生态度假类产品强化避暑的深生态类度假产品，将赋予度假产品更多差异性14•（三）从项目的文化基础看峨眉山佛教文化峨眉山茶文化峨眉武术文化无论是茶道中的“禅茶一味”，还是峨眉武术中的气功、禅拳道，它都与佛教有着深厚渊源。跨越僧、俗两界的“禅”，是深植于东方人审美情趣、幻化于生活意境的文化DNA，其对养生人群、东南亚人群具备很强吸引力通过体现”禅意”强调项目地域特色的场所感15（四）核心竞争力提炼•综上分析，项目发展的核心竞争力打造思路为•——借助峨眉半山的区位优势与地理特色，构筑体系化的、强调避暑的深生态产品序列，形成以禅意体验为度假意境的综合性大型度假区。16•因此，在此发展思路之下，坐拥世界双遗产的本项目，将定位于——•峨眉半山避暑生态国际度假区度假的国际的避暑的禅意的三、项目总体定位17结合前期对项目发展环境的研究，项目目标客群市场定位于•主力客群——四川省内（特别是成、乐、峨眉三地）的中端度假市场•次主力客群——国内（特别是重庆、华南大城市）的中高端度假市场•定向客群——国内外奢好特色休闲的高端度假群体（特别是高球度假市场）•针对上述市场定位，项目档次定位于——以中高端产品为主，兼顾定向市场的高端产品为辅18四、项目形象定位•（一）总体形象定位——峨眉半山、避暑天堂定位阐释：“峨眉半山”强化了项目世界双遗产的品牌有时,同时“半山”一词点明了项目山地特征。“避暑”点出项目核心卖点，“天堂”突出项目利用深生态自然环境所形成高品位场所感。19（二）不同卖点下项目其他形象宣传语冬去亚龙海湾夏去峨眉半山峨眉云上高尔夫峨眉半山冷热天堂西部山林第一汤云上天然大氧吧20五、项目总体发展理念•（一）总体发展理念的提出生地开发中国即将进入度假时代依附峨眉山难以实现快速启动项目中端档次定位面临青城山等强势竞争项目总体发展理念通过度假产业及售卖型物业的双核驱动，使项目实现“尽量使更多中高端消费客群提前进入度假时代”的战略目标。21•（二）如何双核驱动①以高尔夫球启动中高端专项市场②以游山大本营抓住旅游、度假市场③以数个节点形成项目亮点，制造市场虹吸效应，提高吸引力。以“低总价”、“高形态”，“独特山居度假品位”的独特产品谋求市场的持续聚焦。度假产业的虹吸效应售卖型物业的焦点效应22（一）理念的提出背景从供应市场市场上看，各版块物业与城市别墅设计趋同，缺乏纯正度假物业的设计，具体表现在：容积率高、户型空间很少强化度假居住需求、小区规划偏向城市化、景观绿化与地域特征及度假主题契合度低。从需求市场上看，消费者更偏向更度假化、特色化的物业设计，并且存在强烈的与城市物业相差异的诉求，表现在：各档次消费者都偏向更低层低密的物业、各种度假化功能设计更受欢迎（如退台洋房等、阳光房）、户型空间在符合浅度居家要求上更强调舒适性等。受开发成本限制，未来各版块物业在很难具备产品个性化创新空间六、项目售卖型物业发展理念23低总价高形态独特山居度假品位立足差异化竞争，我们力求创造比竞争项目更富度假功效、生态感受、投资概念的创新产品，力求“尽量使更多中高端消费客群提前进入度假时代”，实现项目快速启动、安全开发。因此，针对中、中高端人群，提出以下发展理念——24•低总价低总价可扩大我们的市场打击面，实现让更多中端人群提前进入度假时代的战略目标，谋得项目快速启动、快速销售同时，低总价产品可与产权酒店形成转换，其所蕴涵的投资、度假双重属性将持续取得市场青睐。假日青城、新丽江等项目的低总价路线，为我们项目如何实现安全开发、快速去化提供了策略借鉴。25•高形态“高形态”及为不同收入消费人群提供比竞争项目更亲天、更亲地、更亲水，更低密、更低容的度假物业形态。“高形态”立足产品创新，综合利用项目规模优势与成本优势，将成为本项目不可复制的物业竞争优势。“高形态”必将为西南市场重新定义度假物业，为纯正度假概念正本清源。芙蓉青城MINI联排别墅的概念，不仅实现单方物业价值提升，并且更符合度假人群的心理诉求，生动诠释纯正度假物业与城市的不同点。26•独特山居度假氛围“独特山居度假氛围”是本项目与竞争物业在自身产品供效上最大不同点，它要求物业的户型、园林、色彩等一切均以山居度假生活方式为出发点。“独特山居度假氛围”要求利用户外空间利用特色园林创造更多风情体验、消磨闲暇、生态体验功能，户内空间利用灰空间创造更多观景、亲情回归、自我放松功能。原生材质与巧妙借景模糊了室内外空间的界限，这就是度假天堂巴里岛的居住魅力我们是否也能大胆为度假者提供这样惬意的灰空间？27第二部分项目功能板块及产品体系•项目板块划分•项目板块子单元设定•项目分项定位•项目内容设定•项目形态设计•项目游客市场预测及游线设计•项目售卖型物业分类体系28一、项目功能板块划分（一）划分思路•突出康益性——三大亮点的突出保健康疗依然是现代度假区的主要功能，因此项目的高球、温泉、山地运动动应作为核心项目，相关康益项目结合其特性进行有机搭配。•强调综合性——形成度假人群有效滞留功能配臵上除开满足健康消费外，还必须满足风情体验、亲情回归、社会交往、商务会务、消磨闲暇、自我修炼等多种现代人需求，形成对客群有效滞留，这些项目可围绕风情小镇与酒店进行开展。•体现舒适性——景观价值利用与人性尺度设计布局上根据各功能的档次、场地要求及对外部景观的依赖性做出综合考虑，并结人流动线，做出具备度假舒适度的选址安排。29云上高尔夫休闲度假板块－－－－贵族式高尚康体运动度假板块上林温泉休闲养心板块－－－－－－高端“康体水疗+有氧修练”度假板块云顶酒店商务休闲度假板块－－－高端综合度假酒店、花园式商务公馆板块云岭风情小镇板块－－－－－－－－川南半山风情大众旅游度假中心幽谷兰溪创意产业基地板块－－－－－－创意公馆与溪谷野趣区ⅠⅡⅢⅣⅤ山地休闲运动大本营板块－－－－－大众山地运动中心森林公园板块－－－－－－－－－－生态屏障、山地运动场ⅥⅦ生态农业观光园板块－－－－－－－原住民生态产业园区Ⅷ（二）版块划分30布局示意31将高尔夫休闲运动引入禅意生活的境界，借助自然山地环境、峨眉金顶人文环境的优势资源，打造半山度假区最具特质的高端休闲生活主题定位市场定位A：全球范围内的高端消费者、专业高尔夫球手B：以川渝为主的中端人群、商务人群、高尔夫潜在消费者、部分游客主体功能A：专业标准山地高尔夫球场，18洞，高难度B：大众标准缓坡高尔夫球场，18洞，中等难度C：专业高尔夫会所D：高尔夫配套运动项目E：高尔夫山地别墅云上高尔夫休闲度假板块Ⅰ32高尔夫形态A专业标准山地高尔夫球场：利用山地地型的优势，设计跨山体的、具有较高专业难度的球道。与自然环境相融，果岭可设置在东西向山体的山脊上，背靠青山，俯瞰大地，远眺金顶，成就峨眉山高尔夫的独特品质。33高尔夫形态B大众标准缓坡高尔夫球场：体现项目优质的生态自然环境，依缓坡地形设计可供大众体验的标准缓坡高尔夫球场。34C：专业高尔夫会所：包括餐饮、会议、精品店，及康体洗浴等功能。D：高尔夫配套运动项目：包括网球等室外运动项目、壁球、沙弧球、网球等室内运动项目配套项目形态高尔夫会所风格：体现半山地形特点，利用原有山石，以底层建筑、森林景观营造宁静、安逸、高雅的场所。35面向全国范围的高尔夫度假、商务等高端人群的私家公馆其毗邻高尔夫球场，可观金顶，并引入温泉高尔夫别墅形态建筑风格：体现半山地形特点，利用原有山石，以底层建筑、森林景观营造宁静、安逸、高雅的场所。36上林温泉休闲养心板块Ⅱ主题定位体现半山地形特点的以温泉、桑拿、SPA等亲水休闲项目为主配置与自然空间连通，具有半山森林特色的山地瑜珈研修中心体现峨眉武术文化以及传统养生理念的禅拳道修炼中心具有体检、保健功能的健康中心主体功能上林原生态温泉区——温泉