金融机构-房地产融资过程调研及核查要点

房地产开发贷款的调查和审查要点主要内容一、房地产行业的主要特点二、近年主要的房地产政策及内容要点三、房地产开发贷款的基本性要求四、房地产市场和房地产贷款的分类五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序六、《调查报告》的要点七、《审批报告》的要点八、房地产开发贷款的授信安排一、房地产行业的主要特点1、区域性(市场及政策的多元化)2、周期性3、政策性4、投资大、借款多、周期长5、投资和消费的双重性6、专业性7、个别性8、风险性二、近年主要的房地产政策及内容要点1、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发（2003）121号]----作出了多项具体规定，措施严厉2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》[2003年18号文]3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》[银监发（2004）57号]----自有资金比例不得低于35%4、《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》[银监通（2004）75号]5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[04年12月]6、《国务院发布稳定房价的八条意见》[2005年3月]------稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条”7、《国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”》[2005年4月]8、《国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施》[2005年4月]-----指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控9、七部委〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉[05年5月]----加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化10、贷款基准利率上调[2004年10月]11、住房按揭利率上调[2005年3月]三、人民银行121号文件的要求1.不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款；2.不得对异地的房地产项目进行贷款；3.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；4.房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;5.不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；6.房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。四、房地产市场和房地产开发贷款的分类1、按用途-----分为住宅、写字楼、商铺等2、按经营对象----分为土地市场和房产市场3、按市场层次----分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场-------我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同,应有不同的分析模式五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：选地盘——项目可行性分析——在计划部门立项——初步设计——在国土部门办理土地审批——领取《土地使用证》——在城市规划部门办理建设用地性质审批——领取《建设用地规划许可证》——在城市规划部门办理工程规划审批——领取《建设工程规划许可证》——在建设门办理开工审批——领取《建设工程开工许可证》——进行房地产开发建设——主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）——领取《商品房预售许可证》—进行销售六、调查报告的主要内容-----对借款主体资质的确认根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：一级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于5000万元；（2）、从事房地产开发5年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。二级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于2000万元；（2）、从事房地产开发3年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。三级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于800万元；（2）、从事房地产开发2年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）、未发生过重大工程质量事故。各资质等级承担的房地产开发范围：（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批：（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。------对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过程、予以充份关注在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提出开发贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押.在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.------房地产企业资信情况除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况.在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼,因此总行出具了初审退档的意见.------房地产企业财务资料分析与说明房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。存货及预收帐款的分析：------对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况------在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。调查阶段------项目的基本情况根据借款人提供的项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、施工合同、监理合同、可研报告等资料确定项目的基本数据对项目土地使用权的取得应重点说明,反映项目产权是否清晰案例:某房地产开发公司A向我行提出房地产开发贷款的申请,该项目取得的过程为:2003年,市国土局与B公司签订土地出让合同,B公司取得土地编号为A803-0042号宗地的使用权,面积162,963平米,土地出让价为7682万元,建筑容积率1,计容积率建面不超过163,900平米,05年1月,由于国家需要征收上述宗地的部分土地,国土局和B公司签订补偿协议,国土局收回23,741平米的土地使用权,同时国土局将附近的地块拨给B公司作为补偿,用地面积调整为200,322平米,容积率变更为1.8,计容积经总建面不超过360,580平米,B公司再向国土局补交了地价款13208万元,以上款项已支付完毕,并提供了付款凭证.2005年6月,由于B公司的股东缺乏开发实力,将B公司的股权全部出让给C公司,C公司为此支付了45000万元的股权转让款,款项支付完毕,并将B公司更名为A公司,现四证齐备,产权清晰.项目的合法性、合规性、可行性的调查和审查由于立项批准文件及“四证”是房地产项目合法合规的前提，也是项目建成办理房地产销售证书和过户登记的依据，而房地产项目的销售将影响销售资金的回笼，直接影响贷款的归还，因此，商业银行发放房地产开发贷款，只能针对已取得立项批准文件和“四证”的项目，对此，中国人民银行和有关部委作出了明确的规定。注意“四证”的颁发时间,确认“四证”的有效性目前我国政府部门颁发