惠州建华地产大亚湾澳头项目前期策划案_113PPT

大亚湾澳头项目前期策划案2007.12.15建华地产建华地产2建华的一切研究都以市场为基础，以客户需求为导向开发目标：1、追求利润的最大化2、实现资金的尽快回笼3、树立品牌与知名度建华地产3技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出设想案例借鉴竞争分析发展方向项目定位物业发展建议建华地产42002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾,随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……市场回顾：建华地产5大型企业的进驻带来广阔的发展前景大型企业的进驻，将会给大亚湾带来大量的人流物流。西区居住用地规划面积约359公顷，根据政府部门对土地利用的规划，西区企业的强势进入，比亚迪60亿投资新建厂房，预计到2010年西区工业人口将达到15万。建华地产6产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展石化产业链上中下游项目如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。石化区配套工程项目供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；污水处理工程：法国公司；仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储项目；包装材料工程：国内企业；供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司其它服务物流公司（如：中信物流）石化产业链石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业建华地产7产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展企业名称经营范围永昶集团集团下属有7家电子制造厂三洋光电有限公司生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品智恩电子有限公司从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品宝兴钢铁（惠州）有限公司主要生产线材、型材的短流程钢厂。惠州大亚湾美亚电子厂主要研制优质高效电子镇流器森科玩具（惠州）有限公司电动玩具光弘科技有限公司激光头、激光机芯的加工广隆注塑厂生产塑料模型、塑料产品明昌实业有限公司生产纸品东风车城东风汽车零部件生产大亚湾合正电子有限公司生产铜箔半固化片、多层板等产品鼎富电子有限公司生产双面、多层复合电路板，产品全部外销…………大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业大亚湾西区产业链建华地产8从此，淡澳地区大规模建设已成为热点，房地产市场竞争也日趋激烈……市场回顾：建华地产92002—2006淡澳地区房地产发展趋势0102030405020022003200420052006投资（亿元）施工（万平米）竣工（万平米）市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长，竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元,同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。建华地产105万平米新际·首座4万平米10万平米20万平米峰景湾6万平米美岸栖庭7万平米东方新天地7万平米蓝湾半岛9万平米马中花园3万平米君汇上城16万平米爱顿第3季15万平米听涛雅苑13万平米新天名城16万平米滨海星城22万平米菩提园21万平米加州阳光43万平米德州城52万平米中天彩虹城46万平米观山苑6万平米碧桂园300万平米振业城300万平米40万平米金汇项目18万平米秋谷阳光里11万平米100万平米翡翠山城117万平米市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量碧桂园300万m2+振业城300万m2+翡翠山城117万m2+加州阳光43万m2中天彩虹城46万m2++滨海星城22万m2+德州城52万m2……=880万m2建华地产11同时，大亚湾的发展也吸引了深圳人的目光……市场回顾：建华地产122003—2007淡澳地区成交客户区域统计02040608010020032004200520062007其他客户本地客户深圳客户市场回顾——关键词：深圳客户逐渐成为主流在本区域市场内，成交客户比例从2005年至2007年变化较为明显，整体市场在2006年以后均是以深圳客户群为主,可以说2006年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。淡澳地区房地产市场是一个深圳客户占主导的投资市场建华地产13市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳2002-2007年淡澳地区商品住宅均价图380041002952976143718662316050010001500200025003000350040004500200220032004200520062007上半年2007年下半年淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。建华地产14近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……市场最新动态：建华地产152007年10月2007年9月2007年3月2007年2月上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行第五次加息上调金融机构人民币存贷款基准利率针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率2007年11月2007年12月再次上调金融机构人民币存贷款基准利率第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息政策出台过程建华地产16国家宏观调控的目的：促使房地产市场健康、规范、有序地发展建华地产17宏观政策对淡澳市场的影响国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求1淡澳地区房地产销售速度明显减缓。2淡澳地区房地产均价有所回落。3建华地产182008淡澳房地产市场走势预判：1、房地产市场供应增长速度将大于需求增长速度，市场竞争更加激烈。2、房地产价格将进入一个相对平稳期，预计到2008年下半年有一定小幅度的增长。3、淡澳地区深圳客户所占比例将会减少，淡澳地区新移民购房成数将有所增加。建华地产19此时，我们需要寻找市场机会……市场机会扫描关键词：供应结构——户型楼盘公寓一房两房三房四房复式套数面积区间单位：㎡套数面积区间套数面积区间单位：㎡套数面积区间单位：㎡套数面积区间套数面积区间东方新天地15640-435273㎡26075-117------滨海星城5084018058-6550068-75260106-121----海韵华庭--9042-597085-9420117-121----君豪公寓5629-335637-52㎡18265-883099-102----美岸栖庭1563419242㎡9274㎡------峰景湾----18171-79㎡20287-93㎡64117-118㎡--新天名城----38684㎡464103-12846150㎡25260新际首座--47439-51㎡15865㎡蓝湾半岛--128-128-162-162-市场机会扫描关键词：供应结构——户型楼盘公寓一房两房三房四房复式套数面积区间单位：㎡套数面积区间套数面积区间单位：㎡套数面积区间单位：㎡套数面积区间套数面积区间秋谷阳光里----175215-----菩提园------116197花千树--1345-4820872-86130100-123----中天彩虹城32631.848948-5065270-82163097-126163151--熊猫国际一期----6084-9290126-13070148-155澳南雅苑----8059-93120111-118君汇上城----6584㎡782102-14085167㎡合计120216743197422178725建华地产22大亚湾区域户型配比图25.8%28.8%38.0%7.4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%一房（公寓）二房三房四房（复式）市场机会扫描目前大亚湾供应市场上三房为主流，所占比例为38.0%。一房和两房的供应相对均衡。关键词：供应结构——户型建华地产23大亚湾户型面积配比图2%25%11%17%24%13%0%5%10%15%20%25%30%40平米以下40~60平米61~80平米81~100平米101~130平米131~150平米市场机会扫描关键词：供应结构——户型面积目前大亚湾供应市场主流户型面积区间为61~80平米，以及101~130平米。建华地产24综观整个大亚湾房地产供应结构建华认为，户型面积区间在60平米以下和80平米到100平米之间是市场供应的薄弱点。市场机会点一：目前大亚湾巨大的市场供应量瞄准第一阶段大型企业进驻第二阶段产业链的形成第三阶段第三产业的兴起中小型企业进驻，形成产业链。聚集物流人流。大亚湾规划定位为国际性滨海石化新城。中海石化、比亚迪、富士康等大型企业进驻。产业依托型产生一定的住房需求和商务需求。人流物流的聚集促进了第三产业的兴起产生大量的住房需求和商务需求。市场机会扫描建华视角看大亚湾的发展：大亚湾当前发展阶段处于第一阶段往第二阶段过渡时期未来2~3年内市场机会点建华地产26在大亚湾第二阶段发展历程中，产生的阶段性需求商务需求目前市场供应量还不足市场机会点二：建华地产27技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出设想案例借鉴竞争分析发展方向项目定位物业发展建议建华地产28项目区域环境地块分析本项目位于大亚湾中心区，其规划定位为行政金融商务居住区。CBD本案建华地产29项目区域环境地块分析本项目地理位置非常优越，拥有四通八达的交通网络，与深圳一小时生活圈逐渐形成。一小时生活圈深汕、惠深、沿海高速等多条高速公路穿越境内，四通八达便捷的交通路网使深圳、惠州以及大亚湾形成了一小时生活圈。建华地产30项目所在区位目前的成熟度较低“陈旧居民楼低档次商业旧村稀少的人口……”项目区域环境地块分析建华地产31基本指标：总占地面积：8000平米总建筑面积：8万平米左右容积率：10左右建筑高度：﹤﹦100米30-32F地块呈长条形，南北向较窄，东西向狭长。处于惠澳大道与安惠大道的交汇处。项目区域环境地块分析建华地产32商业项目区域环境地块分析地块素质（视野、景观、噪音）分析N景观视野噪音北面★★★★★★东面★★★★★★★西面★★★★★★南面★★★★★★★安惠大道本项目位于大亚湾中心地段，靠近主干道，地块的北面和东面人流量最为集中商业价值高，可塑性强，昭示性好。住宅本项目商业价值大于居住价值，从地块景观、视野、噪音等居住方面考虑，地块的西南处适宜摆放些居家型住宅。建华地产33地块外部自然资源海景山景项目区域环境地块分析建华地产34地块SWOT分析优势：劣势：机会：威胁：SWOT地块位于大亚湾中心区核心地段，具有优越的地段价值。地块毗邻大亚湾城市主干道，具备良好的商业价值。地块与海距离不远，具有一定的海景资源。地块形状过于狭长，不利于建筑规划布局。地块周边基础设施和生活配套还不完善。地块处于大亚湾中心区，属海滨居住区空气较清新。大亚湾中心区行政金融商务居住区的定位，是本地块的利好机会。市场竞争者的威胁。国家宏观调控政策的威胁。沿海高速的修建，缩短了大亚湾与深圳的距离，与深圳一小时生活圈的形成。大亚湾西部产业区企业的进驻将会带来大量的人流。大亚湾房地产价格洼地效应项目区域环境地块分析建华地产35属性诠释区位属性位于行政金融商务区（CBD）；项目位于大亚湾规划中的行政金融商务区将建设成为具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域；项目周边有行政机构和一些居住区；位于中心区最核心地段紧临城市主干道惠澳大道与安惠大道；项目属性中小规模的开发项目占地约8000平米，建面8万平米左右，容积率10左右；可达性好、交通便捷城市配套较齐全周边生活配套档次一般多路公交车达到惠阳，交通方便；商业配套与成熟区有一定距离；周边配套较齐全，但档次均不高；项目周边居住区以中档为主；有一定的稀缺性自然景观资源项目十八层以上有一定的海景资源界定项目属性SWOT总结：建华地产36项