长春市房地产详尽调研分析

[长春市房地产市场调研]二○一一年六月二十八日目录一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展六、长春市场未来展望1948年10月19日长春解放，长春城市发展进入了新的历史时期。解放后，长春城市职能经历了3个发展阶段：从消费型城市转向生产型城市；从封闭型城市转向开放型城市；从近代中心城市转向现代国际化城市。计划用30年左右的时间，把长春市建设成为现代国际化城市，把长春市建成高度发达的市场经济，高度发展的精神文明，高效能的基础设施，高水平的城市管理，高质量的生态环境，使长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。（一）历史文化长春，吉林省省会，全省政、经、文化、科技和交通中心。中国区域性中心城市中国特大城市之一。中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业摇篮，有“东方底特律”、“东方好莱坞”、“东方洛杉矶”的美誉。地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心。总面积20604平方公里，总人口745.9万人，市区人口641.17万人。市辖南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区六个市辖区，农安县榆树市、九台市、德惠市三个县级市。项目地块（二）地理背景制定了绿色宜居城市的建设目标，规划确立了“通达、绿色、和谐”的城市交通发展远景，通过构建现代化的城市综合交通体系，将长春打造成为区域的综合交通枢纽及物流中心城市。规划实现后，我市将形成以快速路体系为骨架，构建由快速路、主干路、次干路和支路共同组成的级配合理、功能完善的道路网系统。规划至2020年，中心城区道路网体系总里程将达到2760公里，其中快速路体系由“一环三横四纵”。未来并大力发展公共轨道交通。“十二五”期间，长春在城市交通方面未来将要做好100万辆以上机动车保有量的准备。（三）交通情况长春提出“南拓东展，北优西控”的发展战略，规划用30年左右的时间，把长春市建设成为现代国际化城市。规划分3步实现这一战略目标。1993年至2000年为打基础阶段；2001年至2015年为发展阶段；2015年至2020年为完善提高阶段。把长春市建成高度发达的市场经济，高度发展的精神文明，高效能的基础设施，高水平的城市管理，高质量的生态环境，使长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。（四）城市形象定位长春市作为吉林省的省会，是东北地区重要的城市。综合竞争力较强，全国综合国力排名第十三位，综合环境资源优势突出，排名居第一位；综合生产率和综合市场占有率较高，分别位列第十二和十三位，综合GDP增长率排名第二十位。但其综合收入水平和综合就业增长缺乏竞争力，分别排在第四十位和第四十三位。长春的工业基础、主导产业、民众素质的优势和振兴东北老工业基地的战略，都为长春市的社会经济发展带来了重大机遇。在“一汽”和颇具实力的国有企业带动下，长春的城市竞争力将逐渐提升。（五）城市地位目录一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展六、长春市场未来展望城市名称GDP值同比增长近几年长春市国民生产总值年增长率基本保持高增长。长春3369.7亿15.6%沈阳5015亿14%哈尔滨3665.9亿12.5%大连5150亿15.2%上海16872.42亿9.9%城市名称人均GDP值同比增长近年长春人均GDP增长较快，但明显低于其他城市。长春41094元18.7%沈阳63804元28.2%哈尔滨36961元27.4%大连83468元32.6%•近年来长春市GDP年增长基本保持10%以上（但与东北各大城市相比，相对较低，与全国发达城市相比差距非常明显。但整体增长速度快，发展潜力巨大。•人均GDP总值居于中游，增长速度较快，但明显低于其他东北重要省市。（一）2010年GDP数据分析2010年长春市城镇居民人均可支配收入：17921元。约73万人属“中等收入”。从恩格尔指数看，长春市民食品消费占可支配的36%，介于超过小康迈向富裕的阶段具有相当的市场购买力。其他交通通信7%医疗9%教育、文化、娱乐17%居住22%食品36%（二）恩格尔指数分析•2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。•房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。•逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。（三）GDP与固定资产投资、房地产资产投资《长春市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》主要阐明了2011－2015年长春市经济和社会发展的战略谋划和具体部署。紧紧围绕加快推进长春市工业化、城市化、现代化进程，实现经济社会全面协调可持续发展等重点任务，进一步深化改革开放、加快调整经济结构、切实转换增长模式、全面建设和谐长春，努力在提升国际竞争力、综合经济实力、综合创新能力、构建和谐社会能力等方面跻身于全国先进城市之列。（四）长春市“十二五”规划发展纲要目录一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展六、长春市场未来展望消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。项目自己所有使用权租用比率（%）57.528.913.6（一）消费者现住的房屋所有权情况项目50以下50—7070—9090—110110—130130以上200925.135.321.812.42.43.0201021.735.723.013.53.72.5（二）消费者现住房面积情况消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，35.7%，与去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。项目2010年2011年1年内20.815.61—3年36.742.63—5年24.018.45年以上18.623.4（三）消费者准备购房的时间消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1年内购房的占15.6%，比去年下降了5.2个百分点。消费者的购房心理更加成熟和理智。项目2010年2011年朝阳区36.430.7南关区10.29.4二道区8.16.6绿园区10.09.8宽城区7.34.1经开区18.114.8高新区5.413.5净月区4.611.1（四）消费者准备购房的区域消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。（四）消费者准备购房的区域满足居住改善住房为父母为子女投资其他201035.046.95.95.45.11.6201123.450.44.59.47.84.5（五）消费者购房的动机有一半以上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。2010年2011年40以下2.00.440—502.42.550—608.44.960—7014.39.470—809.713.980—9014.313.990—10015.919.3100—12021.620.9120—1508.49.4150以上3.05.3有68%的消费者准备买70—120米的房子。（六）消费者对住房面积的需求项目2010年2011年一室一厅3.02.0二室一厅36.730.7二室二厅28.828.7三室一厅10.513.1三室二厅14.315.6四室二厅2.43.7自行设计4.36.1与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。（七）消费者对户型需求的统计项目2010年2011年30万元以下22.416.830—40万元52.053.740—50万元19.120.950—60万元4.65.760—70万元0.52.070—80万元0.30.480万元以上1.10.4有大部分消费者愿意出30—40万元买房子。（八）消费者愿意并能够支付的最高房屋总价项目一次性付款按工程进度付款按揭付款2010年39.14.956.02011年37.311.950.4一次性付款与按揭仍为主流付款方式，但按工程进度付款有较大的提高，此类付款方式更能迎合消费者日趋理性的消费习惯，但将延长开发商销售回款速度。（九）消费者希望采用的付款方式项目2010年2011年工程质量65.073.8物业管理是否完善62.573.5交通便利程度69.072.5价格64.768.4小区绿化和空气质量56.165.2项目手续是否齐全65.363.7室内户型设计47.752.9社区及周围的消费、娱乐、购物环境36.942.6社区规划效果38.840.2小孩教育问题31.538.9离工作单位远近36.935.7品牌与开发商实力25.330.3（十）消费者买房时主要考虑的因素有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管理是否完善、交通便利程度、价格、小区绿化和空气质量、项目手续是否齐全等。（十）消费者买房时主要考虑的因素报纸房交会已购房的亲友电视房地产超市宣传单互联网电台中介机构其它201065.840.216.225.912.416.710.08.63.811.1201175.945.334.734.327.323.722.49.86.90.0（十一）消费者购房的主要信息来源目录一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展六、长春市场未来展望2010年3月-2011年4月商品房供求走势050000010000001500000200000025000000.000.501.001.502.002.503.003.50预售总面积12308936966956685389888163110928084913365322281951106862080709846030197768493810688227总成交量491118607233574679740297739702738531630904751334872014882608477386197217499976540312供求比0.250.610.991.210.850.382.123.041.230.910.101.000.991.272010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月年初由于施工季节及新政出台的原因商品房供应量较少，客户选择的房源有限，所以整个市场成交走势较为低迷，3月份之后随着施工季节的到来，市场供应量逐渐增加，4月份开始大幅放量，呈现出供大于求的态势。近来商品房成交均价有下滑的趋势，近期市场上成交量较大的项目以中低端的为主，且受政策影响部分楼盘加大优惠力度，进一步拉低了成交均价。从2011年年初开始，各种关于楼市的调控不断出台，部分中小开发商开始趁政策空隙加紧拿地步伐，大开发商也在静观市场走势等待拿地时机，目前来看长春土地市场走势基本平稳，地价相对合理的。10年3月-11年4月商品房均价走势48005200560060006400680010年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月2011年4月长春土地市场月供应量走势01391765822275808744546909626144355816322204000008000001200000160