苏州相城区_三江尊园项目推广策略提案_121PPT

三江·尊园推广策略提案上有天堂，下有苏杭;因为尊园，我们走近了苏州……ParadiseinHeaven;SuzhouandHangzhouonearth同时，可否把此项目的推广，看成是三江在苏州的战略布局？在接触这个项目时，我们设定了两个目标：顺利实现项目的销售；身处何位与谁沟通概念与主题传播及策略和谁共舞放大哪点目录为了更深刻地了解本案，我们坚持从了解苏州开始一、身处何位苏州┃相城┃别墅排屋①苏州2008年，与其他长三角城市相比，苏州年人均可支配收入最接近杭州！2386726675241042312325304224812000021000220002300024000250002600027000苏州上海杭州南京宁波嘉兴人均可支配收入2008年，与其他长三角城市相比，苏州房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例处于中等水平，与一些城市相比，仍有发展空间！27.50%28.30%30.41%23.59%17.81%18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%苏州上海杭州南京宁波嘉兴固定资产投资的比例2008年，与其他长三角城市相比，苏州住宅市场平均销售价格仅为上海、杭州的一半左右，相对于苏州的经济发展及居民收入水平来说，仍有潜在的增长空间！715714099133385389750065000200040006000800010000120001400016000苏州上海杭州南京宁波嘉兴住宅平均销售价格经济发达程度、人均可支配收入水平并不差于杭州；在外资利用、园区建设、产业结构升级等方面优于杭州；在住宅市场的价格表现上，却远远落后于杭州。这是一个使我们怦然心动并且方兴未艾的市场吗？到这里，我们似乎对苏州有了一些基本的认识：苏州现象当然，我们同时不能忽视其他一些问题这难道真的是一个处于价值洼地并且有着发展潜力的市场吗？200620072008住宅用地供应量(万平方米)829.3920.41120.46住宅成交量(万平方米)439.17714.43391.32均价价格（元/平方米）5624.4463056749.85以下是苏州市2006-2008年住宅用地供应量、住宅成交量及成交均价的变动情况表：通过该表我们可以看出：住宅供应总量（按1.5容积率计）远远大于住宅成交量，总体呈现明显的供大于求的局面；除2007年因为房地产市场异常火爆，导致成交量快速增长的情况，苏州正常的年住宅成交量在450万平方米左右；住宅的成交均价呈现稳步上升的趋势，尽管2008年市场比较低迷，但成交价格仍然有一定幅度的上涨。以下是苏州市2001-2008年住宅供应量及住宅成交量走势有着较强的经济发展实力与增长基础；有较高的居民收入水平及消费水平做保证；外资利用水平及国际化水平较高；短期内有着充沛的、分散性的住宅用地供应；住宅价格稳步缓慢增长，市场泡沫不大。这是一个高质量、低泡沫、慢增长、具有回报潜力的市场！让我们再一次来认识苏州：苏州小结在这样一个苏州市场，本案所处的相城处于什么位置？区域分析②相城相城因吴国大臣伍子胥在阳澄湖“相土尝水，象天法地”、“相其他，欲筑城于斯”而得名。相城区历史悠久，是吴文化的发源地，文化积淀深厚。近年来，相城处于快速发展阶段-------2001年，相城区撤县建区；2004年，相城区明确了“十一五”发展规划，空间布局目标确定为“一主两翼”，城市化和工业化同步发展。2008年，苏州三大大主干道（人民路、广济路、齐北路）的北延，家乐福超市等的进驻！交通和配套的飞跃，让相城区成为重要的住宅板块！东进：实现苏州市区、苏州工业园区和昆山的东西合轴，打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心；北拓：确立以苏州北部的相城为都市区向常熟加强辐射的重要跳板，苏州未来城市发展最为重要的功能拓展区；南优：指继续完善吴中副中心及现有经济技术开发区的建设，在吴淞江以北地区选择适当区域布局以科教、文化为主的城市功能；西育：指保育太湖山水的生态资源和人文资源，优地优用。苏州城市总体发展遵循“东进、北拓、南优、西育”的规划方针，中心城市未来空间的主导发展方向定为向东和向北。相城是苏州中心城市发展空间的主导方向之一，北拓正是从相城开始，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”这让我们看到了一个极具发展潜力和活力的相城。相城规划我们看到了相城悠久的历史与深厚的文化积淀；我们看到了相城前瞻性的城市规划与产业布局；我们看到了相城不断完善的基础设施与生活配套；我们看到了相城优美的人居环境；但最能打动我们的，是相城这块土地所展现的生机与潜在的价值。让我们把目标聚焦于相城的房地产市场2006年-2009年，相城区住宅用地总供应量为：282.7753万方其中2006-2007年的土地集中大量供应，占苏州同期供应的15%左右2007、2008年土地供应经历了大起大落，2007年房地产市场的火爆导致了土地供应量的急剧增长，而2008年房地产市场的低迷，又导致了土地供应的急剧萎缩。06年出让住宅用地109.7万方07年出让住宅用地171.7万方08年出让住宅用地23.22万方这是我们所采集的一些板块评价，来自网络、主流媒体和购房者！城中区：配套优越，但价格最高.相城区：价格低，楼盘品质一般，板块未来前景较好。城西高新区：价格低，但环境较差.城东工业区：环境好，楼盘密集、品质较高。20082009.4套数价格（元/平方米）套数价格（元/平方米）园区9080822324397110相城区5528579913165810吴中区5552719711936350新区463359055356102沧浪区1044258425337777平江区5315360金阊区2816667以下则是在2008年和2009年4月，苏州主要板块成交数量与价格。2008年相城区销售的住宅套数占总套数15.7%！低价的诱惑力，显然成为促进板块成交的重要原因！良好的城市规划预期短期内供应充足，销售平稳；更重要的现状是：各板块倒数第二的房价我们看到的是一个怎样的相城市场？相城小结从板块之间的竞争来看:相城区与老城区、园区的竞争力表现在价格竞争力而与其他区域的竞争力表现在相城区整体规划前景从另一个角度解析市场苏州及相城的排屋别墅市场③排屋别墅市场汇总苏州及相城最主要的个案下面的这张表格反映了目前主力别墅排屋及销售情况市区桃坞巷可售69套249-890联排，352、1306独栋联排均价14800，独栋均价18600玖园可售仅12套270-381联排均价18000元/方。300-450万园区星岛仁恒可售仅5套240-290联排历史价400万起。目前在售单价13600-17500元/方万科中粮·本岸可售10套205-471联排总价200-220万，在售均价21000中金玫瑰湾可售余13套270-354联排238万起，在售均价18000多水墨江南可售余12套200-417联排在售均价16000中海·御湖熙岸可售余24套230-330联排400-500万；在售均价23000南山巴黎印象可售余34套186-244联排均价21500多相城区三江·尊园可售94套220-340联排200-600万;在售均价15000多建邦·唯园可售106套220-250联排/双拼，350、418独栋联排/双拼在售均价8400，独栋在售均价1250081栋可售69套223-353联排在售均价8900中兴银丽高尔夫别墅可售30套300-427独栋单价15000-18000，总价700万起春申湖·半岛名墅可售180套350-400独栋，210-300联排，250-300叠加独栋13000，联排7200，叠加6000新区姑苏·桃花源可售135套210-407联排均价18000香溪琴谷可售176套203-340205万起，均价10000以上数据统计截止2009.5.11【四区三类】苏州别墅排屋主要分布四大区域，其中园区代表了总体量、价两项的最高水平。15000-23000，10000-15000，10000以下基本概括了三类档次的市场分布。短期供应和销售看，相城具有区域领先的特点。苏州主要别墅分布区域中目前的相城区的销售存量名列苏州各区域第一(根据苏州房产信息网上的不完全统计，相城区目前的可销售别墅、联排等数量达到660套）这还不包括接下来即将开盘的别墅项目(例如：、康桥丽都·铂宫)相城2009拟推土地:共123万余平方米,推出的地块数量为17块，其中居住用地4块，商业用地7块，商住3块，商业金融1块，休闲度假2块，相城区2008年度土地推介会推介地块序号地块位置面积面积用途出让年限容积率建筑密度绿地率（平方米）(亩)1元和人民路西、阳澄湖西路南（北）74458111.69居住70≤2.2≤20%≥37%元和人民路西、阳澄湖西路南（南）84234126.35居住70≤2.2≤20%≥37%元和人民路西、阳澄湖西路南（商办）4262563.94商业办公40≤3.0≤40%≥30%2元和城西中学西、朝阳河南1号3876658.15居住70≤1.8≤25%≥37%元和城西中学西、朝阳河南2号5700485.51居住70≤2.5≤25%≥37%元和城西中学西、朝阳河南3号2953444.30商住40≤2.5≤25%≥37%3元和阳澄湖中路北采莲路西（东商业）1883828.26商业40≤2.5≤30%≥25%元和阳澄湖中路北采莲路西（西商业）2315734.74商业40≤3.0≤45%≥25%4元和阳澄湖中路陆慕中学1号1090216.35宾馆40≤3.0≤40%≥25%元和阳澄湖中路陆慕中学2号71826107.74居住70≤2.0≤25%≥37%元和阳澄湖中路陆慕中学3号4207563.11商业40≤2.0≤30%≥37%5齐门北大街东嘉元路南（大富豪）1765826.49商业40＜2.0≤45%≥25%6开发区澄星路东、华元路北（商业居住）5299279.49商住40≤2.5≤30%≥37%7渭塘镇澄阳路东、新燕大道东延南2608539.13商业401-1.5≤40%≥25%8渭塘镇澄阳路东、汽车客运站南（商业）55578.34商业40≤1.0≤30%≥25%9渭塘镇澄阳路东、渭中路南（商业）1133617.00商业40≤2.0≤30%≥25%10北桥街道苏虞线东凤北荡路北（商业居住）71134106.70商住40≤1.2≤30%≥25%11太平街道聚金路西联圩路北6019490.29居住70≤1.2≤30%≥37%12黄埭镇春秋路北方桥路西（商业居住）115406173.11商住401.5-2.0≤40%≥30%13黄桥街道苏埭路以东、兴业路以南928113.92商业40≤2.0≤28%≥25%14阳澄湖镇1号地块（生态旅游用地）183995275.99居住、度假4070≤0.8≤30%≥40%15阳澄湖镇沈周墓东（商业）3705555.58商业40≤1.2≤40%≥25%16望亭镇鹤溪路东、御亭路南3421251.32商业金融40≤1.2≤50%≥20%17盛泽湖1号岛116392174.59休闲度假40＜0.5＜20%≥37%合计12347161852汇总表时间：2008年11月27日相城区07、08年低密度（容积率＜1）住宅用地出让量大约83万平米，其中部分项目已经开发！总的来说，未来一段时间内低密度住宅竞争将逐步显现。(数据来源：苏州市土地储备中心，本表只统计容积率不高于1.1的项目）竞得单位地块位置宗地编号面积(㎡)容积率用途张郁智相城区阳澄湖镇苏嘉杭高速出口处苏地2007-G-59号78,990≤0.8居住苏州市望亭房地产开发公司相城区望亭镇太阳路南、万方路西苏地2007-B-78号37,733＜1.0居住和居住配套苏州卓元房产有限公司相城区阳澄湖镇湘太路东苏地2007-B-79号29,605＜1.0居住和商业钓鱼台酒店管理有限公司相城区盛泽湖原国宾馆苏地2007-B-81号486,208≤0.7居住和商业