西山美庐项目价格策略报告

贵人·贵地·贵宅西山美庐价格策略报告第一部分、项目基本情况【一、项目基本情况】本项目是目前北京别墅市场中极为稀缺的山地别墅本项目是西山地区目前唯一真正的“西山上的别墅”本项目与城市核心区具有通畅便利的交通联系本项目规划设计为纯粹的别墅群，户型面积在370-1000平米，主要集中在370-400平米第二部分西山美庐均价的确定【二、均价的确定】均价确定的背景属于市场中稀缺的产品无法通过直接市场竞争的比较确定价格未来市场将会受到亚北及天竺等地区同档产品价格走势的影响销售条件及项目卖点展示直接关联前期价格定位下半年要求资金回笼3000万【二、均价的确定】均价确定的原则模糊区间精确区间外因分析内因分析主动定价敏感验证【二、均价的确定】均价确定的方法交叉替代法决定产品均价区间市场结构决定产品定价决策参考发展商的成本控制利润目标价位敏感性分析的验证\客户心理预期敏感分析类型区域景观均价目标客户特征别墅项目混合类型亚北-京昌沿线人造景观或者依靠温渝河上游水景概念8000-29000元以居住为目的的富豪阶层购买者为主，他们除了注重别墅良好的景观外，对交通的方便通达性、别墅生活配套的成熟程度都有较高的要求。紫玉山庄、玫瑰园、碧水庄园、水印长滩、万万树、那帕溪谷马坡自然野外绿地景观和高尔夫球场、奥运赛马场概念8000-12000元龙苑、枫桥、北京乡村高尔夫、华中园别墅涉外租赁天竺温渝河水景概念和人造景观环境13000-26000元以度假为目的的享受型富豪阶层，外销比例较大，购者大多注重物业的独立性和服务配套水平以及形成的外籍人士聚集气氛。对自然景观的要求不高。莱蒙湖、丽高王府、名都园、香江花园、长岛澜桥、大湖庄园、传统生活自用西山山地自然景观及香山地区的人文景观10000——20000元（上限没有经过市场验证）以长期居住为目的的富豪阶层购买者为主，对本地区都有较为强烈的地域情节，带有军方背景的人士及业内人士占相当比例半山枫林、香山艺墅、西山美墅馆、檀香山北京别墅市场价格总结【二、均价的确定】同类产品相对城市核心的距离，依次可以排列为城市别墅—郊区别墅的序列，其市场价格也随之由高到低递减各别墅区中项目的市场价格个体差异较大，区域中的代表性项目引领本区域的价格水平本项目处于城市别墅—郊区别墅序列的中间位置，规划设计和地块价值在本区域均具有代表性【三、交叉替代法确定均价区间】参考项目的确定原则目标客户接近的自用型别墅细分市场项目的档次、规模及客户具有相似性目前处在强势推广阶段或预期营销阶段与本项目重合参考项目表项目名称套数户型面积（平米）均价销售状况西山美墅馆82200-10002300美金签订协议20余套碧海方舟55450-10003500美金内购阶段玫瑰园三期300左右（具体未定）300-10001250-3000美金（精装修）整体销售30%左右优山美地一期200余300-4001800-2200美金(精装修)销售20余套，整体一般碧水庄园三期343300-10002000美金临湖部分已基本售罄，销售势态较好大湖庄园150左右300-6002000-2300美金（精装修）还未正式入市那帕溪谷600290-6001000美金左右（精装修）销售情况较好，一期定购50%左右本项目所处同质项目竞争市场结构分析项目名称同质单元差异性进退壁垒市场信息市场结构西山美庐少量差别较大外延丰富较少替代资源稀缺区域优势进入较困难不够充分垄断竞争【四、市场结构决定定价策略】房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。本项目处于垄断竞争的地位在同档项目中采用谨慎领导的定价策略考虑未来市场的竞争态势和不确定性，在保证销售速度的前提下，结合采用同步定价策略【四、市场结构决定定价策略】本项目均价区间为（1800-2200）美金市场中的位置认可度自身形象的保证第三部分项目内部调差内部调差假定条件制定依据：9.4日规划图道路为市政路八大处干休所道路对社区无影响内部调差原则一级景观1山2绿化带/景观轴3组团绿化二级庭院三级私密性四级户型/朝向/阳光/地下室绿化带景观带山分级地块权重分析数量数量比面积面积比1级65.50%2257.305.78%2级1513.76%5552.9114.22%3级1412.84%4956.8912.70%4级109.17%3740.829.58%5级2018.35%8560.3821.93%6级65.50%2286.235.86%7级76.42%2486.046.37%特殊F10.92%391.791.00%特殊E65.50%3185.128.16%双拼2422.02%5622.7414.40%合计109100.00%39040.22100.00%第五级部分的面积占总面积的近四分之一，是本项目一期面积构成的最重要的部分与其他各部分都存在关联，并且与第二、三部分关系最为紧密，此三部分组合构成本项目一期的主体第五部分的价格将在很大程度上决定本项目的整体价格走势类别总价户型类别1级689-739E/F/G/A2级625-688A/B/C/E/F/G3级621-636D/H/B/C4级603-643E/F5级584-595B/C/H6级543-578E/F/A7级526-535B/C/H双拼375-378各类别地块总价及户型参考项目决定均价户型列表主力户型地上面积范围（平方米）占项目全部套数的比例总价区间销售情况紫玉山庄二期300-600100%600-2000万85%碧水庄园三期350-60090%550-1000万环湖基本售罄，整体较好玫瑰园三期400-60080%500-800万（精装修）已售30%水印长滩二期370-390100%600-650万43栋，基本售罄大湖庄园300-40090%480-640万未入市西山美墅馆250-40090%400-750万签订协议20余套优山美地300-40080%450-700万(精装修)整体销售较好那帕溪谷300-51070%260-500万一期认购50%左右第五级试价区间：（550-650）万人民币说明：此价格为本项目中间产品的前期试探价格经敏感性分析的验证综合推算一期全部产品的价格确定价格表的必要条件穿越小区的道路庭院面积与设计各户型的镜像户型图Thanks