远卓-北京华融战略咨询项目写字楼分析报告

机密写字楼行业研究报告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次讨论稿2019年9月9日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。XX研究－2006-08-XX-ZJS2全国写字楼行业整体看法综述外部影响因素企业行为C绩效模式P行业结构S•1990年之后，写字楼逐渐市场化，呈现波动式上升的发展态势•2002年开始，为弥补1998年到2000年所留下的供需缺口，市场供应急剧增加，同时需求也受各种因素影响调动起来•2002年以来，写字楼投资以平均每年接近30％的速度增加，2005年全国写字楼投资完成额为737亿人民币，占房地产总投资额的5％左右，并且这一比例在近几年比较稳定•短期内爆发式增长即将结束，长期来看那，受宏观经济向好的影响，未来市场的发展前景看好。但也会出现阶段性供需关系不平衡的情况•写字楼布局具有很强区域性，目前集中于三大经济区的中心城市，未来三大经济区、七大城市带的中心城市是写字楼开发的主要地点选择•市场集中度低，无论是开发还是持有经营，都没有绝对领先的企业•投资主体呈现多元化：国有和集体企业，专业开发商、业外资本和外资•产业模式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出售为主，未来城市土地更为稀缺，一部分实力雄厚的公司目前正在向“开发＋持有经营”的模式转变，这种模式的获利较为稳定和丰厚，同时风险水平也较低，这一模式将成为主导模式•持有黄金地段的高品质写字楼可获得稳定丰厚的收益和较小的风险，是持有经营目标的首选•写字楼开发的关键成功因素：区位选择、准确定位、自有资金和融资能力、工程建设能力等•写字楼持有经营的关键成功因素：区位选择、准确定位、经营管理能力、物业本身的品质和形象•写字楼开发环节获利性较高，可在20％以上，属项目性短期回报•持有经营具有长期获利能力，年回报率可达8％以上，甚至更高，投资回收期为8－10年（与资金结构有关）•地产增值可带来潜在收益•区域经济发展、产业结构、商务环境、企业发展是写字楼的直接驱动因素•写字楼市场受政策影响程度非常大XX研究－2006-08-XX-ZJS3主要资料来源清单资料名称资料来源时间《2005－2006年中国商业地产分析及投资咨询报告》万瑞咨询2005年9月《写字楼和住宅市场概况》高力国际2006年7月《2006北京写字楼市场需求分析报告》《新地产》2006年第7期全国房地产统计年鉴国家统计局2000－2005年北京市统计年鉴北京市统计局2000－2005年《中国房产信息》－北京市场活力不减戴德梁行2005年第8期《中国地产研究》2005年第三季度中原地产2005年10月《制约行业发展的幕后之手——房地产周期》杨红旭2006年5月《2005年北京写字楼市场回顾及2006年市场展望》北京房地产网2006年2月XX研究－2006-08-XX-ZJS4外部环境分析方法论外部环境分析结构•产业链及行业全景图•产品结构、分类及特点说明•外部影响因素说明•行业的发展历史•行业的市场规模•行业未来的发展趋势，增长速度•行业的市场集中度•业务的主要竞争对手•行业的KSF总结•行业获利空间现状•行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局XX研究－2006-08-XX-ZJS5分析背景说明业务现状•华融是以商业物业片区开发为主体的公司，历史上以“金融街”片区写字楼群为核心的商务地产开发获得了巨大的成功，不仅积累了丰厚的收益，也建立了领先的市场领先优势及丰富的写字楼开发、租售经验•从未来发展角度看，华融系统在京写字楼开发项目储备不足，可持有经营的写字楼项目数量不多，通过金融街控股初步实现了跨地域扩张本章目标写字楼开发销售、持有经营是公司具有核心竞争优势的业务之一，面对未来发展，需要分析审视以下关键议题：•从产业链角度分析写字楼价值链各环节目前的状况和未来趋势进行分析，发现市场竞争获利的关键点•通过对全国、北京和金融街地区的写字楼发展情况和趋势进行研究，对中长期价值进行判断，对未来的写字楼发展模式和跨区域发展提出建议•针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究，从而判断华融在能力具备方面的问题，并提出如何平衡，如何获取和培养这些能力的建议，并且对写字楼持有的目标选择提供选择依据•对于所持有经营的金融街区域的写字楼，如何进一步深度挖掘潜在的赢利模式和提供增值服务的机会XX研究－2006-08-XX-ZJS6分析背景说明分析方法•全面审视全国，分析全国写字楼市场的整体发展特点•详细分析北京写字楼市场的发展状况和竞争环境分析成果管理工具与其他报告的关系•目前中国写字楼行业发展状况、趋势及特点•行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势•行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结•行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施•行业短期及未来获利空间的总结分析•产业链分析•财务分析•相关性分析•对标分析本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析XX研究－2006-08-XX-ZJS7从写字楼产业链看，华融未来可能会涉及所有环节华融所在位置客户一级土地开发商写字楼开发商规划设计单位中介服务公司机构/个人投资者物业管理公司运营商建筑施工单位政府主管机构产业价值链市场参与者客户地产开发写字楼开发销售持有/经营物业管理XX研究－2006-08-XX-ZJS8写字楼可按硬件和软件两方面的标准分为若干等级•顶级写字楼•甲级写字楼•乙级写字楼•丙级写字楼•楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性•是否达到５Ａ写字楼水平•设备设施如电梯等候时间•中央空调管式数量•停车位数量•配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等软件方面•是否达到星级酒店标准硬件方面•位于主要商务区的核心区•极佳的易接近性,临两条以上的主干路•高质量的内外装修•灵活的平面布局和高使用率（70%）•较大的层面积（2500～3000平方米）•宽敞的大堂和走廊•高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配•写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化随时扩展•电梯系统良好，客货梯分离•充足停车位，个/250平方米•现代化的服务配套设施•国际知名物业管理公司管理•知名专业房地产开发商开发•国外知名公司的租户组合•一般建筑面积不少于50000平方米评价细则（仲量联行）资料来源：仲量联行；远卓分析XX研究－2006-08-XX-ZJS9目录¶全国写字楼整体发展现状及特点¶北京写字楼发展现状与趋势XX研究－2006-08-XX-ZJS10写字楼行业受多种因素变化和机遇的影响较为明显，而宏观因素是其根本的推动力量多种变化和机遇•产业结构变化：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济发展迅速•国际化趋势和与跨国公司海外发展战略的调整•一些经济发达、人口规模大的城市中心出现了企业集聚的商务区，写字楼发展机会较多•奥运会、世博会等国际活动带来的发展契机•经济影响因素–中国经济近年来继续保持9％以上的增长速度–2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段–中国加入WTO后，对外经济日渐活跃•政策因素–1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发–2001年开始，政策管制放松–2004年开始的宏观调控又收紧了政策•写字楼市场发展不平衡，在多数地区处于起步阶段，在北京、上海等少数城市的发展水平较高•写字楼受行业发展、企业发展、及城市规划等多种因素影响，有特殊的发展特点XX研究－2006-08-XX-ZJS11我国经济持续高速稳定的发展刺激了写字楼市场的活跃资料来源：国家统计局；远卓分析050000100000150000200000199719992001200320050%5%10%15%20%GDP总值增长率1997－2005年GDP总值及增长率单位：亿元写字楼需求•写字楼作为商务活动的载体，企业规模、类型和业绩的变化产生了巨大的需求•产业结构发展变化，尤其是第三产业的比重提升有效增加了对写字楼的需求•新型高端服务业带来的需求，如金融、保险、互联网等•高投资收益所吸引的的投资需求写字楼供应•经济的向好调动了房地产商和各类资金投资写字楼的积极性•原有办公楼多是功能落后和陈旧，不能满足现代商务办公的需要•城市规划方面，写字楼作为带动经济发展的载体被优先发展，土地和资金向写字楼开发倾斜中国经济近年来继续保持9％以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段中国加入WTO后，对外经济日渐活跃XX研究－2006-08-XX-ZJS12宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，例如：2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致14%-22%-12%3%14%21%23%30%30%20%27%12%24%34%28%13%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19981999200020012002200320042005投资完成额写字楼1998－2005年全国房地产与写字楼投资完成额增速关键发现•1998年开始执行的要求党政机关和国企原则上禁止三年内新建及购置办公楼的政策，造成1999和2000年连续2年写字楼投资负增长•2002年开始，办公楼投资压抑之后开始爆发式增长，2003年增速更是达到了34％的高点•2004年下半年受国家宏观调控政策影响，投资增速再次减缓资料来源：国家统计局；远卓分析受政策影响等因素影响，投资不足XX研究－2006-08-XX-ZJS13产业结构也在不断调整之中，其中第三产业的良好发展是写字楼孕育和发展的最有力的推动因素•城市的第三产业比重越高，这个城市写字楼的数量就会越多•第三产业规模的发展刺激了对写字楼的需求−高科技、信息、网络、知识等服务业−旅游、会展、娱乐、传媒−金融、保险、地产、广告、各类事务所•我国经济中，第三产业所占比重正稳定提升20.515.913.148.850.946.230.733.240.70%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199520002005第一产业第二产业第三产业全国各级产业发展趋势资料来源：国家统计局；远卓分析1.91.92.02.02.12.12.22.22.32.32.42001200220032004第三产业就业人数CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三产业就业人数单位：亿假设以每年增长4%，人均办公面积7平方米计算，每年需新增办公面积6400万平方米，其中50%为新建的话，开发量为3200万平方米•北京目前每年新增供应200－300万平方米，存量为1000万平方米左右XX研究－2006-08-XX-ZJS14东部地区的企业数量巨大，是主要的写字楼需求来源286.1291.0133.7119.490.9106.5010020030040050060020012004东部中部西部2001－2004全国法人单位数量变化单位：万个490.7516.9资料来源：国家统计局；远卓分析•东部和西部的法人单位数量在不断增加，中部的在减少•东部单位数量占全国总数量的56％，是写字楼需求主要区域XX研究－2006-08-XX-ZJS15由于经济发展、政策因素，写字楼市场在2001年前后出现了严重的供需结构失衡•中国经济高速增长，兑现对WTO所做的承诺，许多领域的外资企业积极进入中国并且在大中城市进行布点•国内企业高速发展，规模实力显著扩张：近几年，各类企业平均扩充办公面积是30%，有的甚至达到了50％•新型经济迅速发展，城市的产业结构中第三产业的比重正在加大需求旺盛•历史办公楼存量非常薄弱，数量较少，设施和服务落后，大量集中于过时、低端写字楼和办公用房•1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发，造成连续3年写字楼供应投资不足，1999、2000年全国写字楼投资负增长供应不足供应需求示意图资料来源：远卓分析XX研