邢庄土地开发策略

1邢庄土地开发策略一、项目背景中国城市化进入了高速发展期，城市建设用地的快速扩张，在这个过程中，许多农村的集体用地没有及时转变为国有用地，产生了城中村，造成了许多城中村改造和发展的难题。目前还没有解决城中村的理想办法。全国各地的城市都在摸索之中。临颍上一轮总体规划之后，在建设中遇到了一些问题。最近临颍又制定了颍北新区的规划，主要是对临颍行政中心和颖北工业区的规划。邢庄地处临颍城区中心，北至颍川路，南达人民路，西接新城路，东连107国道。临颍的总体规划，特别是颍北新区的规划与邢庄的土地开发密切相关，是邢庄土地开发利用的重要影响因素。如何开发邢庄的土地，在不多的土地上创造尽可能多的财富，保障邢庄人的生活，并进一步使邢庄人过上富裕幸福的生活，是我们的一个重要研究课题。二、邢庄土地开发价值策略本次邢庄的土地价值开发策略是：商业居住为主，景观设计和市政设施配套为辅，工业向外发展。下面就商业开发、居住开发、景观设计、市政设施配套展开分析1商业开发1、1邢庄商业现状表一：邢庄规划区内的城市主干道路名宽度（M）长度（M）迎宾路352000新城路4020002人民路35900颍河路35680表二：临颍县涉及邢庄的路段商业市场统计表区域名称店铺数量（个）经营状况好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎宾路1992514826新城路1085103合计101916277582资料来源：《临颍县商业市场调查情况》据统计临颍县路段商业的商铺总数是2243间，其中经营状况好的有323间。这样，邢庄周边几条道路的商业店铺数量占全县比例高达45.4%，经营状况好的商铺更占全县状况好的商铺的50.2%。不仅数量占优，质量也占优。全县商铺的租金平均水平为186.3元/（平方米·年）。邢庄商铺的地段较好，，商铺租金收入理应比平均水平高，商业开发价值很大。邢庄利用好它在火车站与汽车站之间，行政中心与工业中心之间的优越地理位置，以及人流量大，商业基础好的条件，做大做强商业，努力打造临颍县的商业中心这个品牌。3邢庄商业区位图1、2邢庄各路段的商业状况分析表三：邢庄主要商业路段的商业状况区域名称店铺数量（个）经营状况好一般差数量比例数量比例数量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.8%4820.2%迎宾路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合计101916215.9%77576.1%828%人民路商铺数量最多，经营状况最好。经营状况差的商铺只占极少数。逍襄路经营状况差的和好的都占20%左右。迎宾路经营状况差的和好的占13%左右，状况一般的占74.4%，总体情况比逍襄路好。新城路没有经营差的商铺，但好的也很少，绝大部分是状况一般的。41、3邢庄商业空间开发。打造临颍倒“日”字商圈。颍河路、人民路、新城路、迎宾路围成一个“口”字，中间规划建设一条步行商业街，打通颍河路和人民路商业街。形成一个倒“日”字商圈。规划建设邢庄商业步行街。在邢庄内部打通颍河路商业街和人民路商业街，避免了人行和车行之间的过多干扰，结合广场的建设，营造浓郁的商业氛围，大大提升邢庄内部土地的商业价值。人民路继续做临颍商业第一街，通过空间尺度、空间气氛、室内外空间结合、环境景观、丰富多样的里面设计，吸引更多高档次的商家进驻。空间设计手段有：设立商业广场，形成商业中心，提升商业价值；设立商业步行街，形成更为浓郁的商业氛围。改善逍襄路、迎宾路的商铺经营状况。发展新城路商业。1、4邢庄的其他商业现代家具城。进驻商户10家，占地面积10000平方米，商业面积4000平方米，租金收入2.4万元/月。竞争对手主要有久顺家具城，红双喜家具城。现在现代家具城占有优势。未来，依托邢庄商业中心的打造和营造好购物环境进一步扩大领先优势。丽晶大酒店。酒店经营良好。年平均入住率在70%以上，旺季生意供不应求。考虑随着经济和城市的发展，住宿需求会不断增加，可结合商业适度发展酒店旅馆业。2房地产业开发2、1邢庄房地产价值临颍现在的房地产消费水平大概是1100元/平方米。本地的居民的购买力有限。高层住宅的管理费用高，多层住宅更适应本地的需求。邢庄地处城市中心。周边有颍川路、人民路、新城路、迎宾路等城市的交通主干道，交通十分便利。同时黄龙渠从中间穿越，将来黄龙渠两边各六十米宽的休闲绿带的设计建设，进一步提升了邢庄的房地产开发价值。因此，邢庄的房地产开发价值比临颍的其他地区要高。有数据显示，5在中小城市，中低层、小高层的房地产开发价值最大。邢庄位于临颍市区的绝好地段，房地产开发以小高层为主，中低层为辅，较为合理。2、2邢庄各区块房地产开发价值分析黄龙渠两岸房地产开发区。范围是黄龙渠以北至黄龙路，以南至颍河路。这里临近黄龙渠休闲带。滨水地区一向是人们喜爱的居住地带，中原属于缺水地区，滨水地区尤其受居民欢迎。这里的房地产价值是邢庄最好的，也是临颖很好的居住地段。当然，房地产不仅仅靠区位和黄龙渠的，要进一步提升这个片区的居住价值，还要做好户型的设计、小区配套设施、区内环境综合指数。黄龙渠南岸其他地区。这里四边分别是人民路商业带、逍襄路商业带、新城路商业带和迎宾路商业带，同时即将打造的富有特色的邢庄商业步行街和商业广场，商业成为了这里房地产开发的突出要素。伴随着将来商业广场和商业步行街的建成，这里的房地产价值会进一步提升。黄龙渠北岸其他地区。这里的居住区与城市其他地区的居住区连成一片。可考虑作为开发式住宅，对外出售，以补充邢庄改造过程中的资金不足。3景观设计及价值分析随着居民收入增加，生活水平的提高，他们对生活环境的要求也高了。人居环境日益成为人们关注的问题。邢庄地处临颍市区中心，寸金寸土。如果忽略了环境景观设计，对土地过度开发，不仅不能带来更多的收益，反而会因为环境差大大降低邢庄的吸引力，造成邢庄土地价值衰退。为了防止衰退，为了增强吸引力，在规划设计中，十分重视邢庄景观设计。黄龙渠休闲带。邢庄地处中原地区，水的缺乏使得滨水地区变得更加有吸引力。如果利用得好，这里将是永久的活力地带。黄龙渠两岸规划了宽约50米的休闲带，同时在北岸还规划了一个用地约一公顷的公园，就是为了打造邢庄的休闲中心，提升两岸的商业和房地产价值。邢庄南北绿带。在贯穿邢庄南北的新城路和另一条邢庄内部道路两边布置宽20米的街头绿地，改善区内环境。6这样邢庄就形成了“一横两纵”的景观总体格局。在绿带内部设计座椅、雕塑、小型游乐设施等街头小品。4、市政设施配套……三、邢庄的土地开发策略建议近期保留工业，工业的收入作为村改造的启动资金。近期建设黄龙渠以南、新城路以东、颍河路以北的一片村民集中居住区。中期建设颍河路以南、迎宾路以西、邢庄商业步行街以东的一块用地作为村民集中居住用地。每户村民提供200平方米的住房。其中120平方米村民住，另外80平方米用于出租房，作为村民长期的生活来源，保障村民收入。置换出来的黄龙渠以南的原村民的大片居住用地。未来有商业开发价值的用作商业开发。村民每户都分有商铺，村民可自主经营，也可用来出租。进一步增加村民的收入。剩下的商业开发不高的用地，可用作房地产开发。房地产开发可考虑作为村集体收入，每年统一给村民分红。邢庄改造资金只要靠邢庄本身的资金。初期主要来自村企业收入，接着是来自商业和房地产业的收入。邢庄的改造是一个长期的过程，资金的投入分阶段滚动投入，一般考虑先开发价值高，回报快的地区，以保障邢庄开发的顺利进行。