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hello,西安金地来了,金地问候西安2006,金地以亲和姿态进入古城西安在这个春天,金地的一声问候,如一股清新之风拂荡古城。金地曲江项目推广策略提案似曾相识,雁归来第一章大雁塔下的复兴关于市场解读稳中有升的西安楼市1998—2005年西安普通住宅价格走势为:1998年西安商品住宅市场平均在售均价为2365元/平方米,截止到2005年,西安商品住宅平均在售价格为3007元/平方米7年间,西安普通住宅价格增长了642元/平方米。2004年较1998年西安商品住宅价格高出25.79%;而从相邻各年环比增长速度来看,平均年增长速度为3.82%。西安市场基本概述长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳,尤其是2004年,当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%,部分城市增幅超过20%的情况下,西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%,而国内的所谓“泡沫”及盛行上海、杭州等地的“炒房”之说也与西安几乎无缘,“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。经过十多年的发展,西安的房地产已初步形成城东、城北、城西、城南、城中五大板块。在过去几年中,西安楼市的热点区域集中在城南,曲江、高新区等区域,引领着西安楼市的发展趋势。进入2005年,除城南持续升温外,各个板块也随着大规模的城市发展建设形成各自的发展焦点和题材,将成为房地产发展的热点区域。西安地产格局概述——主要住宅市场扫描——曲江居住圈代表项目:曲江6号、曲江华府、湖滨花园、丰景佳园黄绿紫居住圈:代表项目:逸翠园·西安、绿地世纪城、紫薇田园都市、枫林绿洲、融侨馨苑西高新居住圈代表项目:紫薇臻品、夏日景色、枫叶新都市、中华世纪城、新西蓝北二环居住圈代表项目:珠江新城、金阳太阳岛、雅荷春天、锦园新世纪东二环代表项目:代表项目:东尚、就掌灯、鑫龙天然居、紫昕花庭东城及产灞居住圈:代表项目:沁水心城、水岸东方张家堡居住圈代表项目:白桦林居、西安印象、EE康城……长安区居住圈代表项目:富力城、智慧城2005年,西安房地产巨变的一年西安房地产市场在真正进入品牌竞争之前的十几年中一直是紫薇地产、高新地产等本土大开发商独霸西安地产的时代,而这一切都随着2004—2005珠江、中海、绿地、和黄、融侨、富力、金地……全国地产巨头的进驻发生了快速变化。在此期间,绿地、中海项目产品的亮剑,远远高于本地开发项目的品质已经让西安市场感受到强大冲击。供需2005年曲江区域供给开发量80万平方米2005年曲江区域已消化楼盘20万平米户型普通住宅:面积集中在90——180平米(两房三房为主)价格消费群属跨区域消费者,收入较高的社会主流群,有车族亚别墅类:面积集中在180—350平米(四房五房为主)亚别墅类:单价为5000元/平方米;总价为125万——200万普通住宅:单价为3500—4000元;总价为40—60万左右主要竞争区域数据概述——曲江新区供需2005年高新区域供给开发量150万平方米2005年高新区域已消化楼盘70万平米户型普通住宅:面积集中在80——180平米(两房三房为主)价格消费群属跨区域消费者,高素质群体为主(白领、金领、私企业主、中产阶级)亚别墅类:面积集中在180——300平米(四房为主)亚别墅类:单价为4500元/平方米;总价为80万—150万普通住宅:单价为3300—4000元;总价为30—60万左右主要竞争区域数据概述——高新片区2006年,西安地产质变的一年★区域竞争白热化★城北经济开发区高调发展,再次喊出朝北走战略浐灞生态区建设的启动城东,06年多个地产项目启动高新区已成为最西安人人向往的高尚的现代都市生活中心区。2006年高新区成立15周年,并且大力启动二次创业核心区。曲江片区经2年来的大举发展,房价居于西安市最高,逐步形成富人区西安市场区域竞争在2006将更为精彩!近期城市发展主要向几个功能轴延伸:向东:结合产河、灞河的河道整治,建低密度高尚住宅区和旅游度假区向东南:结合交大科技园、曲江旅游开发区,发展高科技园和旅游度假区向南:与韦曲衔接,发展大学城向西南:拓展高新技术产业开发区,与户县衔接向西北:发展空港区向东北:发展高尚住宅区和旅游休闲区向北:发展西安经济技术产业开发区和旅游度假区向南:与韦曲衔接,建设新园区★品牌竞争白热化★外来实力开发商2006年相继启动如和黄、富力、融侨等大型项目的启动本土大开发品牌意识已经调动如高新地产、天地源等,实力不容忽视各品牌的竞争将出现白热化局面生机勃发的曲江市场曲江,旅游文化品牌、人文地脉曲江,西安最宜居区域旅游、休闲功能;教育、科技功能;行政、会展功能;居住功能……曲江住宅开发以别墅和高档住宅为主。曲江是目前整个南郊乃至西安住宅产品价位最高的区域,已经树立起高档住宅区位的概念和形象。以曲江区域成熟以及市场认知度而言,存在直接竞争的地块只有黄绿紫居住圈,新西南居住圈,曲江周边大规模、低价格经济型住宅压力(以西,世家星城,都市水乡),两大版块,其最大竞争来源于区域内部。曲江,近几年市场最火的字眼!名字自具价值,不言自知,信心已在——竞品扫描——项目名称类型户型参考价格(元/㎡)丰景佳园住宅多层、小高层86.14-268.57m²芙蓉园,山地,大雁塔4300起价中心广场小高层5100起价高层4100起价曲江6号住宅多层、小高层40-270m²地中海建筑,2万平广场4500均价曲江·枫林溪园别墅双拼独栋390—90010000联排湖滨花园住宅187-440m²6000钻石王朝别墅别墅300㎡左右一户一价,剩余户型200万-300万/套10000元/㎡钻石半岛100平米到250曲江华府曲江公馆别墅小高层花园洋房联排4500元/平米140平米到290小高层30万平米高尚社区300平米以上,主力700-800独栋别墅10000别墅市场表现——呈现快速聚集特点,住宅户型面积集中于110㎡—250㎡;三室与四室的户型销售率较高,其中部分小户型购买者是为父母养老所购置,但此部分客户为极少数,并非主流客户。在各种面积户型中,130㎡-220㎡的三室与四室销售状况最好。曲江假日新嘉园为中低端项目。曲江6号、丰景佳园、钻石半岛、属于中高端住宅项目成为05、06年主流市场,产品都是小高层为主花园洋房设计样式,在满足居住的同时主要考虑到了中产阶层的生活方式需要,区内环境精心的设计。本区域住宅价格平均达到4000元/平方米,起价都在3300元/平方米以上。景观高层也达到了4200元/平方米以上。别墅价格超过7000元/平方米;花园洋房均价基本在4500元/平方米;2005年下半年曲江华府、曲江公馆、溪园别墅及亚别墅类物业陆续登陆市场,曲江迎来第二次别墅高潮。金地在这样环境下来到西安,来到曲江让竞争加剧!第三部分雁塔提名盛宴曲江曲江项目解读金地·曲江金地·曲江项目解读大雁塔南本地快◎金地西安「曲江2-31地块」项目,座落于西安曲江新区雁塔南路,东至湖滨花园、香榭里花园,南至省射击场,西至雁塔南路,北至雁南三路。◎项目总占地面积103.733亩,容积率低于1.8。◎项目总体定位于高端市场,建筑类型以联排别墅、叠加别墅和小高层住宅为主◎建筑风格:现代、唐式现代唐式建筑对于西安人而言,确是“似曾相识,雁归来”,如何将这种风格上的建筑变成内心渴望的那个家园?平和、知足中国建筑“中国建筑的基本精神是平和与知足,其最好的体现是私人的住宅和庭院建筑。这种精神不象哥特式建筑那样直指苍天,而是环抱大地,自得其乐。”——林语堂产品理解Ⅰ:金地不造城,金地造园奉献给曲江的又一座园林中国人对于房屋的见解,都以屋子本身不过是整个环境中的一个极小部分为中心观点,如一粒宝石必须用金银镶嵌之后,方能衬出它的灿烂光辉。“中国建筑庭园不应是简单的模仿建筑符号,而要突出建筑深层次的文化、内涵和历史底蕴,好的中式住宅应该是‘神’的效仿。”一堵墙,一扇门,跨进来就是世外桃源,跨出去便是万丈红尘,这便是中国庭园建筑文化的灵魂。实质是具有中国精神概念的房子。金地打造——中国理想庭园建筑第四章雁去雁归雁不散客群定位及对位根据本案属性,对位客户群年龄在35—55岁之间的——▲企业集团CEO▲新经济层峰人士公司高层管理者金融业、证券业、房地产业、通讯业、IT业等行业先锋人士▲西安成功私营企业主、商业经营者、▲陕北能源交易者▲文化及文艺界知名人士▲其他他们是这个城市里成功者或正在通往成功,他们正在过着也正在追求着高品质的生活高新富人陕北富人曲江富人少数政府官员知名文人他们多为行业领域的精英,但不事张扬,习惯隐藏,属于一个富有而知性的阶层;因其知识背景及未来不可限量的成长性,该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人(即所谓暴发户等标签)区分开来。他们消费早已趋于西化,但骨子里还固守着传统的伦理观,对于传统习俗与文化具备很强的认同感。尤其在一些带有象征意义的消费领域。比如住房消费。▲置业经验丰富,对于房产具备成熟的判断力;▲对价格的敏感度低,但对“贵得其所”的含义理解透彻;▲对物业的创新和流行趋势非常关注,强调自己的审美观和价值观;▲重视产品文化内涵,对现代感建筑具有认知;▲对长辈的健康及生活更为关注;并更加重视对子女的教育情况;生活品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现,不仅仅是品位上的满足,还是圈层认同的需求,更是身心的和谐与宁静的实现……如是种种,归结到最后是一种深层的心理对位和需求。他们是传统教育的一代,所以他们对于文化有着独特的一种坚持!字画、线装本四大名著、古董则是他们居家环境的必然收藏;他们喜欢喝茶更甚于咖啡或碳酸饮料,对象棋的热爱胜过扑克牌。事业之后,更加珍惜家庭的稳定,更加在意身体的健康;只要有时间,他们愿意将时间全部耗费在挥杆之间……如大雁般南来北往奔忙事业,阅遍繁华,历经浮世。掌声鲜花过后,他们更渴望生活的淡雅,安静,祥和,也可望真正的桃源生活到底哪一种生活更适合他们——隐VS归归隐林泉,隐逸世外,似乎是一千年以来中国人在精神上的独特追求。儒家的隐逸思想是“邦有道则见,邦无道则隐”,受其影响,怀抱实现理想志向的读书人,一旦在政治上受挫,遭权贵的排挤,或是看清朝廷的腐败,感觉心中的政治理想无法实现时,就会转向山水,归隐山林中寻求精神寄托,就是为了在淡泊生活中表明自己不愿与世俗同流合污或追求古人清高之风的志向。隐是以仕为前提,就像退是以进为前提一样。隐逸生活把人带进一种纯粹的解脱世界,更多是对仕途的辛酸与无奈,目的是为了入仕。隐逸是一种观望态度,而不是真正将心停泊,享受自然自在我们的客户群:不是隐士,是归士归士:归身泊心,淡泊以明志,宁静以致远,为最高的人生境界!他们更懂得享受生活回归之后的安逸与淡泊!塔影西斜,寻影而归,过巷穿弄曲径通幽的起伏回廊,自然生动的前庭后院…这些细节让们找回了失散久远的生活归属感。第四部分南来大雁北往春风金地品牌嫁接金地来到一个什么样的城市?★★★★★历史文化十三朝古都,2800余年建都史,世界古文明城市有着中国任何一个无可比拟的深厚历史文化积淀★★★地理中国·西北中心·陕西省省会对西北地区具有强势的辐射能力★★★★发展西部大开发领头城市一个致力建设国际化、现代化、生态化、市场化的城市一个有历史有现代更有未来的城市一个代言一半中国历史文化的城市金地进入一个怎样的区域曲江,西安辉煌历史文化的代言!秦时,开辟了著名的皇家禁苑——宜春苑、乐游原,使曲江成为上林苑的重要组成部分;隋朝,大兴城倚曲江而建,并以曲江为中心,营建皇家禁苑芙蓉园,使曲江成为都城的一部分。转变为隋朝都城中的皇家园林。唐代,曲江进入了繁荣兴盛的时期,辟建了皇家禁苑——芙蓉苑(也称芙蓉园),著名的曲江流饮、雁塔题名、杏园探花宴、万民乐游曲江都发生在此地,历史上曾有近百位帝王游幸于曲江。曲江,是中国古代园林及建筑艺术的集大成者,被誉为中国古典园林的先河之一。公元2004年随着曲江系列大手笔出台,快速聚焦西安人的目光和集体关注。同时大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城等旅游、文化休闲、商业购物地产项目的相继建立完善,带动了整个曲江综合价值的不断提升。高端住宅不断涌现,富人文化人纷纷居于此
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