-中国房地产发展简史

中国房地产发展简史1房地产开发业，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。2房产概述第一部分：房产发展简史3房产发展简述我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。4我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人。形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了三十年的历程。在这30年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？5房产发展简述第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）6房产发展简述第一阶段：房产萌芽期（1991年以前）在1978年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。78第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991年-1997年）房产发展简述1.1991年到1992年，是中国房地产的爆发期。邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。2.1993年到1997年，房地产处于一个平稳阶段。9第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）期间发生的重大事件：1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992年11月23日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易，股票代码：000502。1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。10第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）111998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”。即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。12第三阶段：房地产活跃期（1998年-2002年）期间发生的有意义的事件：1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高13第三阶段：房地产活跃期（1998年-2002年）第四阶段：房地产调控期（2003—至今）14第四阶段：房地产调控期（2003—至今）从2005年“国八条”到2006年“国六条”，再到2010年的国十条。从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的政策考验着调整着房产行业。这是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将借此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。152004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。16第四阶段：房地产调控期（2003—至今）2007年楼市的快速发展，出台相应的抑制政策。2008年底至2009年初的冰冷楼市，国家出台了大幅度的救市政策。面对2009年下半年至2010年初的火热楼市，国家又出台了“国十条”，对楼市进行大幅度的调整。严厉打击投资炒房者。17第四阶段：房地产调控期（2003—至今）国十条2009.12.17：5部委新政打击囤地炒地，拿地首付不低于50%。财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2010.02.20：银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.04.11：银监会：银行不得对投资投资购房贷款。中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。182010.04.13：住建部，加快保障房建设，遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15：国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%。14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.17：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。19国十条2010.04.19：住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金。住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.06.12：住建部等七部门发文，加快发展公租房。由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04：三部委发文明确个人房贷，二套房认定标准。住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。20国十条第二部分：楼市未来发展21我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。市场在产品供给和企业市场类型和消费者等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，房地产价格差异扩大；房地产行业边际利润水平降低。迫切需求职业化的专业队伍，进入成本大增；销售速度减慢，销售周期加长；营销成本上升，客户服务成本上升。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化，同质化产品越来越多。22第三部分：房产企业发展趋势23一．房地产企业发展趋势24房地产企业发展趋势1.企业应该逐步走向民营化。产权明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。2.房产企业应努力实现法制化正规化。加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。房地产企业应高度重视科学化的决策和投资项目的可行性分析工作。3.房地产企业需要实现集团化规模化经营企业集团化经营已成为经济发展的必然趋势。25二．在产品同质化趋势下争取服务的差别化26在产品同质化趋势下争取服务的差别化房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……1.市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。2.一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再去研究怎么做。首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。再次，销售策划要具有鲜明特色。27三．行业发展追求专业化和品牌化28行业发展追求专业化和品牌化我国许多房地产企业提供“一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。29四．