030关于现有住宅集中供暖的几个热点问题

关于现有住宅集中供暖的几个热点问题化工六院吴乃诚摘要我国冬季供暖正处于急剧变革和快速发展时期，关于现有住宅集中供暖，现在发生许多新的房地产商、物业公司与业主之间的供热合同纠纷。现在城镇供热体制改革正在紧张进行，改革的核心是由单位福利型向社会商品型转变，由福利供暖转变为商品供暖。对城镇现有住宅供暖系统亟待技术改造，技术改造资金亟待筹集。关于现有住宅集中供暖的几个热点问题，本文加以粗浅探讨。关键词集中供暖技术改造单管系统双管系统筹资方式1引言我国幅员辽阔，约有一半地区需要冬季供暖，冬季供暖是跟人们生活密切相关的大事。从总体上来说，在60年代以前基本都是独立家庭型分散落后冬季供暖；在60～70年代城镇逐渐向单位福利型冬季集中供暖过渡，一般采用燃煤锅炉低压蒸汽冬季供暖双管系统；在80～90年代城镇基本都是单位福利型冬季集中供暖，普遍采用垂直串联单管系统；在90年代以后城镇冬季集中供暖，逐渐由单位福利型向社会商品型转变，采用多种能源、区域供热和新型散热器逐步发展。现在我国冬季供暖正处于急剧变革和快速发展时期，随之带来许多新的社会纠纷矛盾和问题。本文对现有住宅集中供暖的几个热点问题做些粗浅探讨，希望促进现有住宅集中供暖的体制改革和快速发展。2现在供热合同的纠纷种种现在城镇现有住宅集中供暖多是房地产商（住宅供暖建设方）、物业公司（住宅供暖经营管理方）与业主（住宅供暖使用方）三者签订供热合同，供热合同在实际执行过程中产生许多矛盾，发生许多纠纷。应该认真分析产生矛盾的原因，提出合理解决矛盾纠纷的办法，以人为本，促进城镇住宅的和谐社区建设。2.1房地产商、物业公司与业主之间的矛盾，导致业主拒交供暖费通常，房地产商在房地产建设开始时就已经确定建筑房屋供暖方案，在建设过程中就实施完成，并在建筑房屋出售时就包括供暖系统及其设备的全部费用。业主在购置建筑房屋时就已经确认或默认此供暖系统及其设备，并连同建筑房屋一起已付过此供暖系统及其设备的全部费用。物业公司对此供暖系统及其设备进行管理，并按规定向业主收取有关费用。房地产商、物业公司与业主之间发生纠纷原因及解决矛盾对策：①建筑工程设计单位精心设计，设计符合国家设计规范，供暖系统运行费用合理；否则当设计不符合国家设计规范，供暖系统运行费用过高，这是发生纠纷的前提，也是解决矛盾的依据。②房地产商在建设过程中精心施工，严格按设计实施完成；否则施工质量低劣，不能达到设计功能要求，这是发生纠纷的根结，也是解决矛盾的切入点。③业主以国家设计规范和合同来维护自己合法权益，主动与房地产商、物业公司协商解决矛盾，必要时使用法律手段，这是解决矛盾的积极办法。2.2业主及所属单位与供暖方协调不畅，导致供暖费的收缴出现难题通常，供暖方不能根据设计要求提供供暖热源，不能满足业主及所属单位的合理合法要求，突出发生纠纷表现：①供暖方不能按国家规定时间（或共同商定时间）供暖或停止供暖；②供暖方不能按时按质按量来提供供暖热源，诸如热媒流量不足、温度偏低，每天供暖时间不符合规定要求（如规定连续供暖而改为间断供暖、具体供暖时间矛盾等）；③供暖室内温度偏低，不符合国家设计规范要求；④供暖方没有及时解决住户及所属单位所发生的供暖故障，诸如供暖系统漏水或渗水、局部管道堵塞或个别散热器不热等；⑤供暖方没有跟住户及所属单位协商，单方面提高供暖收费标准或收费时间等。有的住宅用热户（业主）擅自改动原有集中供暖系统，如改动供暖管线、更换散热器类型（通常私自增加散热器面积）及改动散热器安装，引起原有集中供暖系统水力工况严重失调，造成系统不能正常运行。2.3传统的垂直串联供暖系统存在使用弊病，导致部分用户拒交供暖费传统的垂直串联供暖系统都是用单根垂直立管把上、下相邻层的不同用户散热器串联在一起，不同用户散热器都不能单独控制、调节和计量，使得集中供暖用户全部失去独立选择权和决定权，造成许多矛盾纠纷。举例1，哈尔滨道里区汽轮机厂一户退休老师傅家庭经济相当困难，一直住在免费福利供暖的厂里家属区。前几年听说要改为物业收费供暖，老师傅不声不响地想办法自己动手对自家的传统的整体垂直串联供暖系统改造，把自家的各组散热器与原有供暖系统断开，并用旁通管道把原有供暖系统重新连接好。自己家里就生煤球火炉取暖和烧饭，直到去年物业又登门催缴供暖费时，才发现此事。举例2，北京市北郊天通苑住宅区都是近几年新建的6～7层住宅楼群，住宅室内基本还是传统的整体串联供暖系统。据调查统计许多栋住宅楼入住率仅有45～50%，就是有一半多住宅空闲无人，这样白白浪费供暖热量，同时更造成收取供暖费的重重困难。有的购置房产只为投资增值，根本未入住使用，当然就想不缴供暖费；有的购置房产长期不住用，或以年为时间间隔不定期间断短期住用，当然也想等入住时才缴纳供暖费，不住时就不缴供暖费。2.4城镇供暖体系处于转型期，相关体制不完善，导致纠纷多发目前城镇供暖正在处于由单位包费福利供暖向用热商品化、货币化和社会化过渡的过程中，在新的供暖体系建立起来之前，在分户供暖分户计量的供暖技术运用普及之前，供暖纠纷仍会大量存在。一些用热户有享受单位福利型集中冬季供暖的习惯，缺乏用热缴费意识，对于集中供暖用热缴费，表现“能拖就拖，能欠就欠，软磨硬顶”。据2002年沈阳市统计资料，全市冬季集中供暖用热缴费率仅为40%，城市集中供热系统濒临瘫痪状态，市政全力补贴才勉强度过难关。据北京市统计资料，前几年全市冬季集中供暖用热缴费率也是不足60%，这几年逐渐提升到80%，可是仍不足90%。现在北京市城市集中供热（产热）大型企业和许多社区区域供热（产热）中小型企业多数也是经济亏损单位，基本都是依靠市政补贴或企业补贴。据西安市统计资料，前几年全市冬季集中供暖用热缴费率也就是50%，这几年逐渐提升为70%，现在仍不足80%。各地冬季集中供暖普遍严重存在着用热缴费的“拖欠”现象。据调查西安市冬季集中供暖还有许多矛盾亟待解决，造成集中供热站经济严重亏损而不能正常启动。有的局部地区个别用热单位（企业）和个人不缴纳用热费而使该局部地区不能正常供暖。有的局部地区供热站不能正常收取用热费而经济困难，就违反市政环保规定擅自燃用含硫高和灰分高的劣质煤，造成严重环境污染。现在冬季集中供暖普遍存在用热收费不合理现象，更造成收费矛盾。随着冬季供暖机制变革，居住房屋和室内集中供暖设备变为个人私有财产，个人由冬季福利供暖被动接受者，转变成冬季商品供暖主动购买者。购买者常常对购买的热媒品质和供暖特点（每年供暖起始和停止时间、每天供暖时段、供暖连续或间断等）提出个性化特殊要求，对热媒价格提出异议等，更造成收费困难。2.5供暖方的特殊企业性质，导致其只能选择诉讼方式解决纠纷供暖方作为社会公用企业与用户所签的供暖合同具有公共服务性、行政强制性和强制继续履行性等特点，这些特点和相关政策决定了供暖方不能够单方面停止供暖；而且由于供热管网的连通问题，供暖方无法单方面切断某些拒缴供暖费用户的供暖。因此，供暖方对某些拒缴供暖费用户只有起诉到法院，通过诉讼解决纠纷。同时某些拒缴供暖费用户也应该学习法律和运用法律武器，详细收集并向法院提交拒缴供暖费的有力证据，以法律来维护自己的合法权益。目前在以法律来维护自己的合法权益方面，用热户往往处于无知被动地位。3城镇供热体制改革的核心是“用多少热，缴多少费”在2005年12月22日举行的全国城镇供热体制改革工作电视电话会议上，建设部副部长仇保兴指出，今年全国有43个重点城市(包括北京、沈阳、西安等)进行城镇供热体制改革试点工作。我国将从六个方面入手，推进城镇供热体制改革。这六个方面工作具体内容是：3.1突出抓好热费制度改革这个核心。城镇供热体制改革的核心是热费制度的改革，具体做法主要包括三个方面：3.1.1各地要用两年时间完成热费贴补改革，由“暗补”（各单位福利享用性质，人人均有，没有立项，属于隐形暗补）改为“明补”（单位立项明确福利津贴性质，因人而异，由单位随工资定期发放；或在各地市政立项明确经济补贴性质，因人而异，由民政部门定期发放明补）。3.1.2逐步建立健全“谁用热，谁缴费”的热费制度，实现供热的商品化和货币化。逐步推行“用多少热，缴多少费”的热计量新方式。3.1.3建立科学合理的供热价格形成机制。各地可根据原材料和能源价格变动情况，及时研究并调整供热价格。3.2认真解决低收入困难群体的冬季采暖这个重点问题，尽快建立社会保障制度。目前要重点解决下岗职工、失业人员、企业退休人员和享受城市最低生活保障人员等低收入家庭的冬季采暖保障问题。3.3切实抓好供热资源整合工作。大力推进集中供热，鼓励并支持发展能效比更高的热、电、冷联产项目。要逐步淘汰小型、分散、高耗的燃煤锅炉房，不断整合优化各城市的供热资源。3.4培育规范供热市场，深化供热企业改革，增强发展活力。支持和鼓励外资、社会资本参与供热设施建设和经营，要进一步加强国有企业管理机制和运行机制改革，鼓励供热企业以参股、控股、兼并等形式实施企业改制，推动城镇供热的规模化、集约化经营。3.5加快供热设施更新改造，提高供热保障能力和热能效率。要按照先实现温度控制，逐步推行分户热计量的原则，对现有住宅采暖系统进行节能改造。今后，凡未设计安装分户控制和热计量系统的公共建筑和住宅，一律不予进行设计审查、颁发施工许可证和竣工验收。3.6大力推进供热立法，加强供热市场监督，依法维护供、用热双方的合法权益。通过立法，明确政府、企业和用户的权利、责任和义务，建立供热企业的市场运行机制和政府监督机制。4对现有住宅集中供暖的改造，关键是资金筹集根据现有住宅的现状，依据冬季集中供暖的技术需要和国家新颁布的“公共建筑节能设计标准”的要求，对供暖技术改造和建筑节能改造。主要围绕五个方面内容来开展：①室内供暖系统按照可调节方式改造；②安装适当的热量计量装置；③建筑外墙增加保温性；④建筑屋面增加保温性；⑤改装外门窗，增加密闭和保温性。对现有住宅供暖的技术改造是一项耗资较大又比较麻烦的工程，在目前情况下资金筹集是亟待解决的大事。本文做些简单介绍和粗浅探讨。4.1单位或企业以公用福利费名义出资，对本单位或企业的集中供暖技术改造这种单位或企业以公用福利费名义出资，对本单位或企业的现有住宅区集中供暖技术改造的筹资方式仍是单位福利型供暖的延续，这类单位或企业的经济效益较好和福利待遇高，并且现有住宅区基本仍维持供热体制改革前状态（包括住宅区规模和居住成员组成等），较少外流扩散本单位或企业的福利待遇。举例1，吉林市石油化学工业公司某厂，就是经过全厂职代会讨论通过，以厂福利基金项目出资对该厂现有住宅区供暖进行技术改造。举例2，西安市某设计院，也是经过广泛征求群众意见，全院职代会讨论通过，最后以该单位奖金福利名义出资对本单位现有住宅区供暖进行技术改造。现在供暖改造工程已经完成，交付使用，大家都满意。4.2以住宅小区为单位进行内部群众集资，对本住宅小区供暖技术改造现在新建中、高档住宅小区，对现有集中供暖系统进行技术改造，可以采用以本住宅小区为单位进行内部群众集资，对本住宅小区现有住宅供暖技术改造。这样技术改造实施完成后，用热户（业主）使用供暖系统更加灵活方便，可以满足特殊要求和减少用热费用支出（通常节能20～25%，即节约用热费用20～25%）；管理者（物业公司）管理供暖系统简便，避免许多纠纷。由管理者对集资用热户实行供暖优惠价格，而对个别不参与集资用热户实行普通市场供暖价格。经过专家计算，普通市场供暖价格与供暖优惠价格之差价总值，10～15年就可以抵偿原集资值。举例1，北京世界名苑是2004年新建中、高档住宅小区，现有集中供暖是垂直串联单管系统，实际使用很不灵活方便，又用热收费也不合理，用热户与管理者之间矛盾纠纷多多。2005年经过本住宅小区的业主代表和物业公司代表联席会议认真讨论通过决议，决定以本住宅小区为单位进行内部群众集资，对本住宅小区现有住宅供暖技术改造。有80%的本住宅小区用热户参与了内部群众集资，现在正在实施进行中。举例2，大连紫薇嘉园是2003年建成的中、高档住宅小区，于2005年上半年按上述内部群众集资方式运作，2005年下半年