04_中国房地产泡沫

110110中国房地产泡沫是否会破灭讲师：乐锦CFAFRMPMP日期：2010年4月地点：□上海■北京□深圳上海金程国际金融专修学院上海金程国际金融专修学院教师简介•乐锦，CFA(注册金融分析师)，FRM(金融风险管理师),PMP(ProjectManagementProfessional,项目管理专业认证)，清华大学学士、硕士•曾工作于花旗集团投资银行部、证券托管服务部、固定收益部，分别任职分析员、产品经理、交易员，工作地点包括北京、上海、新加坡等。曾参与中煤能源(1898.HK)、中信银行(0998.HK)的IPO项目。此前曾服务/实习过的公司包括：麦肯锡咨询，中国石化、北京移动通信等•乐老师对考试研究与备考策略有一套独特的心得，由于拥有丰富的经验，被同事和学生们亲切地誉为“考试小霸王”。同时还担任其他一些职业生涯咨询公司的独立董事与特别顾问上次讲座回顾–希腊事件最新进展BBB-A3BB+2010年4月末最新信用评级BBB+FitchA2Moody’sBBB+S&P2009年12月的信用评级RatingAgencies01002003004005006007008009001,000Date1-Feb-0820-Mar-086-May-0820-Jun-087-Aug-0826-Sep-0813-Nov-0830-Dec-0813-Feb-0931-Mar-0915-May-0930-Jun-0913-Aug-0928-Sep-0911-Nov-0928-Dec-0911-Feb-1029-Mar-10GreeceSpainPortugalItalyIreland欧洲各国CDS(信用互换利差)自09年末走高资料来源：Reuters10月政府公布新财政赤字11月三大评级机构下调评级3月新财政预算CDS(CreditDefaultSwap)，表示一方向另一方购买为为债务做担保，而支付的premium(保费)以目前希腊815个基点(8.15%)算，相当于每100万债务需要收保费8万。4月27再次下调评级目录房地产市场基本概念与日本对比与美国比较对中国的警示作用解读政府调控政策房价是否会下调，是否会崩盘对经济的影响中国房产泡沫的独特结局-层次化塌陷当下社会热点问题–对房市的感性认识胶囊公寓蜗居当下社会热点问题–对房市的感性认识扩招带来就业问题蚁族-继农民、农民工、下岗工人之后出现在中国的又一群体市场内各种角色的互动关系土地储备开发楼盘政府投资者/居住着投资者/使用者设计商建筑商使用者二手房市场租赁市场一级开发市场细分一般分为住房、写字楼、商铺，昀近也有混合的趋势，如较流行的商住混合。•特点：–自住为主–长期购买–客户多为个人•决定价格因素•关注指标–价格–租售比住房•特点：—中长期租用—客户多为公司•决定价格因素–名片效应–配套设施–交通便利•关注指标–写字楼–空置率写字楼•特点：—购买/分散出租—客户流动性•决定价格因素–地段–客流量•关注指标–空置率商铺统计数字新屋开工销售土地面积/售价预售面积/套数竣工面积/套数销售均价二手房成交面积/均价租售比目录房地产市场基本概念与日本对比与美国比较对中国的警示作用解读政府调控政策房价是否会下调，是否会崩盘对经济的影响中国房产泡沫的独特结局-层次化塌陷与日本对比昀近，互联网上频传一幅著名图片，它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，昀后更预言中国房地产会在明年崩盘。上世纪80年代，日本的房地产价格曾飙升，地价之高到了荒唐的地步。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。90年代初，日本房地产价格暴跌，房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。•多位博客作家在博客中表示：房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，今天的中国现状都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。•我们还感受到了中国百姓，尤其是百姓网民对房价的愤懑不满。与日本对比相同之处美国双赤字，本国货币升值压力大低消费率，高储蓄率宽松货币政策造成泡沫累积银行与住房机构大量投放信贷现阶段中国城镇人均GDP相当于日本81年水平来源：中金研究中国与日本的不同中日处于不同的发展阶段日本的经济发展、国家建设、福利制度等在几十年前已经基本完成中国才刚刚开始中国的人口红利短时间内还不会消失对中国楼市构成支撑民工荒是否说明中国的刘易斯拐点已现?中日的城市化率存在巨大差异日本的人口主要集中在都市中国的农民绝大部分仍然是传统农民中日新发展区域差异巨大中国与日本的不同中国人口红利依然存在日本中国来源：中金研究中国与日本的不同日本基尼系数城市化率不同1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。日本中国中国与日本的不同人民币不一定会像日元一样大幅升值日本房地产市场的一体化，中国存在较大差异中国城市梯度大中国楼市以往崩盘是区域性的，日本则是举国性的央行对地产信贷控制力强中国较强的政治体制，政策可以起到很强的引导作用中国政府会吸取日本、美国、香港的教训，有很多案例数据可以借鉴PS:人民币升值压力？根据经济学人的“BigMacIndex”(巨无霸汉堡指标)，人民币相对于美元被低估49%BigMacIndex实际是根据PPP(Purchasing-powerParity)，相同的一篮子货物在不同国家实际价格应该相同事实上按照一价定律，人民币价值是被低估数据来源：经济学人对中国房市的警示作用首先，金融结构问题和人民币大幅升值可能导致房地产崩盘，但这些问题都是可控的，特别是有序、合理地解决人民币升值问题，就可避免崩盘其次，中国的大城市负荷超标、房地产问题严重，有可能导致崩盘。但合理均衡引导中小城镇化发展，既可激发中国发展的新活力，也可有效避免大城市楼市崩盘问题昀后，中国的人口结构看似合理不至导致楼市崩盘，但社会财富分配不均和社会保障程度低下等结构问题也可能导致楼市崩盘的发生因为中国独特的多梯度城市、多层次市场、目前面临的复杂局面是任何国家都不可能有的，所以任何经验和对比都有可能是不成立的目录房地产市场基本概念与日本对比与美国比较对中国的警示作用解读政府调控政策房价是否会下调，是否会崩盘对经济的影响中国房产泡沫的独特结局-层次化塌陷解读政策调控利好2010年广义货币供应量将增长17%。央行货币报告2月11日利好2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。银监会主席刘明康1月21日利空从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。利空对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。利好加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条1月10日对企业影响关键内容法规日期2010年1月以来的关键房地产政策解读政策调控利好*继续大规模实施保障性安居工程；*继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。*物业税相关内容未列入政府工作报告。2010年政府工作报告3月7日利空出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。利好增加住房建设用地供应，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见“京十一条”2月23日解读政策调控利好在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。中性在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。国土部会议3月22日利空*土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。*严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。*建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。利好确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日国十条目录房地产市场基本概念与日本对比与美国比较对中国的警示作用解读政府调控政策房价是否会下调，是否会崩盘对经济的影响中国房产泡沫的独特结局-层次化塌陷房地产泡沫破灭带来的影响我们把泡沫破灭这一大问题，分解为3个小问题：房价何时开始跌？房价会跌多少？房价会跌多久?何时开始跌房地产市场价格的滞后性与股市等其他金融市场的区别：向来没有公众关注度高的、单一的指标种类繁多，抽样方法不一定具有代表性统计麻烦目前中国缺乏公开的、有威信的价格指标历史来看，要经过2~5个月的滞后二级市场向一级市场传递本身具有滞后性参与者观望情绪流动性限制的退出速度是否有更好的投资替代渠道808740146451176977545250255012743676006643953061901901441691115702004006008001,0001,2001,4001,6004.124.134.144.154.164.174.18新房(含期货现房)签约期房签约现房签约何时开始跌2010年3月的成交面积、成交价格与环比已呈现缩量态势051015202530354045北京上海深圳厦门长沙天津东莞福州苏州-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%成交面积(万平米)面积环比05,00010,00015,00020,00025,000北京上海深圳厦门长沙天津东莞福州苏州-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%成交均价(元/平米)均价环比数据来源：搜房网国十条发布后的北京4月中旬1周新房成交会跌多深“刚性需求”说忽略了房地产的多层次、多类别究竟是谁在炒房？请看央行一季度信贷报告“层次化塌陷”理论会跌多久长期均衡价格是多少？政府调控，昀关心的是什么?城市化进程还有多久72747678808284862000年2002年2004年2006年2008年城市化率均衡价格到底在哪1989年人民日报痛批高房价大学生100年不吃不喝也买不起的旧闻05,00010,00015,00020,00025,00019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010至3月0%5%10%15%20%25%30%35%40%城镇居民人均可支配收入(元)农村居民现金收入(元)城市同比增长率(%)农村同比增长率(%)均衡价格05001,0001,5002,0002,500