龙湖_沈阳_滟澜山_香醍漫步项目定位及推广策略_159PPT_XXXX年

龙湖·沈阳滟澜山&香醍漫步项目定位及推广策略很小的时候，就梦想着充满花香的世界，色彩缤纷的植物、缓缓流过的小溪、偏偏起舞的飞蝶，只有在画笔下才能实现的梦境。长大后，我们渴望度假，在山水相依的地方，真正把心放下。今天，我们期待又惊喜……感谢各位给予我们这次机会，能够走近龙湖。请您先忘却“别墅”，回想生活应该是什么样子……阳光，温柔洒在每一寸肌肤，暖暖的……绿色，是每天嬉戏的伙伴，至真至切……家人，是一生守护的真情。知己，是几世修得的福分。这里，是生活最真的记忆……这样的生活，在龙湖实现！•北京滟澜山首次开盘，2小时内，300余套别墅一抢而空。•龙湖三千里以2000余套交房创龙湖史上最大规模成功交房纪录。•成都龙湖长桥郡120栋、近10万平米，创成都别墅交房史之巅，客户满意度高达98%。•08年末，龙湖·东桥郡首度开盘，半小时所开62套别墅即告售罄，当天下午加推20套，再度售罄。无论是北京、上海，还是成都、无锡，龙湖步步为赢，屡创别墅销售传奇！令业界叹为观止，更震动了整个中国！龙湖传奇如何在沈阳再续？PART1：城市论PART2：传奇观PART3：定位论PART4：执行力PART1：城市论市场概况竞争分析客群扫描沈阳城市发展沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中国第四大城市，中国七大区域中心城市，中国特大城市之一，中国十五个副省级城市之一。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。沈阳市市区面积3945平方公里，中心建成区面积729平方公里。居住人口1002.6万，中心区常驻户籍人口600万。12345678910市场占有率12.19%6.95%6.68%6.64%5.65%5.56%4.38%4.22%4.06%3.01%2009年别墅市场共销售52.79万㎡，碧桂园以中档次低价格占领别墅市场近1/3的市场份额，碧桂园4个项目共销售15.03万㎡，占市场总份额的28.47%，项目排名前10名中，碧桂园就占据了3个项目。1.592.142.232.312.932.983.513.533.676.43 保利十二橡树庄园 金地长青湾 香格蔚蓝 沈阳奥林匹克花园 万科兰乔圣菲 电大教师住宅楼 碧桂园太阳城 桑堤亚纳 沈阳碧桂园 碧桂园银河城09年别墅产品销售面积排名经过近几年发展，形成东、南对峙的格局，目前在售的项目多集中在东北部和南部。东北部板块南部桃仙机场板块以大溪地、原香墅、皇第龙邸、兰乔圣菲、碧桂园、桑堤亚纳、唯美十方为代表的山水别墅及洋房产品。以“绿岛森林公园”为依托，是沈阳开发较早的别墅区，现今这个区域已经形成了比较成熟的“别墅生活氛围”,在售项目以富力仙湖国际、绿洲悠山美地为主。低密度产品板块分布随着品牌开发商的进入，08年沈阳别墅市场分布出现了一个新特点：依托浑河岸线的城市资源和少量自然资源，形成了城市别墅板块。城市别墅板块分布较为分散，基本是沿着浑河两岸散布，以金地长青湾、中海龙湾、深航翡翠城、碧桂园银河城和远洋和平府为代表。城市板块低密度产品板块分布根据产品类型和价格，东北部板块划分为两个板块：棋盘山板块和辉山开发区板块。沈吉高速辉山开发区板块：沈吉高速以北板块，四大空间板块的“沈阳生态城”板块，板块内相关配套日趋完善。棋盘山板块：沈吉高速以南板块，四大空间板块的东部旅游板块，定位为“东北亚国际商务休闲胜地，新沈阳生态休闲创意空间”，板块内有世园会、鸟岛、华夏民俗村、海洋公园等。棋盘山板块：依靠棋盘山、世博园旅游资源，大面积度假型山水别墅项目居多；辉山开发区板块：依靠区域内的自然资源和沈北新区规划，经济型别墅项目居多。低密度产品板块分布—东北部山水别墅中旅国际镇首创琥珀湾十二橡树清韵百园碧桂园兰乔圣菲唯美十方桑堤亚纳总建面12万㎡，独栋、联排，销售均价分别为2万、1.4万元/㎡总建面5万㎡，独栋，销售均价为1.6万元/㎡总建面10万㎡，独栋、联排，销售均价分别为1.72、0.92万元/㎡一期建面37万㎡，双拼、联排、洋房（多层、小高层），均价分别为1.3、0.72、0.43万元/㎡总建面9.5万㎡，独栋、双拼、联排，均价分别为1.3、0.9、0.7万元/㎡总建面45万㎡，独栋、双拼、联排，销售均价分别为1.5、0.75、0.6、0,41万元/㎡建筑面积40万㎡，双拼、联排、洋房，销售均价分别为0.53、0.43、0.32万元/㎡奥园漫步地中海总建面18万㎡，独栋、联排、洋房，销售均价分别为1万、0.77、0.5万元/㎡总建面15万㎡，双拼、联排，销售均价分别为1.76万、0.9万元/㎡棋盘山板块在售项目分布定位：沈阳生态居住区自然环境：森林，绿化覆盖率达35％，33公里蒲河贯穿东西。功能分区：由辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区三个省级开发区及辉山、虎石台、道义组成。位置：沈阳城北,北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达55万平方公里。景观优势：蒲河贯穿东西，有南沟水库和大量原生绿化。周边配套：区域内有东北育才双语学校和沈阳二中，辉山医院，公交有177和4303。辉山板块区域概况大溪地九如溪谷原香墅中体花园1号皇第龙邸翔凤山水国际阳光国际花园总建面10万㎡，独栋、双拼、联排、叠拼、洋房均价分别为0.81、0.63、0.5、0.5、0.42万元/㎡总建面16万㎡，独栋、联排、洋房，销售均价分别为0.73、0.5万元/㎡总建面130万㎡，独联体、洋房，销售均价分别为0.8、0.4万元/㎡总建面39万㎡，独栋、双拼、联排、洋房，销售均价分别为1、0.75、0.56、0.36万元/㎡总建面99万㎡，联排、洋房，销售均价分别为0.8、4.2万元/㎡总建面22.5万㎡，联排、洋房，销售均价分别为0.9、0.42万元/㎡总建面44.8万㎡，独栋、类独栋、联排、洋房，销售均价分别为0.8、0.75、0.55、0.47万元/㎡辉山板块在售项目分布销售套数时间2009.22009.42009.62009.850403020100别墅洋房2009.122009.105439162726100912本年度蒲河区区域销售最好的楼盘4.215.17月底-8月底9月-10.2011月-12月12.16至年末一期入住游园活动一口价房源3650元/平购房送自耕田送辉山鲜博士老带新送购物卡年末清仓优惠:洋房降700元/平,叠拼降1800元/平,独栋降4000元/平开发进程二期香格里拉销售产品一期：独联体、叠拼、洋房二期：洋房面积区间独联体204-258㎡叠拼334-335㎡洋房90-170㎡主要卖点园林树木资源，低价洋房，高尔夫球场皇第龙邸66370663380200400600800别墅叠拼及洋房已售货量剩余货量去化率：50%去化率：52%套1.2009年以洋房产品一口价形式展开低价策略，营销效果明显，洋房成为本案绝对的主力产品。2.别墅产品中独联体类别墅有一定竞争力，但价格较高，在洋房低价策略取得成功的情况下，别墅产品目前亦有降价动作，未来也有可能靠低价优惠策略冲击市场。皇第龙邸套数时间2009.22009.42009.62009.850403020100别墅洋房2009.122009.10528191220074450214105.16.237.21-9月9.9-10.1512月母亲节送礼物洋房1、2组团售罄，加推3组团邻里节,老业主购房优惠特惠房源特惠房一次性98,贷款99,购房可参加砸金蛋活动开发进程二期将于明年开始发售销售产品一期：洋房、联排别墅二期：小高层面积区间联排:252-343平洋房86-200平主要卖点绝佳的景观资源二期将于明年推出小高层产品大溪地5239924550100200300400500别墅洋房已售货量剩余货量去化率：88%去化率：68%大溪地将于明年面世的小高层产品，将借凭其独有的景观资源优势，与九如溪谷形成竞争格局。大溪地74733062050100150洋房别墅已售货量剩余货量去化率：54%去化率：71%开发进程二期正在销售销售产品一期：洋房、联排别墅二期：联排别墅面积区间别墅218-298平洋房98-140平主要卖点林荫深处的房子，独特户型，优秀的品质在售的二期别墅将与九如2010年的溪谷别墅产品产生正面竞争，其精细化的产品营造将会与九如形成正面对比。原香墅8.199.39.1011.2612月钓鱼活动采摘节活动十万元尊享现房田园别墅二期收官三期启幕一次性付款98折贷款99折1311025334050100150200别墅洋房已售货量剩余货量去化率：75%去化率：71%开发进程三期正在销售销售产品洋房、联排、双拼、独栋、叠拼面积区间联排：193-210平双拼：301-320平独栋：427-570平洋房：90-110平主要卖点中体主题，低价三期主推为叠拼别墅；销售现场活动有针对性地拦截九如到访客户，营销上步步紧逼。中体花园一号6月7.229月10.1411-12月首次看房交诚意金1000元在折扣基础上再优惠1万元买房送车洋房3250元/平起特惠别墅4560元/平买一平赠一平推一套特价洋房2910元/平791758127050100150200别墅洋房已售货量剩余货量去化率：12%去化率：58%开发进程二期正在销售销售产品洋房、联排、独栋别墅面积区间联排237-357平独栋340-890平洋房125-247平主要卖点英伦风情别墅本年度继续销售低靡，下半年多次推大力度的促销活动，都可看出其准备扭转销售颓势的迹象。翔凤山水国际机场利好：07年10月，沈抚高速公路收费站被取消，并形成沈阳浑南大道与抚顺相通的汽车专用快速干道，从抚顺市到沈阳桃仙机场的车程缩短到半个小时，有力提升桃仙板块吸引力自身优势：临近机场/路网发达/交通区位优势明显自身劣势：缺少自然景观资源南部板块：多为早期开发项目，消化周期长，价格偏低，新开盘项目价格虽有一定提升但整体板块价格仍较低，供应以个别高端/品牌项目为主(如富力·仙湖国际、绿洲悠山美地)，整体市场竞争以中端别墅项目的消化为主。南部桃仙机场板块区域概况位置：沈阳市中心区浑河岸沿线；定位：城市高端别墅；优势：拥有少量自然资源，属于距城市较近的别墅产品，交通便利，有少量城市配套资源，可以作为第一居所；劣势：由于市中心地价高，造成了别墅密度较高，多数容积率会在0.6左右，使产品的附加值减少。城市板块：在售项目上市集中于08年，多数为品牌开发公司，产品以联排为主，价格偏高。城市板块区域概况碧桂园银河城深航翡翠城中海龙湾金地长青湾产品类型为双拼、联排，销售均价分别为0.83、0.72万元/㎡联排总建面2万㎡，产品类型为联排，均价分别1.58元/㎡总建面4.5万㎡，产品类型为双拼、联排，销售均价分别为1.9、1.4万元/㎡规划产品类型为联排、洋房，销售均价分别为1.4、1万元/㎡城市板块在售项目分布总建筑面积：116万㎡产品类型：高层、双拼、联排，销售均价分别为0.83、0.72万元/㎡总建筑面积：106万㎡产品类型：洋房、联排高层建筑面积：153万㎡产品类型：高层、洋房、独栋双拼、联排总建筑面积：70万㎡产品类型：类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房总建筑面积：40万㎡产品类型：联排别墅高层产品建筑面积：70万㎡产品类型：联排别墅高层产品雅居乐中铁置业香港置地荣盛香缇澜山龙湖香醍漫步碧桂园太阳城华润橡树湾总建筑面积：90万㎡产品类型：联排别墅、洋房高层产品总建筑面积：36万㎡产品类型：联排别墅、洋房高层产品万科魅力之城绿地老街坊总建筑面积：70万㎡产品类型：高层、洋房、联排别墅城北道义板块在售产品及未来产品供应套数时间2009.22009.42009.62009.850403020100别墅洋房2009.122009.1002771230241021.202-3月4.235.236月-10月12月四盘特惠购房送大礼“峰景”组团开始发售,前五名购房送大礼包家居节“玲珑”双拼产品认筹山景酒店动工,开始招商特惠联排别墅立减12万开发进程一期销售产品一期：洋房、联排别墅、双拼别墅目前价格双拼：