08年估价师真题房地产开发经营与管理

规规划划设设计计阶阶段段的的成成本本管管理理苏伟一位老总的困惑为什么万科可以颠覆地段论？为什么学不会？看到的万科核心竞争力 • 产品 • 营销 • 服务 • 品牌核心技能核心产品 • 企业核心竞争能力构成的重要部分——核心技术与核心产品。学不到的万科 • 文化 • 战略 • 体制 • 团队 • 绩效文化竞争是企业之间最高层次的竞争，也是企业竞争力的最高体现。文化的背后是核心竞争力，是企业高超的管理能力。一、如何认识规划设计规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择 50% 规划设计 30% 销售执行 20% 规划设计决定70­ 85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段项目使用阶段及房地产全程设计房地产全程策划房地产全程设计将设计由传统的规划设计阶段向房地产开发的全过程延伸，对影响房地产产品的各项因素进行综合分析，通过对各种资源的优化整合，对房地产产品的生产全过程进行有效控制，以创造优质房地产产品的行为。是房地产项目开发的重要内容，与全程策划相辅相成共同完成房地产项目的全过程。房地产全程策划是房地产项目的市场导向性过程。房地产全程设计是房地产项目的产品导向性过程。设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门应发挥产品策划作用产品策划是房地产项目全程设计的一个重要内容，它以客户需求为基础，以市场营销为导向，以产品研发为目标，通过调查研究和分析论证，针对客户需求特征提出贯穿特定项目开发全过程的设计理念和发展模式，并将其转化为具有可操作性的产品设计对应策略，作为指导后续规划设计及销售宣传的执行标准和评价标准。全程设计对成本管理的意义 • 提高投资的经济效益。 • 加强成本预控。在控制成本低的阶段进行控制设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门设计管理部门设计成果设计成果设计要求（设计任务书）设计要求（设计任务书）房地产产品房地产产品策划意图市场目的策划意图市场目的二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本 • 设计费 • 时间成本 • 人力成本设计费：规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和产品建造成本定位成本创新成本功能定位­­­根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位­­­确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本—对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续 • 避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较概念规划草案成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式 •结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •设计费偏差率。。。• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量 ­ ­ ­ ­ 公共半地下室 ­ ­ ­ ­ 公共普通全地下室 ­ ­ ­ ­ 公共人防地下室（6 级） ­ ­ ­ ­ 自带全埋一层地下室 ­ ­ ­ ­ 上部结构高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M) ­ ­ ­ ­ 自带全埋一层地下室 ­ ­ ­ ­ 上部结构中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M) ­ ­ ­ ­ 自带全埋一层地下室 ­ ­ ­ ­ 上部结构小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M) ­ ­ ­ ­ 自带全埋一层地下室 ­ ­ ­ ­ 上部结构普通多层住宅及公寓(7层及以下) ­ ­ ­ ­ 自带全埋一层地下室 ­ ­ ­ ­ 上部结构别墅、双拼、花园洋房 (6+1层及以下) 武汉、东莞深圳上海北京各地区含钢量限额指标(kg/m2) 结构部位建筑类型结构含钢量说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；总计四类景观区道路旁绿化三类景观区宅间、宅旁绿地范围二类景观区组团级绿地范围一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围总造价（元/平米）软景（元/平米）硬景（元/平米）分类及定义景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价家具、用品、设施费总计 4、包装­­­临时标志、道具 3、景观­­­临时 2、装修­­­销售中心、样板房 1、土建­­­销售中心（临建）总造价（元/平米）设计费（元/平米）建安费（元/平米）费用分类控制总价偏差率分项动态平衡底层商业展示区集中公建展示区: 13 设计部人数 39 施工图面积之和 39 方案面积之和 3.38 63.84 规划面积之和上海公司设计部 17 设计部人数 15.1 施工图面积之和 33.6 方案面积之和 1.69 62 规划面积之和北京公司设计部 18 设计部人数 48 施工图面积之和 48 方案面积之和 2.46 30 规划面积之和深圳公司设计部:＝∑规划总面积xA%规划总面积xA%方案总面积xB%方案总面积xB%施工图总面积xC%施工图总面积xC%（ ) ÷设计总人数 1 建议A为20％；B为50%;C为30％ 1 建议A为20％；B为50%;C为30％:，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点人均设计管理面积人均设计管理面积:• 整个设计费用仅占总成本的2%­3%左右，但设计结果决定了项目品质和工程造价的70-85%。 • 避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一 • 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 • 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；； • 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用:： • 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如 – 国内一线品牌设计公司­­元/M2 – 国内二线品牌设计公司­­元/M2 – 国外一线品牌设计公司­­元/M2 – 国外二线品牌设计公司­­元/M2 万科：北京、上海、深圳： 55元/M2 广州公司： 50元/M2 其他地区公司： 45元/M2 43.8 4.36 2.98 9.26 15.98 7.77 3.45 上海公司项目 39.10 0.59 0.75 武汉公司项目 15 23 25 深圳公司--国内单位总计其他样板房+ 销售中心室内设计景观方案 + 扩初 +施工图结构、设备扩初+施工图方案+ 建筑扩初规划概念方案分类公司某集团地产公司设计费统计:“ “成本管理成本管理” ”的目的应是的目的应是“ “成本优化成本优化” ” 或或“ “成本效益最大化成本效益最大化” ”，主要是防止成，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。本的本位主义，牺牲了品质和进度。:、规划设计实现成本效益最大化的方法: • 对用地环境的研究周边环境社区配套交通状况市政配套 • 对项目用地的研究宗地位置街区功能宗地现状: • 对现有产品的调研、分析 • 了解市场产品水平及特征 • 了解分析客户需求 • 预测产品发展趋势 • 研究用地同产品的匹配关系用地特征容积率、建筑密度周边环境配套设施市场状况与市场需求: • 设计产品初步概念 • 初设产品类型:: 202 97 平均 129 67 2004.09.01 2004.07.01 2004.04.25 估205,754 205,754 洛南第一大街洛阳 177 2004.10.16 2004.04.01 2004.04.22 600,000 753,700 郑东第一大街郑州 183 113 2004.05.15 2004.03.06 2003.11.14 200,900 160,300 城市艺墅晋中 120 60 2004.10 2004.8 2004.6 奥林匹克重庆 158 2004.09.18 2004.04.13 219,000 79,717 蓝调国际公寓 187 64 2004.06.12 2004.02.10 2003.12.08 413,600 308,700 顺驰领海北京 238 2004.11.18 2004.03.25 1,027,444 733,889 天鹅湖无锡 234 2004.06.12 2003.10.22 约300,000 164,200 湖畔天城苏州 249 110 2004.07.10 2004.0