0x房地产三级计划管理(定稿)

深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP房地产项目三级计划管理集团战略与运营管理部高璀旭2014年2月27日深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP目录第一章引述第二章WHY-为什么需要三级计划第三章WHAT-什么是三级计划第四章HOW-如何进行三级计划管理深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP引述深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP周末去看一场电影组织一次旅行项目开发概念计划：为在未来的某个时点，达到特定的目标，提前进行设想，将过程中的活动与时点对应，并指派人员负责和准备相应资源。记在脑中用纸笔记录电脑及软件深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP始于战略，终于战略运营设计，集成管理战略计划任务执行监控分析评价数据、信息、会议土地产品设计工程销售交付报建以发展战略为导向，通过运营体系的设计和运行，对公司经营、项目开发等各环节进行集成管理，为实现战略目标提供保障。卓越集团运营管理体系深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP按照集团发展战略及各年经营计划，指导经营安排的开发计划，通称“经营计划”，包含以下内容：•未来三年内各年经营指标：销售额，销售面积，销售利润率，结算额，结算面积，结算利润率，现金流贡献，占用资源回报率等。•未来三年内项目各分期分区节点（5个）：施工许可证、总包底板开工、开盘、竣工备案、集中交付。三级计划体系一级计划经营计划按照一级开发计划要求，指导项目开发实施的里程碑计划，通称“里程碑计划”。包含以下内容：•项目前期关键节点：2+X个。其中2个为固定节点，其余节点可根据项目具体情况增设。简称“前期关键点”。•项目各分期分区里程碑节点：19个。简称“里程碑节点”。二级计划里程碑计划三级计划作业计划按照二级开发计划要求，指导项目具体工作实施的作业计划，通称“作业计划”，分为各专业部门作业计划、阶段性专项计划。包括但不限于以下类型：•专业部门作业计划：以专业部门内工作流程为主制订的计划。包括总体作业计划、设计与报建作业计划、工程作业计划、采购作业计划、营销作业计划。•阶段性专项计划：以里程碑节点为目标，多部门配合实施的计划。包括优展区专项计划、开盘专项计划、竣工备案专项计划、集中交付专项计划。深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP•集团经营要求，关系集团经营效益和未来发展•位于计划体系的顶层•集团管理层对董事会的承诺•分公司对集团管理层的承诺三级计划体系一级计划经营计划•项目开发要求，关系开发目标的实现•位于计划体系承上启下的位置•集团总部与分公司在项目管理领域的协作平台二级计划里程碑计划三级计划作业计划•项目具体实施任务要求，关系各专业作业目标的实现•位于计划体系的基层•各专业项目管理人员的沟通协作平台指导分解深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP•项目主责人负责向各专业部门下达编制作业计划的要求•各专业部门负责人负责编制三级作业计划•经分公司审批后确定，运营经理发布•各专业部门负责人为对应专业计划第一负责人•项目主责人为阶段性专项计划第一负责人•专业部门周例会上，要对各项目计划进展进行梳理•项目周例会上，要对总体作业计划和阶段性专项计划进行梳理•项目周例会上未能决策的问题，在每周公司例会上提议并讨论•项目主责人每月对计划执行情况做统计，运营经理汇总后在分公司内予以公示，并抄送集团运营管理部。•作业计划的执行情况，作为分公司内部绩效管理的依据。•每月项目主责人组织定期调整，过程视情况调整•调整经分公司审批后确定三级计划体系三级计划作业计划深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP任何级别开发计划一经发布，即作为相关责任方的责任承诺，在执行过程中应推动内外资源，实现计划任务，在结果上“承担责任，兑现承诺”，在时间上“准点运行，力争提前”。若在执行过程中发生任何不利情况，均应采取措施减少影响，并在下一环节做出弥补，保证整体计划不受影响。使命必达：任何级别开发计划均需要多个部门联合完成，在各环节均要求上下游充分、密切配合，减少时间、资源的浪费，倡导无边界的合作意识、积极主动的工作态度，反对任何形式的“等靠要”及责任推诿。合作意识：开发过程中的任何决策，均应由具备相应权责的决策者或机构做出决定。决策前必须获取足够的信息和进行充分的分析，以保证决策的有效性；决策过程应满足开发进度要求，避免决策滞后。决策后应按决策结果坚决执行，杜绝反复决策，除非在执行过程中出现未预见的严重问题。有效决策：项目计划管理应坚持三项原则，按照制度或指引无法处理的问题，应按三项原则作出判断处理。“集团门户（EIP）”-“制度规范”-“计划运营管理”：《卓越集团项目里程碑计划评估及节点责任管理作业指引（2013版）》计划管理三项原则深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP产出成果，职业经理人的价值所在使命必达：合作共赢，大家好才是真的好合作意识：智勇兼备，智于决勇于行，高效运转有效决策：计划管理三项原则深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUPWHY为什么需要三级计划深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP作用以16节时速（29.6公里/小时）行驶的50万吨油轮，要经过44分钟航行7海里（13公里）才能停下来！历史：Titanic号深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP作用•时间跨度大：单期104周以上从设计、报建开始至入伙结束，通常最少要2年时间，共计104周•涉及人员多：单期15人以上•项发、财务•营销、销售•建筑设计（水、电、结构）、装饰设计、景观设计•报建•成本、采购•土建、装修、给排水、暖通、电气、景观、绿化•招商、客服、物业•任务分工多：单期三级计划可以多达千项以上深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP三级计划建立共识、公开、细致的三级计划项目团队统一指挥，信息通畅，互信沟通预判应对经验共享，风险共担，群策群力任务多：丢三落四，忙闲不均，资源缺配协调多：人多声杂，专业壁垒，信息不畅风险多：人有旦夕祸福，天有不测风云挑战应对项目管理面临的挑战——“项三多”深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP项目的一个分期，涉及：•数千项管理任务•数十个责任人•时间跨度在500天以上计划管理的作用：使项目团队能统一目标、统一步骤，有分工、有合作，将各项任务按时按质按量完成，从而完成项目总体目标。计划管理的关键：编制阶段：“设计”出合理计划，承载项目运营思路；执行阶段：时间资源不可复制，计划的严肃性必须得到充分保障。案例：竣验备案跨年对结转、税收的影响计划管理：项目管理的核心工作深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUPWHAT什么是三级计划深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP里程碑milestone工作任务work三级计划作业计划二级计划里程碑计划纲举目张聚沙成塔深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP•任务最终分解到个人，每项任务只有一位责任人•关联任务可以成为“一组任务”，由多个人共同完成，这“多个人”属于一个正式或虚拟的小组•里程碑节点是小组成员的共同目标•任务可以方便起名，名称能够被直观理解•任务分解尽可能到一周或以下当符合以上特点时，这个计划就可以称为一个“三级计划（作业计划）”。三级计划的一般特点深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP结果评判优化改善严肃纪律工作分解任务分配确定时间明确标准理清关系资源配置预判风险PD+C分工执行检查状况过程沟通问题分析适时调整A三级计划的管理逻辑：PDCA循环深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP•计划编制要统一思路在编制过程中，团队统一思路、达成共识才是关键，而计划文件仅是一份结果记录。•风险预判宁多勿漏风险无处不在，宁可多做准备，未雨绸缪，不可心存侥幸，麻痹大意。即使最后风平浪静，保险措施也是值得投资的。•问题快速暴露不超一周问题一定存在，但有问题不是问题，而问题没暴露才真的是问题。只要及时发现，就能及时处理，原则上不超过一周，越快越好。•障碍解决比追究原因更重要当项目遇到阻碍，首先要设法解决，决不可停滞不前；待项目可以继续推进后，可再投入精力分析总结原因。切勿颠倒优先顺序。•承担责任、总结提高并行每个团队成员都负责独一无二的任务，要杜绝等靠要、避免遇事推诿，出现问题要勇于承担责任，同时总结提高，避免问题恶化或重复发生。三级计划的管理原则深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP获取项目施工许可证总包底板开工开盘竣工备案集中交付设计及报建作业计划前置工作计划优展区专项计划开盘专项计划竣工备案专项计划集中交付专项计划营销作业计划工程作业计划采购作业计划预售证专项计划总体作业计划专业部门作业计划阶段性作业计划三级计划的主要类别深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUPHOW如何进行三级计划管理深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUPProject：老牌计划软件。与excel可以互相复制粘贴，优点为WBS方便分级、方便日期筛选等，并可结合projectserver平台进行统计、邮件提醒和反馈等管理。Excel：优点为方便编辑、格式灵活，可以应用公式，便于统计数据等。Visio：优点为便于讨论逻辑关系、明确流程，可以直观作图，判断关键线路。熟练掌握三类软件深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP计划编制步骤：①按照公司经营计划，由项目总主持，项目群共同讨论，形成里程碑节点计划，提交公司决策、集团审批后生效②各专业以里程碑节点为目标，制订各专业作业计划③项目总以里程碑节点为目标，制订阶段性作业计划④以上计划初稿发放项目群审阅后，由项目总主持，项目群合议后进行调整，形成终稿⑤计划编制过程中，同步预判项目开发风险，经项目群讨论后，制定应对策略，并形成风险备忘文件⑥项目总根据需要整合项目总体作业计划*对于项目计划的编制过程，统一思路、达成共识是关键工作分解任务分配确定时间明确标准理清关系资源配置预判风险P深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP概念：•按照某种思考逻辑（如时间顺序或专业逻辑），将目标分解为结构化的步骤，持续分解最终成为“作业任务”。•“作业任务”是最底层的计划项，简称“任务”。“任务”的达成包含两部分，一是时间，二是结果。•“任务”是最小的“可交付成果”，可以很容易识别出完成它的活动、周期、组织、资源。P工作结构分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）内容：•必要：任务名称、开始时间、完成时间、责任人（资源）•辅助：分级、序号、前后置关系、是否完成、备注、文档、链接深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUP要求：•任务周期定义不超过一周，尽量在1-3天。•WBS层次不超过6层，建议在2-3层。•每项任务对应唯一责任人。•在分解过程中，团队要实现：1．明确工作范围和内容2．确定工作顺序3．分派责任，规定人员职责4．估计资源投入和做好资源准备5．成果应作为项目进度测量和控制的基准P工作结构分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）*工作结构分解的成果，一定要足够细化，便于今后测量和控制。深耕布局调结构高效周转筑平台卓越集团EXCELLENCEGROUPP预判风险：概念•风险是可能发生的、会造成不利影响的事件•风险有发生的概率•风险一旦发生，会造成相应的后果要求•要有风险管理意识，杜绝侥幸心理，在计划编制阶段展开思考•要集合团队经验，对可能的风险进行充分的预判和讨论•对于概率