房地产开发项目策划前期策划-新世纪花园

新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章项目所在地环境分析与市场调查第一节宏观环境分析一、经济环境全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元，按常住人口计算，人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家，其中，国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖，共申请专利1059件，其中，发明专利213件，增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%。世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就，进行的城市投资环境竞争力排名。令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底，市区森林覆盖率达到33.5%，绿化覆盖率达42.7％，绿地率达37.9％，人均公共绿地6.5平方米，市区运粮河等5条内河实现了清水常流。许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。许昌市的城市品牌，在全省18个地市中，位居前列。城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境，又提升了市区居民的生态福利。2004年以来，以东城区为重点，全面推进新城区开发建设。2006年开始，实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。截止2007年12月底，东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路17条，大型桥梁6座，通车里程86公里，形成了“五纵九横”的路网框架。推进区10条道路建成通车，完成绿化面积4.4万亩，实施工业项目51个。推进区道路框架基本拉开，生态水系初步形成，生态绿化建设顺利推进。推进区的开发建设，也使许昌市在统筹城市发展上，走在了全省前列。二、政策环境。依据《许昌市总体规划（2005—2020）》中2010年全市常住人口达到65万，人均住房建筑面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为1625万平方米，新增住房355万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房32.7万平方米，建设住房建设年度指引2008年，商品住房建设6402套，建筑面积57万平方米；政策性住房建设2245套，建筑面积12.9万平方米。2009年，商品住房建设6209套，建筑面积55.3万平方米；政策性住房建设2166套，建筑面积12.4万平方米。2010年，商品住房建设5997套，建筑面积53.3万平方米；政策性住房建设2023套，建筑面积11.6平方米。住房用地供应年度指引2006年，供应商品住房用地0.67平方公里，政策性住房用地0.15平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.08平方公里）。2007年，供应商品住房用地0.63平方公里，政策性住房用地0.14平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2008年，供应商品住房用地0.59平方公里，政策性住房用地0.13平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2009年，供应商品住房用地0.54平方公里，政策性住房用地0.12平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.06平方公里）。2010年，供应商品住房用地0.52平方公里，政策性住房用地0.11平方公里（经济适用房0.05平方公里，廉租住房0.06平方公里）。政策与策略（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，多层住宅容积率1—1.6，多层、高层住宅容积率不大于4.0。3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。（二）加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。（三）加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10％应用于廉租住房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。3、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。（四）加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。（五）积极稳妥的开展城中村（旧村）改造为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村（旧村）居住生活环境的普遍改善。（六）发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。（七）整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范三、人口环境。全市城镇化率2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。在全省的位次也是比较靠前的。市区建成区人口2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。许昌市市区已达到大城市规模标准。市区建成区面积2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积也是比较靠前的。四、文化环境。全市公益文化设施建设步伐加快，已累计完成投资1600余万元，新建图书馆2个，文化馆2个，纪念馆1个，许昌博物馆中心文物库房1个。文物景区建设迈出新步伐。灞陵桥和春秋楼景区加大基础设施建设，新建了春秋楼泮池桥、灞陵桥关公辞曹处门楼、曹丞相拜送关羽大型红石雕塑、关羽辞曹丞相书铜塑和曹冲称象等具有浓厚历史文化特色的仿古建筑，提高了景区的文化品位；新建了大型停车场、游客服务中心、四星级厕所等旅游设施，完善了服务功能。两景区通过创建活动已拿到国家3A级景区牌子。第二节项目所在地房地产状况分析一、城市房地产发展。2007全年房地产开发投资29.98亿元，比上年增长44.2%。其中，住宅投资完成23.26亿元，增长39.9%。办公楼投资0.42亿元，增长36倍；商业营业用房投资4.09亿元，增长302.2%。在住宅开发中，新开工面积390.7万平方米，增长18.1%。90平方米以下住宅新开工面积70.7万平方米，占住宅新开工面积的18%。商品房销售良好。全年商品房销售面积227.8万平方米，增长172.2%，其中，商品住宅销售面积218.1万平方米，增长177.6%。商品房销售额38.24亿元，增长199%，其中，商品住宅销售额35.09亿元，增长227.6%。2006年一季度完成开发土地面积8.02万平方米，同期相比增长4.1倍，而今年一季度完成开发土地面积为零。待开发的土地快速扩大，今年一季度全市待开发面积为18.32万平方米，同期相比增长134.9%。2006年一季度全市房地产待开发土地分别是7.8万平方米、2005年全市房地产待开发面积为零平方米。这种状况的存在是因为近几年土地当年的开发量大大小于当年土地储备的增量。以2005年为例，购置面积是329.45万平方米，而开发面积仅28.31万平方米，相差近301.14万平方米；今年也是如此，1-3月购置8.67万平方米，完成开发土地面积为零平方米，相差太大，这样逐年积累，象雪球越滚越大。土地是不可再生的资源，尤其是在我国，人多地少，更是寸土寸金。“土地在手，衣食无忧”，往昔农民的理念今日已成为房地产企业的共识。因此，尽管宏观调控收紧了土根，他们仍千方百计扩大自己的土地储备。大量的土地被房地产企业掌握，加大了土地调控的矛盾，提高了房价上涨的空间，造成资源闲置。且由于现行土地拍卖是“价高者得”，而“价高者”并非自有资金购得土地，却是百分之九十以上为银行贷款，隐含着一定的金融风险。进一步规范土地储备是从源头保证房地产健康发展的重要一环。商品房空置面积大幅增加。2000年至2004年以来，许昌市商品房空置面积呈逐年减少之势。连续4年负增长。2004年止降为升，空置面积为3.02万平方米，仅比上年增长2.2个点，2005年，全年空置面积达6.26万平方米，同比增长107.3%，2006年进入空置高峰期，空置增势继续上行，全年空置面积达到17.54万平方米，同比增长180.54%，占所有竣工面积的26%。今年一季度商品房空置面积为4.35万平方米，同比下降6%，商品房空置面积有所缓解。在所有空置面积中04、05年的别墅和高档公寓的比重最大分别占到所有商品房空置面积的15%和20%；而相对应的06年经济适用房空置面积仅占所有商品房空置面积1%(05年的经济适用房空置面积为零)。形成一边空置房不断增加，一边是经济适用房购房困难，一边是高档住宅空置面积不断增加，供需之间的结构性矛盾十分突出。三、未来走势预测。东城区即新城区，1997年成立，2002年开始大规模建设，2003年进入建设的高峰期，目前东城区是许昌房地产市场比较热的区域，因为该区域是城市的主要发展方向，市委、市政府等主要行政单位相继迁入，给东城区带