房地产投资策划（PPT34页)

第三章房地产投资策划本章学习目标通过本章的学习，掌握房地产投资方向与场地选择的方法、以及房地产营销风险的防范方法；了解影响项目投资和营销的项目规划、景观和户型设计等内容；掌握项目可行性研究的基本方法。第一节房地产投资概述一、房地产投资的概念、类型和方式二、房地产投资策划的过程一、房地产投资的概念、类型和方式（一）房地产投资的概念房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在房地产投资活动中来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资是近年来发展起来的一种的投资形式，是地产投资与房产投资的总称。由于房产从属于地产，因此，房地产投资中，地产是第一性的，房产是第二性的。一、房地产投资的概念、类型和方式（二）房地产投资的类型1．房地产开发投资2．房地产置业投资（三）房地产投资的方式1．基本建设式2．楼宇购买式3．合作开发式4．购买股权式1．收集市场信息2．投资分析3．土地开发权的获得4．房地产建设开发5.房地产营销管理二、房地产投资策划的过程第二节房地产投资方向的分析与选择一、房地产投资方向的分析二、投资房地产具体项目要考虑的因素（一）房地产投资利弊（二）政策调控使得房地产开发趋于理性（三）房地产投资方向的选择一、房地产投资方向的分析（一）住宅的选择1．质量的选择定位2．时机的选择3．位置的选择（二）别墅的选择1．视野环境定位2．服务设施要高档齐全3．业主素质定位4．交通联系一定要便捷二、投资房地产具体项目要考虑的因素（三）写字楼的选择1．市场定位2．区位选择要谨慎3．充分考虑停车问题4．功能要专业化5．服务设施要齐全（四）商业店铺的选择1．注重业态定位，将商业店铺纳入商圈2．保证交通顺畅3．注重规划设计二、投资房地产具体项目要考虑的因素（五）酒店式公寓1．地段、地段还是地段2．交通发达、便捷3．公寓空间要舒适而精巧4．锁定目标客户群二、投资房地产具体项目要考虑的因素第三节房地产投资场地的选择一、对区位的理解二、房地产投资场地的分析与选择三、不同类型的物业对区位的特殊要求1．区位的涵义（1）狭义的区位概念指某一具体投资场地在城市中的地理位置，它包括宏观位置、中观位置和微观位置。（2）广义的区位概念指除了其自然地理位置外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。2．“区位”的发展变化位置的好坏优劣是城市在长期发展中形成的，是自然地理条件及经济、文化、社会等多种因素相互影响、共同作用的结果，必将随着城市经济、文化、人口、市政基础等的发展、变化而变化。自然环境的改变、经济水平的不均衡发展、社会环境的变迁、人口的迁移、市政基础的改变等都会导致地段等级的上升或下降。一、对区位的理解（一）房地产投资场地分析1．区位分析2．地块分析3．开发潜力分析4．获取场地开发权的方式二、房地产投资场地的分析与选择（二）影响房地产投资场地选择的要素汇总1．城市规划方面的因素2．自然特性3．市政基础设施4．交通通达程度5.停车条件6.环境条件7.公共配套服务设施完备情况8.当前土地使用者的态度9.土地价格二、房地产投资场地的分析与选择（三）满足位置合理的基本要求对于住宅的位置合理，一般来说，理论上有两个基本要求，即运移成本最小和区域环境最优。所谓运移成本是指住户上班、购物、孩子上学、就医等日常活动所支付的运输成本，包括金钱、时间和精力；所谓区域环境包括房屋周围的自然环境、经济环境和社会环境。区域环境对于房地产营销至关重要，如果住宅周围绿树葱葱、繁花似锦，靠近公园、河流、高尔夫球场，有令人心旷神怡的景观，毫无疑问会提高居住品质；但若是邻近工厂、污水处理厂、飞机场，则毒气、废水、噪音的污染将使人无法正常生活。二、房地产投资场地的分析与选择（一）住宅对区位的要求1．市政公用和公建配套设施完备的程度2．公共交通便捷程度3．环境因素4．居民人口与收入5．住宅位置的具体选择（二）写字楼对区位的要求1．与另外的商业设施接近的程度2．周围土地利用情况和环境3．易接近性三、不同类型的物业对区位的特殊要求（三）商业店铺对区位的要求一般来说，好的商业店铺的区位应具备这样的条件：商业活动频度高的地区、面向客流量最多的街道、交通便利的地区、同类商业店铺聚集的街区等。（四）工业项目对区位的要求一般来说，工业项目场地的选择要考虑的特殊因素主要包括：当地提供主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便以有效的连接原材料供应基地和产品销售市场；技术人才和劳动力供给的可能性；水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。三、不同类型的物业对区位的特殊要求第四节房地产投资风险分析一、房地产项目投资风险二、房地产投资风险的防范与控制三、房地产具体项目营销风险的防范与控制一、房地产项目投资风险1．系统风险（1）政治政策风险（2）购买力风险（3）市场供求风险（4）利率风险（5）资金变现风险（6）自然风险2．个别风险（1）财务风险（2）经营风险（3）机会成本风险（4）环境风险（一）政府对房地产投资风险的防范与控制1．加强宏观调控2．加强土地监管力度（二）企业对房地产投资风险的防范与控制1．投资分散策略2．投资组合策略3．保险策略二、房地产投资风险的防范与控制1．价格风险2．营销渠道风险3．促销风险三、房地产具体项目营销风险的防范与控制第五节房地产项目规划设计、景观设计与户型设计一、住宅区规划设计二、景观设计三、户型设计（一）住宅区概念住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，住宅区同时还是一个社会学意义上的社区。它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣等内容。一、住宅区规划设计（二）住宅区规划设计的总体原则1．社区发展原则2．生态优化原则3．“以人为本”的原则4．富有个性、特色突出一、住宅区规划设计（一）软景观1．绿化用地与绿地2．绿地的功能与规划设计（二）硬景观（三）水景景观二、景观设计（四）景观设计的原则1．以人为本的原则2．科学性原则3．艺术性原则4．时空观原则5．生态性原则6．历史文化延续性原则7．经济性原则二、景观设计（一）户型与户型设计的概念户型即建筑的室内空间间隔，它有广义与狭义之说。从广义上来讲，户型设计是确定一个楼盘主力户型面积和形式，并设定各类户型产品构成比例的过程。可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。从狭义上说，户型设计是具体方案的具体设计。如户型是平层、错层还是复式；功能分区是否明确，交通流线是否合理等，都将影响到房子与人的起居行为习惯的匹配程度，直接影响到居住的舒适度。三、户型设计（二）户型设计的原则1．人性化设计原则2．实用价值原则3．可改性的空间设计原则4．市场原则三、户型设计第六节房地产项目的可行性研究一、房地产项目可行性研究的概念二、房地产项目可行性研究的阶段三、房地产项目可行性研究的内容四、房地产项目可行性研究的步骤房地产项目是指在房地产项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行认真的技术经济分析和综合比较论证，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资给出结论性意见，为投资决策提供科学依据。一、房地产项目可行性研究的概念1．投资机会研究阶段2．初步可行性研究阶段3．详细可行性研究阶段4．项目的评估和决策阶段二、房地产项目可行性研究的阶段1．项目概况2．市场分析和需求预测3．规划方案的优选4．开发进度安排5．项目投资估算6．资金的筹集方案和筹资成本估算7．财务评价8．风险分析9．国民经济评价10．结论三、房地产项目可行性研究的内容1．接受委托，明确研究目标2．收集资料，调查研究3．设计方案4．财务评价和国民经济评价5．方案比较与选择6．制定实施计划7．编制可行性研究报告四、房地产项目可行性研究的步骤复习思考题1．如何选择不同房地产项目投资场地？2．如何规避房地产投资风险？3．房地产项目可行性研究包括哪些内容？