房地产策划专员培训(七)-如何撰写报告

策划专员培训（七）如何撰写报告一、常规报告二、专题报告◆日报◆周报◆月报◆快报◆指数报告◆数据报告◆需求报告◆土地报告◆产品报告常规报告一常规报告写作流程收集数据资料形成图表分析数据/图表讨论/观点形成完成初稿审核修改完成终稿上传数据库媒体发布日报反映当日、当地的市场变化动态目的提供当日房地产基础数据及其分析全市商品房成交量、成交均价变化及其分析分环线/区域商品房成交量、成交均价分析商品住宅成交量、成交均价分析商品住宅成交排行榜新增商品住宅情况内容流程初稿撰写审核修改数据整理、制作图表报告上传/对外发布策划专员策划专员策划主管策划专员策划专员初稿撰写具备较强的市场和数据分析基础对于市场变化较为敏感审核具备对当地房地产市场整体把握能力拥有丰富的市场经验工作职责及要求市场数据准确完整可读性总结性格式统一排版整齐报告要求第一部分每日交易分析一、全市商品房成交分析1、商品房成交均价——环比上涨/下跌4%2、商品房成交量——环比上升/下降5%二、各环线/区域商品房成交分析1、分环线/分区域商品房成交均价——五环齐跌2、分环线/分区域商品房成交量——内环内涨幅较大三、商品住宅成交分析四、热销楼盘排行及其特征分析五、全市新增商品住宅分析附表在分析商品房及商品住宅量价变动时，我们要着重分析变化原因列清项目名称、所属区域、环线和板块以及项目的成交量、成交均价和成交套数搜集当日本地房地产管理部门所发放的预售许可证情况主要框架第二部分每日要闻选取当日对于市场发展有较大影响的政策、以及引人关注的市场动态，选取的新闻在5条左右。发表本公司对于该新闻及其影响的分析评论。•成交量和成交均价的变化分析应连续分析近一段时间内（如15天内）的具体变化情况并分析其变化原因。•变化原因可从成交结构着手分析。•分析员应注意市场变化，通过长期的市场监测获取对于市场变化的直观感受，提高个人的微观市场把握能力。•在日报撰写过程中如出现因系统出错等各种原因导致的数据缺失，应在第一时间及时运用相关社会资源获取当日市场数据。如数据确实无法获取，当如实向相关发布媒体和客户方说明。备注反映当周、当地的市场变化动态，分析市场热点现象、重大事件目的提供一周房地产基础数据及其分析周报全市商品房、商品住宅供求分析商品房、商品住宅成交均价分析商品住宅成交量、成交均价分析新增房源情况个案成交排行内容初稿撰写审核修改资讯整理、观点提炼报告上传/对外发布策划专员策划专员策划主管策划专员策划专员流程数据分析具备较强的市场和数据分析基础对于市场变化较为敏感新闻评论对于房地产市场的宏观走势和宏观影响有较强的把握能力审核对于当地房地产市场整体把握能力拥有研判市场宏观走势的能力工作职责及要求第一部分市场交易即时评述表全市商品房市场情况汇总一、商品房、商品住宅供应量分析二、商品房、商品住宅成交量走势三、商品房、商品住宅供求比走势四、商品房、商品住宅成交均价分析五、个案成交排行六、新增房源去化情况主要框架我们应加强市场分析，并梳理出独特而准确的观点，提高周报的可看性和市场影响力在分析量价变化时，我们需要拉长时间跨度，利用多周数据分析变化原因第二部分新闻点评•政经要闻——以其对房地产市场或者是房地产业发展产生的影响为标准，尽量多选择影响范围大、影响时间长的国家政策措施。•市场动态重要的是向外界阐述我公司对于选取新闻的观点和看法月报反映当月、当地的市场变化动态目的提供当月房地产基础数据及其分析本月关注：对于月度市场的总体认识和市场值得关注的热点问题市场综述：分析房地产市场发展总体环境及商品房市场情况土地市场：具体土地市场分析参见土地报告的撰写住宅市场：分析月度住宅市场走势及产品、营销分析商办市场：分析月度商办市场走势及产品、营销分析内容观点讨论初稿撰写初稿完成数据收集、整理、作图策划专员每月1-2号每月3号每月4-7号每月7号每月8号专员、主管策划专员策划专员策划主管完成报送初稿修改每月10号策划专员每月9号策划经理审核反馈每月10号策划经理修改定稿流程三、住宅市场1、市场解析2、产品分析3、营销透析四、办公市场1、市场解析2、产品分析3、营销透析五、商业市场1、市场解析2、产品分析3、营销透析主要框架一、市场综述1、经济环境2、投资开发3、市场概况二、土地市场1、土地供应分析2、土地成交分析3、重点地块分析撰写技巧宏观背景分析角度GDP及其增幅——反映当地的经济实力及经济发展速度。人均可支配收入——同比、环比分析，反映市场购买力，其增幅决定了市场未来的需求是否有持续性。固定资产投资、房地产投资额、住宅投资额、房地产开发情况：反映当地房地产投资是否理性及房地产市场未来供应量大小。深度分析——交叉分析•人均可支配收入与房价的对比•房地产投资额占固定资产投资额比重•房地产投资额占GDP比重•住宅投资额占房地产投资额的比重•房地产投资额与销售额比较•人均住宅投资额等宏观政策分析角度政策背景——为什么出台本项政策，政府希望达到什么目的；政策条款——政策的主要内容政策影响：•分析政策影响的主要对象，以及对各主体的影响程度。•采用定量、定性的方法分析政策对市场供求的影响，从而对市场未来走势进行预测；•对政策进行必要的评论，如评判政策的缺失之处，从而有助于把握未来政策的走向。供求关系分析供应量分析成交量分析成交均价分析未来走势预测内容市场分析角度供求关系分析方法当月供求比、累计供求比：反映市场过去的供求关系。预计供求比=1：预计预测期内成交量/预计同期新增供应量：反映市场未来供求关系。去化周期=（上期末市场可售面积+预计预测期内新增供应量）/上期平均销售面积：市场未来市场的供求关系及去化压力大小。2.010.460.371.460.850.930.710.930.000.501.001.502.002.5005.105.205.305.405.505.605.705.805.905.1005.1105.1206.106.206.306.406.506.606.706.806.92005.1-2006.9住宅供求比走势图点评：累计供求比06年比05年有明显改善，市场供求基本平衡；9月供求比较上月明显提升，供求关系改善，主要是由于9月市场成交量上升。供应量分析方法供应量包括可售面积（市场存量）与新增供应量两层含义。供应量的分析方法主要有：•环比分析、同比分析•供应结构分析：区域结构、产品结构、价格段、面积段结构等。与成交结构进行比较分析可以判断上市房源是否符合市场需求。010203040010020030006.106.206.306.406.506.606.706.806.9个单位：万平方米图3-1-32006.1-2006.9住宅新增推案走势商品住宅动迁配套房新盘个数点评：本月住宅供应量下降，而商品住宅供应量区也有较大幅度的增长，这主要是由于动迁配套房供应量下降所致。本月新盘个数创下了今年新高，但供应量却没有达到顶峰，这表明了尽管处于“金九”的旺季，但开发商推盘仍较为谨慎，以小量房源试探市场反应。成交量分析方法同比分析、环比分析：反映市场需求量、购房者对后市信心等。成交结构分析：区域结构、面积段、价格段结构、产品结构等进行对比分析。与上月进行对比，与供应结构对比。年份类别8月9月10月9月增幅%2002商品房20529423243.41住宅20228322840.102003商品房23633826743.22住宅23232526240.092004商品房28533238916.49住宅26329335211.412005商品房11715117829.06住宅8611814937.21商品住宅619610458.232006商品房2092278.61住宅17719510.17商品住宅12115023.44点评：今年“金九”成色明显不足。本月商品住宅成交量虽然也出现较大幅度的增长，但与市场预期仍有较大的差别，与往年40%左右的增幅相比也逊色很多。成交均价分析方法同比、环比分析，反映价格增减速度。价格变动原因分析：•成交结构变动引发：区域、价格段等。•提价、降价楼盘增多。•产品结构变化：商办成交比重上升导致商品房价格的上升等。别墅成交比重上升也会带来住宅价格的上涨。9300919591989405968310601102939004925960527617829086888676923084767220792050006000700080009000100001100006.106.206.306.406.506.606.706.806.9元/平方米图3-1-102006.1-2006.9月网上交易价格走势商品住宅住宅点评：本月住宅均价出现上涨的原因：•本月动迁配套房占住宅成交比重为23%，较上月减少11个百分点。•10000-20000元高价住宅成交比重明显上升，本月该价格区间楼盘成交量占商品住宅总量23%，比上月提高了7个百分点。未来走势预测方法•市场调研：对楼盘销售情况、购房者心理等进行调查，有助于把握未来一段时间的市场走势。•政策分析：宏观经济背景和宏观政策背景决定了市场大势的主基调。•参考历史：分析市场过往周期的变动。•供求预测：对未来一定时间内的市场供应量和需求量进行预测，是走势预测最基本的方法。0100200300万平方米2005.1-2006.7商品住宅成交量走势01020304050600.00100.00200.00300.00400.00500.00金山南汇奉贤崇明松江静安青浦闵行嘉定宝山浦东黄浦徐汇杨浦普陀闸北卢湾长宁虹口月万平方米各区下半年预计供应量及预计去化时间未来供应量预计消化时间（月）预测：下半年成交量将在3季度调整稳固后随着9、10月份销售旺季的到来继续上扬。预测：外环以外区域供应量下半年将继续放大，去化压力逐步增大，开发商应增强促销力度，提高销售速度。产品分析写作角度整体规划——项目整体布局（平面和空间）、规划风格及特点等。建筑设计——建筑风格、外观设计（图像、色彩等）、外墙材料应用等。景观设计——景观布局（平面和空间）、文化内涵、特色等。房型分析——包括房型配比分析、面积分析、尺度分析、得房率分析、房型特色分析、楼层平面分析、层高分析、朝向通风分析等。装修设计——装修标准、价格档次、装修材料、新技术等。配套设施——车位、电梯、大堂、电梯厅、走道和公共部位装修、会所、小区配套、智能化设施、安保设施、其他配套、物业管理公司或经营管理公司等。营销透析写作角度营销模式：旅游文化城营销特点分析市场定位：万达广场整体营销定位分析推广渠道：世贸商城渠道营销——全球巡展广告投放：保利中心广告分析现场包装：龙湖北城天街促销活动：国际车城——人体彩绘吸引眼球操盘手法：投资大厦销控手法分析活动效果：楼盘降价手法与效果对比•专业术语要统一规范：批准预售面积、新增供应面积等术语。•指标数据概念准确，格式、单位应前后一致：如重庆按照套内建筑面积统计总量，与其他城市不统一。•段落清楚，层次分明；同一级别的目录排序方式应统一写作时统一用以下目录，一级目录华文中宋小三，二级目录中宋四号，加粗，三级目录中宋小四，加粗。正文部分行前0行，行后0行，行间距固定值28磅。•图表格式应严格按照规范制作•语言表述应简洁精确，避免词不达意或拖沓冗长•观点陈述应与图表对应，避免出现相互矛盾的现象•坚决杜绝错别字注意问题•审核数据：策划专员负责审核数据•审核观点：策划主管审核月报基本观点•审核初稿：策划主管审核初稿•审核终稿：策划经理审核终稿审核快报及时跟进市场热点问题和政策目的提供政策及热点分析、分析消除相关影响的对策政策或热点事件内容分析政策出台背景商品住宅成交量、成交均价分析对策研究内容相关影响分析初稿撰写审核分析问题、观点讨论报告上传/对外发布策划专员政策或时间发生初稿写作（2-3小时）初稿修改/定稿（半小时）策划专员策划主管策划专员流程初稿撰写具备良好的宏观经济基础和敏锐的市场分析能力，对于事件的宏观影响能够做出及时准确地分析审核一般由机构负责人担任，要求能够帮助撰写人员提升