第七章房地产规划

第一节房地产基础知识第二节房产理财策划第三节个人住房消费贷款第一节房地产基础知识一、房地产的特性和种类（一）房地产的概念和特性（二）房地产的类型（二）房地产投资二、生活的阶段和住房选择（一）房地产的概念和特性1．概念房地产概念指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产是房产和地产的合称，地产是指购买土地使用权的开发投资，房产是指物业建成后的置业投资。2．特性①房产、地产交易的不可分性。②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。④投资规模大，开发建设周期长。⑤房地产的保值、增值性。（二）房地产的类型1.按照性质划分商品房：安居房：解困房经济适用房：房改房公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。商品房指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。安居房指按照国家“安居工程”建设规划，由国家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。解困房指在实施“安居工程”之前，各级政府为解决城市居民的住房困难，而修建的用于住房特困户、困难户和拥挤户的住房，其建设和经营都有政策优惠，建设成本低、售价低，销售对象主要是经审核合格的住房困难户、无房户。购房者除拥有使用权外，还有部分产权。经济适用住房由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，房产开发商利润相当微薄，其销售对象有一定的限制。房改房指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。2.按照取得时间来划分期房；现房；准现房。期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。现房指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可以入住的房屋。准现房指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（三）房地产投资1．概念：房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排，所以，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。2．房地产投资的方式（1）直接购房。（2）以租代购。（3）以租养贷。（4）买卖楼花。（5）房地产投资券。（6）房地产证券。3.房地产投资的优点和缺点（1）优点：A.耐用消费品，寿命比较长。B.价值相对稳定。C.不断升值的潜力。（2）缺点A.流动性较差。。B.投资金额比较大。C.政策风险。D.道德风险。二、生活的阶段和住房选择生活情境可能的住房选择年轻单身由于工作可能变化，最好是租房，不需要维护，搬迁方便单身父母租房是要考虑适合儿童环境，特别是要安全如果买房，买不需要花功夫维护，符合自己财务状况的房子。没有小孩的年轻夫妇租上下班方便，符合自己生活方式的房子为财务需要，以及为考虑长期财务安全买房有小孩的夫妇租便利小孩教育，方便交通、生活的房子买成套的房子小孩已经长大租方便交通、生活的房子买不需要维修的房子退休人士租满足财务、社会生活、身体需要的房子买较少需维护，设施、交通方便的房子第二节房产理财策划一、购房与租房的理论与决策分析二、租房策划三、买房策划一、购房与租房的理论与决策分析（一）房地产规划流程居住需求空间需求家庭人口购房或租房决策房租增长率房价增长率居住年数利率水平负债能力环境需求生活品质是否租房购房规划租房总价首付款贷款区位类别户型大小用途（二）购房与租房决策优点缺点租公寓房方便迁移、灵活，不需付维修费用，财务负担小没有自己的产业，无法重新布置，租金可能提高租别墅房居住环境好，财务负担相对较小，灵活，不需付维修费用没有自己的产业，无法重新布置，比租公寓房费用高购新房崭新，拥有自己的产业，抵抗通货膨胀，保值、增值，可按自己的意愿布置财务费用大，需要维修费用，迁移受限制购二手房拥有自己的产业，价格比新房低，选择余地大周围配套环境成熟，财务负担小，维修费用高，设施陈旧，迁移受限制租房的优点：（1）灵活性。（2）对房屋的责任小。（3）更低的初始费用。缺点：（1）付出的费用购买的只是使用权。（2）使人缺乏安定感和稳定感。（3）不能获得房产升值的好处。（4）无法进行重新布置。二、租房策划年成本法如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑物业费等），租房的使用成本是房租。案例：王先生看上一处60平米的房产，可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付三个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的贷款，首付20%，即为5万元。租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款的机会成本为5%，1年期存款利率以3%计算）：租房年成本：1000*12+1000*3*5%=12150元买房年成本：50000*3%+200000*6%=13500元看起来租房比买房年成本低1350元，因此租房比较划算。不过还要考虑到以下因素：（1）房租是否会调整；（2）购房的相关税费；（3）房价上涨潜力；（4）利率未来的变动趋势。三、买房策划（一）衡量自己的负担能力购房规划最重要的就是按照自己的经济实力确定购房目标和制定切实可行的付款计划。衡量自己负担能力的方法有两种：1．按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。2.按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用1．按每月的负担能力估算负担得起的房价总额可负担首付款=目前年收入*负担比例上限*年金终值+净资产*复利终值可负担房屋贷款=目前年收入*复利终值*负担比例上限*年金现值可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积例子王先生年收入10万元，预计收入成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率6%。可以负担买房贷款的目前房价为：可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2万可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要，如果5年后才要买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。假设想买100平米的房子，则单价为80.9万/100=8090元。2.按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用预购买房屋总价=单价*需求面积需要支付的首付款=预购买房屋总价*（1-按揭贷款成数比率）需要支付的贷款部分=预购买房屋总价*按揭贷款成数比率每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分/年金现值案例如果想购买100平米的房屋，单价是3000元，则总计30万元，按7成按揭，首付款为9万元，需要贷款21万元，每月需要摊还的本息费用为1526元（21/11.47/12）。（二）购房的各种税费购房时除了支付购房款之外，还要支付其他一些费用，比如装修费用以及其他各种相关费用。例如契税、印花税、个税、营业税、登记费等。第三节个人住房消费贷款一、个人住房消费贷款种类二、个人住房贷款的还款方式一、个人住房消费贷款种类住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以前所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款，期限最长30年，利率是所有个人贷款利率中最低的。住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。住房组合贷款是指向缴存住房公积金的购房借款人同时发放住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的方式。二、个人住房贷款的还款方式（一）等额本金还款就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少。计算公式每月还款金额=贷款本金/贷款期数（按月算）+（贷款本金-累计已归还本金）*月利率举例如果20年贷款利率以8%计算，借款24万元，20年要还240期，每期还本金1000元。第一期应还24万*8%/12+1000=2600元，第二期应还23.9万**8%/12+1000=2590元，逐期递减，至最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元。利息总数=24万*8%/12+23.9万**8%/12……+1000*8%/12=19.28万元等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，这种方法每月还款额是递减的，每月还款额中本金保持相同，利息逐月递减。等额本金还款法的优点：总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每月还款额递减，适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款的人。缺点：前期还款额度高，压力大。（二）等额本息还款法根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每月的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐步减少，而每期还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。计算公式每月还款金额=贷款本金*月利率*/[-1]n)r1(n)r1(如果为本息平均摊还，同样24万元，利率8%，期限为20年，运用年金现值法的公式可以计算出每月要还2007.5元，第一期的2007.5元中有1600元是利息，只有407.5元是本金；第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金，每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，也就是采用“利滚利”的方式计息。在央行基准贷款利率不变的前提下，每月按相同金额还贷款本息，月还款额中利息逐月递减，本金逐月递增。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。优点：每月支付的款额固定，还款压力均衡，适合有一定积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。缺点：1）需多付些利息。2）提前还款并不能减少你要还款额的数量。