房地产)伟储大厦副楼租售策划

伟储大厦副楼租售策划伟储大厦位于贵阳市黄金旱埠——客车站附近，浣沙路浣沙桥头，立云酒店对面。其主楼高23层，副楼15层，主楼为高级商住公寓，副楼为标准写字楼，层高均为3.3米。一、项目周边情况（一）需求分析项目所处位置在市西路所辐射的黄金商业圈中，其商业价值浓厚。圈中来自全国各地的生意人都较多，他（她）们所经营的物品在这一地带主要形成了如下几个大的市场：市西百货批发市场、市西化妆品批发市场、浣沙路摩托车市场、客车站布匹批发市场、枣山路和头桥机电市场等。这些市场日货币交易量约数千万，是整个云岩区的主要经济支柱。仔细分析这些市场，不难发现其经营者多为个体经营，生意规模不是很大，他们对写字楼的需求仅处于有无或小量阶段，注重的是其功能方面。伟储的副楼采用的是公寓式酒店设计，基本符合客户心理，而且为全框架结构其变化的机动性较大。（二）供给分析在这一区域内，写字楼并不多，不少人是租用住宅楼来办公。并且现存的写字楼在档次和服务上并未满足客户的需要，现在同区内主要有众厦大厦、立云酒店、汽车三场工作楼、鸿基景苑（未发售），最具竞争性和可比性的主要是众厦大厦和立云酒店。众厦大厦是区域内目前唯一的一幢纯写字楼，但其由于已建成多年，外观陈旧，功能不全，其配套设施也不尽完善。在物管方面普遍反映较差，而且其电力供应设施存在问题，经常停电。但其有价格上的优势，月租18—22元/m2，物管1.4元/m2，是这一区域内租金最低写字楼。因为时机的原因，其销售情况尚佳，与本物业相比，其无论从外观、功能、配套、交通上都相差一个档次。立云酒店就在本物业对面，99年以前是一个公寓式住宅的死盘，99年以后，由于更改定位得以盘活，目前租售情况较佳。由于有酒店的支撑，其物管、服务、配套都较为完善，可以说是区域内档次最高的商办两用楼。但其写字楼的形象没有树立，租金也较高，在40—45元/m2之间，物管费1.5元/m2，车位紧缺，其交房标准同本物业一样，只带卫生间和公共部分的装修。本物业与之相比也有着较大的优势，潜力巨大。二、贵阳市写字楼调查（见附表）三、项目优劣势分析（一）优势（1）现房出租，即租即用（2）低租金，约30元/m2（3）充足的车位（4）交通方便（5）区域商业气氛浓厚（二）劣势（1）房屋空置多年，外部口碑不好（2）物管公司为新建，无知名度（3）配套设施不完善四、产品修正建议项目所处区域有着对写字楼的客观需求。本项目现存物业所无法改变的整体性、停车场等多项优势，再在副加值上做一些安排，完全有可能做成区域范围内的名星写字楼，我们在推广上就应该给客户灌输“高档低价，物超所值”的概念。因而我们对本物业做如下修改建议：（1）引进省外先进物管公司作为物业顾问（2）设置热水供应系统（3）大堂为豪华装修，并设立商务中心（4）采用酒店式物管服务（5）设置餐厅，供应早、中、晚餐（6）将主楼住户停车位与办公用停车位分开（7）将主楼住客会所与办公楼共用，利用业主锻炼，洽谈生意（8）专门设置2—3间会议室，小会议室可容纳15—25人，大会议室可容纳25—40人（9）设立服务中心（代办营业执照、税证、邮政代办、火车票、飞机票等）五、价格策略根据市场情况和项目本身的一些实际情况，我们将项目的价格做如下的考虑：1、买：只整层销售报价2480元/m2起，实价2380元/m2起，层差30元/m2，一次性付款9.8折。购买写字楼100m2以上的送一含10年使用权的车位，以后每增加100m2，则增加一含10年使用权的车位。2、租a、纯租：报价38元/m2·月，实价30元/m2·月（1）一次性交租三年则免三年物管费，并获两年使用权的车位一个，限前10名；（2）一次性交租两年则两年物管费，并获一年使用权的车位一个，限前10名；（3）一次性交租一年，则免一年的物管费。b、租售：以租代售，以30元/m2·月出租。前三年内，如客户愿意购买则可将以前所交租金抵做房款。此种方法无优惠。c、租用优惠（无特殊说明均有如下优惠）（1）租用期间，所有租户可获赠一张康体会所的VIP卡；（2）在××家具公司可购买家具特价优惠；（3）酒店式管理；（4）安置嵌入式床垫；（5）一次性租用三年以上（含三年）的送坐睡两用沙发一套。六、推广策略目标客户：全市范围内的大、中、小型企业，外省企业驻贵阳办事机构，各地州市驻贵阳办事处等。营销推广：以“高档低价，物超所值”为主线，有针对性的对目标客户进行宣传。（一）宣传途径：1、以布幅广告悬挂于大楼立面，吸引区域型客户。2、在《商报》、《晚报》上发布征租信息，征集全市内的承租者。3、以软性文在《都市报》、《晚报》上评述物业各方面特点及区域商业优势。4、在交通台和新闻广播电台制作为期两个月的电台广告。（二）促销活动1、竞争租赁。（1）以单张、报纸广告在区域或全市范围宣传物业租赁方法和竞标方法，引起广大目标客户的注意。（2）以“封顶竞标租赁”为主题组织竞标租赁会。每块租赁单位以起价10元/M2，封顶价35元/M2进行竞标。2、