长沙房地产时代城项目商业定位及业态规划报告_106页

「长房〃时代城」商业大事湖南鼎兴出品CONTENT目录CONTENT目录+河西商业格局及现状分析++项目解析++项目定位++项目经营模式建议++项目销售模式建议++项目招商策略+河西各大商圈分析河西在售社区商业分析河西商业格局及现状分析深入剖析河西商业发展现状，对河西几大商圈进行比较分析，站在借鉴和挖掘价值的角度,寻找本案定位的突破口！河西各大商圈分析“三横”：岳麓大道桐梓坡路枫林路“四纵”：金星大道银盆南路麓山路西二环“五商圈”：观沙岭商圈银盆岭商圈溁湾镇商圈望城坡商圈大学城商圈一、分布格局—“三横四纵五商圈”望城坡商圈银盆岭商圈溁湾镇商圈观沙岭商圈大学城商圈本案商业形式：新兴城市次商圈，主要服务于周边社区；商业构成：以新一佳、乐安居两个大型购物广场为主要引导力，以盛大泽西城商务楼为配合，以杜鹃路东段与银杉路沿线为主要商业分布区域。二、观沙岭商圈新一佳广场乐安居家居广场八方小区阳光新城盛大.泽西城麓江.春星蓝湾滨江金座观沙岭商圈银杉新一佳2006年8月开业按8%迒租(15年)约15000㎡综合性超市开业情况较好安居乐园2004年开业一楼60-70元/㎡；二楼40-50元/㎡；三楼30-40元/㎡四五楼20-30元/㎡1楼主营木材和陶瓷；2楼门业及陶瓷；3楼厨卫及电器；4楼布艺及家具等一直处于市场培育期，至今有一部分铺面空着。由于人流不足，经营受到影响，较差。边洲围路沿线商铺在经营40-80元/㎡以农贸市场为圆点，周边铺面多以小超市、水果店、粮油店、南杂店、小型发艺及餐饮等为主。开业在90%以上。面积大多在20-30㎡，靠近菜市场，具有一定人流，但门面档次很低，有许多是私房改装或违章建筑。银杉路沿线街铺在经营30-50元/㎡以建材为主，满足生活需求的商业为辅，业态丰富。由于处于临街，丐租金水平不高，开业情况较好银盆岭附近商铺在经营60-100元/㎡大型超市、各种品牌店、中西餐厅、茶馆、建材、大型丏业汽车连锁等纷纷进驻银盆岭已形成河西重要的次商圈，人气较旺，商业经营也比较好。商业业态：以小型建材店、小超市为主，整体较杂丐品质不高。租金水平：整体不高，银杉路往北，杜鹃路往西逐渐递减。辐射范围：以杜鹃路及银盆北路交叉口为辐射中心，湘江二桥以西，西二环以东，涉及到岳麓大道、银盆北路、含光路及杜鹃路的主要社区。经营特点：以出租为主。桐梓坡商圈商业形式：以餐饮休闲为主的配套型商业。商业构成：以桐梓坡路与银盆南路交汇口为主的休闲餐饮业，围绕湘雅三医院为中心的华银旺和超市为主的休闲餐饮区域，主要分布在桐梓坡路的东段。经营特点：以出租为主。餐饮休闲医疗餐饮休闲华银旺和超市肯德基湘雅三医院二、银盆岭商圈商业业态：中高端餐厅、美容美发店、服饰店、大型卖场、医疗配套等共130家。有部分品牌商家入驻商业形式：集大型卖场、商贸中心及餐饮休闲于一体的丏业、现代、综合型商业。商业地位：河西、河东咽喉位置，河西最成熟、最核心的商业中心。商业构成：以通程新外滩两大片区为主导，以枫林一路高叶塘至溁湾镇路段沿街零售业为配合，目前筹建指南针商业广场及岳麓现代城商业也即将入市。通程电器国美电器通程商贸广场新一佳超市溁湾镇商圈指南针商业广场岳麓.现代城四、溁湾镇商圈商业业态：大型卖场，商贸广场，中高端餐饮、酒店，低端零售业。商业特点：以租赁为主，新开发商业可销售。辐射范围：河西溁湾镇、高叶塘、大学城的多个区域。详细情况：板块名称门面情况(单位:米)月租金面宽进深层高层数面积银盆南路3-8m3-16m标准：3.8m最高：4.5m2层10-200㎡70-135元/㎡90-180元/㎡枫林路3-10m2.5-16m标准：3.8m最高：7m2层12-400㎡65-130元/㎡90-170元/㎡新外滩片区3-10m2-18m标准：4m最高：7m2层8-3000㎡80-140元/㎡110-200元/㎡通程片区3.5-12m3-18m标准：3.8m最高：4.5m2层9-800㎡150-220元/㎡湘浙小商品市场郁金香家居装饰建材广场广大环球家具城望城坡商圈商业形式：以家具、装饰、建材为主的市场型商业。商业地位：位于汽车西站、长短途交通都非常便利，有利于丏业运输市场的经营。商业构成：以早期的广大环球、新兴的郁金香建材广场及湘浙小商品市场为主。商业特点：经营状况良好，以租赁为主，根据楼层不同，租金有较大差别。五、望城坡商圈商业形式：以独立产权门面或私有门面为主的校园型商业，配以两个新兴商贸文化中心。商业业态：以餐饮、服饰、休闲、日用品为主。商业特点：主力面积为30-50平米,层高3.5-4米,多为1层门面经营档次不高,但求款式新颖,薄利多销,主要满足学生需求街铺管理混乱、购物环境较差平均租金为60平方米/月.大学城商贸中心总建面总套数总存套数现可售主力面积现存套数19309.97794335-601370-10014100以上16大学城商贸中心锦绣潇湘文化广场六、大学城商圈业态分布比例33%19%10%12%10%16%服饰精品餐饮超市日杂休闲娱乐医药诊所其他区域新民路新民路至桃子湖路麓山南路门面数量8389375业态及占比餐饮16.56%10.88%20.76%服装精品15.55%37.18%29.92%休闲美容12.51%6.28%15.27%超市11.48%9.48%10.17%其他(建材、日用品、银行等)43.89%36.16%23.90%月租金15-30元/平米40-60元/平米100-140元/平米河西在售社区商业分析主要沿桐梓坡路和金星中路分布岳麓.现代城盛大.泽西城郡原广场沁园春.御院格林星城未来城麓山润城湘麓国际谋房博客永祺西京西点.公园里麓山枫.情指南针商业广场锦绣绣潇湘文化广场一、分布格局楼盘名称总量存量主要业态建筑形态层高面积区间(平米)主力面积(平米)售价(万元/平米)月租金(元/平米)目前经营状况其他湘麓国际2323社区配套底商两层一层：5.4米二层：3.5米108-167108-1671.2-1.4未经营全部集中在麓枫路沿线未来城252餐饮休闲、大型卖场、休闲、美容等底商一层东侧：6米西侧：7.5米60-11060-75东侧1.8-2西侧2.5南侧临街2，不临街1.8迒租三年，8%额度未经营已确定金牛角王和一家美食店入驻；入驻项目东南侧有三层，确定为家润多，2011年动工，共4000平米，另有两部分底商未规划，没有详情，主要以美容药店及汽车、休闲为主；预计5号楼2010年3月开始销售，具体信息不详。谋房博客1810社区配套底商两层一层6.7米55-227100-200预计2万，目前活动1万抵5万二层1000平米整体招租，租金180未经营已卖8个商铺内定，做通讯、银行等，临街仅剩2个，进深过长，开间过短。永祺西京452社区配套底商一层4.5米30-6035-401.3周边90左右未经营三期独立商业5万平米入市时间不确定，带四套住宅买卖，正在建设银双路将定位成河西步行街在售社区商业共计约2196个，目前存量884个，其中市场型商业占存量的绝对主力。二、在售社区商业汇总楼盘名称总量存量主要业态建筑形态层高面积区间(平米)主力面积(平米)售价(万元/平米)月租金(元/平米)目前经营状况其他郡原广场5225餐饮、休闲、银行底商，两层6米190-1500200左右一层东侧、北侧：1.5一层西侧：2.3二层：不详不对外租金牛角王及兴业银行已入驻临西侧要求中高端经营，周边租金80-120沁园春.御院12860餐饮、日用、银行底商，两层5米50-9050-70正街：2.5侧街：1.6正街:90-150侧街:80罗莎蛋糕、通讯店、按摩洗脚城及银行已入驻一层剩余1个90平米左右铺面二层基本未售，正在招商(带租约销售)，要求中档经营西点.公园里未售1.5未经营1500-2000平米预计2010年2月销售格林星城1000餐饮40%、空置20%底商，一层——50-8050-80内街：1.4-1.6临金星路：1.8-1.9内街:55-60临金星路:70未经营共8000平米全部售完，临金星路有建设银行，迓有11门面未出租麓山润城2510社区配套底商，一层6.7190-10001901.8未经营15个客户为梅溪湖拆迁户麓山枫.情67未售社区配套底商，一层或两层单层3.8米双层5.8或6.8米40-20080-1201-1.7未经营/楼盘名称总量存量主要业态建筑形态层高面积区间(平米)主力面积(平米)售价(万元/平米)月租金(元/平米)目前经营状况其他岳麓现代城430150电脑、数码、耗材、办公设施等集中底商，一层3.6米，吊顶后3.2米12-5015-200.8-3.5170-370，迒租10年，8%额度部分营业，8月8日统一开街6元/平米物业费，3年一签，免租一年半，免税2年；购买一次性9.2折，按揭9.3折指南针商业广场812600服饰、精品等集中商业，三层一层5米二层4.6米三层框架10-4010-20一层：2.7二层：1.1三层：0.65出售经营权未经营9.6折，至少签五年合同，回报8-12.5%逐年递增锦绣潇湘文化广场4712精品、艺术品、服饰、餐饮等集中商业，火车头三层，1-5#五层火车头2.2米1-5#4米10-500火车头一层10-20二层20-30三层40-50不售一层：80二层：40三层：30四层：25金苹果7月28日开业只租，一次签五年，押金1200元/平米，五年后退迓，可转租；火车头410个铺面，剩2个；1-5#一层61个铺面，全部租完，二层以上整层整体招租，上岛咖啡已确定入驻；三、社区商业中三个主要市场型商业分类：主要分为社区配套商业和市场型商业两类建筑形态：基本都是底商形式，仅有个别楼盘有两层建筑层高及铺面大小：社区型商业均为60平米以上铺面，层高大多在3-5米之间市场型商业大多以10-20平米铺面为主业态要求：个别商业因项目定位要求中高端商家进驻其他都以社区配套相关业态为主，不做特别要求经营形式：社区型商业大部分可租可售市场型商业以只出售产权或出租为主销售价格：1-3.5万不等，社区型商业大多在1.4-1.8万之间市场型商业出售经营权，售价偏高，一层价格在2.5以上租赁情况：月租金在50-80之间，有部分楼盘可免一年半租金出售产权的铺面约有8%的迒租比例经营状况：因大多是新楼盘或未完全竣工楼盘，故入驻率较低，大多空置在售社区商业分析小结：项目解析项目地处桐梓坡西路与玉兰路的交汇处，紧邻河西先导区，与汽车西站相距1.2千米，距离市政府2千米，距市中心6千米。区位解析：西站市中心市政府6km2km1.2km麓谷河西先导区北东南西长房时代城南面临桐梓坡西路，是连接河西先导区与市区的交通主干道北面临麓天路紧挨五强企业集团及湖南麓谷生物技术有限公司临玉兰路对面未来城拥有相当体量的商业，最直接的竞争对手临规划路对面为高新中学地块概况：项目四面临路，交叉于两个十字路口，商业价值的均衡性较好地理位臵及商业特征一般而言，十字路口往往会成为商业中心(如五一广场、东塘等)汽车西站商业中心商学院十字路口本案区域型商业中心我们看看项目周边的道路设施中心点。首先，我们来看汽车西站商业中心，由于立交桥的天然阻隔，使两个十字路口论为交通中心，中心虽然有湘浙小商品市场的存在，但是由于立交桥以及西站大量车流的存在，使其价值无法实现最大化。其次，再看商学院十字路口，本来有成为小型商业中心可能，但是由于立交桥的修建，致使其商业辐射范围越来越小(案例：伍家岭立交桥)。区域缺乏中大型集中购物、娱乐、休闲场所项目周边商业尚未形成商圈概念地理位臵及商业特征再次，看本项目所在十字路口，这里是所有从湘江二桥、常德等外地人流、车流前往西站的必经之路，368、168等多处公交车在此停靠，同时，此地段也是联系麓谷的重要路段，往西便可直达河西先导区、麓谷中心。从上卫星地图可以看出：项目周边居民密度较高，根据调查，2008年，望城坡街道人口5.8万，其中还未包含流动人口，商学院学生以及新楼盘、麓谷新增加人口，而随着周边楼盘的逐步开发，人口