房地产策划案例锦绣工场项目

锦绣工场项目构思1一﹑目的二﹑要素三﹑传统工艺的现状四﹑项目描述五﹑经营模式六﹑功能分区及经营思路七﹑总体规划设想八﹑经济核算目录目的恢复、保护“银漆竹锦绣”等五大传统工艺，发掘成都历史；将土地的文化价值与商业价值进行整合，使土地的使用功能及附加值最大化，使其在优化城市结构、恢复城市历史文化中发挥重要作用，作为成都市场化运作传统文化产业的典范。目的要素要素保护历史与发展并重，商业与旅游业互动。注重文化内涵。包括建筑、商家、产品、环境等。强调制作工艺的动态演示，既卖产品，更买产品的制作过程。推行游客对环境的体验与参与，将常见的走马观花式的游览转变为体验项目所营造的氛围。统一管理，营造整体的精品形象。传统工艺的现状传统工艺的现状工艺品名代表企业生产现状市场现状销售对象可供展示工艺流程展示的要求海外市场编制过程展厅：300平米旅游市场装饰过程办公区：400平米政府、企事业单位仓库：40－50平米政府礼品雕花工序展厅：不小于200平米旅游纪念品彩鎭工序仓库：通风、干燥出口海外（市场暗淡）装饰工序人员：10－20人旅游竹编工序展厅：100－150平米出口海外打磨工序生产展示：30－60平米礼品装饰工序仓库：300平米左右年销售额四五十万元，销售不是很好,但是市场需求还是挺大的，尤其是旅游市场，只是最近几年没有经营好。厂区只有一处相对集中，其他都是以个人拿原料回家制作，定期提交半成品或成品的生产形式为主三友竹编工艺厂竹编工艺成都漆器厂漆器工艺以手工生产为主，采用天然的木材与树胶，新产品开发乏力，经营较困难，目前仅有20名员工市民对漆器产品不了解，国内市场很不景气，年销售额为30－40万元以面向政府以及企事业单位定做银丝工艺礼品为主，首饰销售为辅，年销售量为几千件银丝制品,销售额几十万目前的厂房面积约1000平方米，座落文家场蛟龙工业港。产品的前工序与后工序以机器处理为主，编织工序部分仍以手工为主。成都银丝厂银丝工艺项目描述项目描述锦绣工场不是一个简单的商业房地产，它更多的代表着一种传统与文化。项目核心：以保护传统的“银漆竹锦绣”五大手工艺工场为核心内容，辐射周边的青羊宫、百花潭公园、杜甫草堂、浣花风景区等旅游景点，打造具有巴蜀文化特色的旅游商业文化传播中心。规划构想：东区约35亩规划为传统五大手工艺制作、展示区及商业文化区，西区10亩规划为精品博物馆、商务休闲区。东区按车水马龙的街巷里弄式考虑。人车分流，机动车通过周边交通组织，直接进入地下停车场或周边地面停车位，区内设置尺度宜人的步行文化休闲街。五大手工艺按五个独立的小院落星落分布，由步行街有机的串联在一起，既保障工场的相对独立性，又形成具备一定商气的步行购物区。西区按层层递进的院落式考虑，体现如史碑般的纪念性意义。每一进院落按历史的发展顺序，设置不同年代的手工艺品代表作；同时设置一定的回廊、茶室及旅游购物点，供旅游者稍作停留休憩；最后一进主体为博物馆，放置体现当今最高水准的手工艺精品，供海内外人士鉴赏、认购。建筑构想：拟以五大手工艺鼎盛时期的唐宋时代建筑风格来塑造，局部的处理辅以明清时代的细部装饰。可在适当的区域复制古代锦官城（工场）的城墙片段，作为文脉的传承。经营模式经营模式成立管委会，统一负责所有商家的协调及日常管理，使项目以统一的形象面向社会，加快商业、旅游氛围的形成，降低商家的经营风险。设置较高的进入门槛，按规划的行业种类布局定向招商，只找最好的，不找最贵的，根据意向进入者的市场地位、信誉、服务、产品、特色等挑选目标客户，达到条件者才具体洽谈进入事宜。前期只租不售、统一经营管理，赔本赚吆喝；到项目品牌与市场均达到一定水平以后才考虑分散产权，但将继续坚持统一管理，使所有者、管理者、经营者相分离，既拥有现代商业、旅游业必须具备的严格管理与统一形象，又可以使商家各自展示自己独特的形象与风格，使项目内容多样化，满足更多人的需求。招商项目预先进行合理规划，既达到商业兴旺，又减少内部竞争。对招商项目均要求实行前店后厂的模式，整个项目内既是商业区，也是手工作坊区，同时也提供了一种独特的旅游资源；加大游客的参与度，让他们在体验蜀国民间文化的同时，也能够在艺人的指导下进行操作，提高游客的兴趣；项目内全部实行无假冒的厂家直销，甚至可以统一实施定价销售经营模式对需要保护的五种传统工艺实行特殊政策，在一定期限内利用其他商服的收入对五种工艺进行重新整合，最终让它们形成自我造血的能力，甚至形成一种现代产业：组织专家、艺人对五大传统工艺进行拯救、搜集、整理，防止历史文化在我们这一代失传；开办传统工艺培训学校，引导更多的成都市民了解与学习成都的传统文化，扩大它们的影响；同时也成规模地培养后备力量，在传统文化面临失传与大量存在的就业危机中架设桥梁；对传统工艺的重新包装，引导社会对它们的价值进行重新发掘与认识，提高它们的文化地位与市场地位；利用庆鹏集团通已经建立起的文化艺术品的营销渠道，拓展它们在国内外的市场。功能分区及经营思路功能分区及经营思路1.博物馆区2.五大传统工艺作坊3.仿古街坊区功能分区及经营思路1.博物馆区博物馆区面积：约5000平方米主题：保护、继承、和发扬以锦绣为代表的蜀文化内容：包括藏品展览、交易拍卖中心、民俗文化表演中心（戏楼或剧院）、传统工艺发展研究中心功能：旅游参观、展示、会议、购物、演出、休闲娱乐博物馆区---藏品展览内容：包括历史文物展览、南方丝绸之路展览、锦绣文化发展展览、锦绣精品展。展览以图片、文物实物、制造机具、优秀作品为主。甚至包括多媒体演示、电影放映等形式来讲述锦绣的历史和发展。形式：主要通过和政府、博物馆、蜀锦蜀绣厂、民间收藏团体联办的形式来打造，亦可通过公司出资收购藏品展览。收入来源：门票收入经营要点：通过政府的支持和自身的宣传，主要联系旅游公司组团参观为主，特别是外团，一定要打造成外地人到蓉不得不看之地；以青少年历史教育为辅，在政府、教委的支持下，将其打造成青少年认识成都、热爱成都的教育基地；接待散客更次之。博物馆区---交易拍卖中心内容：包括档次较高的五种传统工艺作品的销售、精品拍卖场。形式：产品销售由传统手工艺作坊在设点，由公司统一经营、或由旅游类商业企业租赁经营均可；精品拍卖场由公司自营。收入来源：销售产品收入、租金收入。经营要点：通过藏品展览提升价值，以旅游消费为主，并结合工艺作品、古玩书画等藏品拍卖。价格应高于其他区域同样产品的价格。博物馆区---民俗文化表演中心（戏楼或剧院）内容：以戏楼或剧院的形式进行成都传统民俗文化的表演。包括民间曲艺部分特色表演：将四川洋琴、评书、谐剧、金钱板、花鼓、清音、皮影戏等融入茶楼；特色文化将川剧变脸、经典曲艺等引入，喝茶听折子戏、品芙蓉小吃，掏耳、按摩融入其中，营造一种独特的休闲娱乐文化。形式：由公司自营或招商（如绍兴老茶馆等旅游饮食企业）收入来源：自营主要通过表演、和饮食销售实现；招商通过租金收入。经营要点：以旅游消费为主，强调再现纯正的、浓郁的成都市井文化。使其成为体验旧时成都人安逸生活的最佳选择。博物馆区---传统工艺研究发展中心内容：以继承和发扬传统手工艺艺术为主旨，包括教学、培训、新技术工艺和新产品的开发。将传统手工艺的老艺人、老专家请回来，加以包装宣传，变手艺为艺术。形式：公司自营收入来源：对外教学和培训收入，开发出新产品、新工艺等也有版权收入。经营要点：不以赢利为主要目的，是我们保护、发展传统文化的重要举措。但同样要注意包装和宣传，能打造出几个闻名的大师级艺人，他们就能为我们创造出巨大的社会价值和经济价值。2.五大传统工艺作坊功能分区及经营思路五大传统工艺作坊面积：约2000平方米，主题：展示、生产、销售“银、漆、竹锦、绣”五大传统手工艺作坊内容：五大传统手工艺作坊、嫘祖广场功能：旅游参观、购物、大型民俗表演、流动商贩、休闲。五大传统工艺作坊内容：主要以手工艺作坊前店后厂的形式，全面再现其生产场景、展现其精湛工艺、融入情景体验式商业模式。形成一条具有明清建筑特色的院落群。形式：公司自营和联营，公司通过收购、兼并等形式把蜀锦、蜀绣掌握在手中；另三样可招商、提供场地联营、出资扶持等多种手段来保护和开发。收入来源：工艺产品销售收入经营要点：强调精品销售、无假货销售、艺术品销售；主要面向旅游消费，强调的文化和艺术价值。可以将工艺表演、游客参与都加入。五大传统工艺作坊---嫘祖广场内容：主题展现蚕文化祖先、华夏儿女始母的雕塑广场，伴以大型的舞龙狮表演、“初八”“蚕日”祭祀活动；设置流动商贩。形成一个参观、市民休闲娱乐中心、人气的汇集地。形式：公司自营表演部分、配合旅游经营；流动商贩采用招商。收入来源：旅游收入的分成、流动商贩租金收入经营要点：突现地域文化特色，将日常性旅游表演和大型活动相结合打造文化品牌。流动商贩应局限于转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦、拉响簧等传统的商业形式、营造一种老成都文化氛围。功能分区及经营思路3.仿古街坊区仿古街坊区这是我们的主要赢利点面积：约23000平方米主题：展现老成都的街坊和院落，打造出一幅亮丽的传统建筑画卷内容：商住。传统仿古商业街和民居式或院落式住宅（叠加或双拼别墅）功能：是五大传统手工艺作坊的有力补充，能与之成行成市，大幅提高地块的商业价值和人气，并能迅速回收资金、对非赢利项目进行前期输血。仿古街坊区---商业街内容：陪衬五大手工艺作坊，形成一定街市感觉；以中、小型店面为主；主要经营包括剪纸、泥塑、挑花、木雕、石雕、古董、古玩、书画或其他收藏品等。形式：先招商、后销售收入来源：租金和房产销售收入经营要点：宁缺勿滥，要精品、要真货；注意差别化经营，相同产品原则上只搞一家。对符合文化要求的项目可以给予大力扶持，亦可和四川各地地方特色产品相结合。仿古街坊区---住宅内容：民居式或院落式住宅（叠加或双拼别墅）形式：销售收入来源：房产销售收入经营要点：把文化融入房地产开发和销售总体规划设想经济核算