建设用地使用权续期问题的法律研究

建设用地使用权续期问题的法律研究建设用地使用权续期的法律研究：建设用地使用权续期问题的法律研究【摘要】对于建设用地使用权到期之后续期的相关法律问题,我国的立法规定得过于笼统,甚至处于空白,因此在实践中出现了许多争议。基于这种现状，本文对建设用地使用权续期问题进行了研究。本文首先对建设用地使用权续期问题的相关概念进行了界定；其次列举了域外相关建设用地使用权期限制建设用地使用权续期问题的法律研究本文内容：建设用地使用权续期问题的法律研究【摘要】对于建设用地使用权到期之后续期的相关法律问题,我国的立法规定得过于笼统,甚至处于空白,因此在实践中出现了许多争议。基于这种现状，本文对建设用地使用权续期问题进行了研究。本文首先对建设用地使用权续期问题的相关概念进行了界定；其次列举了域外相关建设用地使用权期限制度；紧接着对我国建设用地使用权续期的立法现状进行了探讨并对其存在的问题进行了分析；最后对完善建设用地使用权续期的具体规定提出了自己的看法和建议。【关键词】建设用地使用权；续期制度；续期期限；续期方式；地上附着物Abstract:Keywords:一、建设用地使用权续期的相关概念（一）建设用地使用权续期相关概念概述1.土地使用权的法律性质土地使用权是我国的基础性财产权利，是指国家、公民或法人在依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益与有限处分，并排斥他人干涉的权利。我国的土地所有制制度决定了土地所有权不进入市场交易和流转，因此以出让方式取得的土地使用权是我国仅有的一个允许依法转让的土地权利，可使土地进入市场交易。享有土地使用权的单位或个人，不仅可以依法使用土地，也可以将其享有的土地使用权利转让给他人，但该种权能并不是所有权意义上的处分权能，它只影响使用权自身的行使状态和归属。而大陆法系国家的地上权制度是以土地所有权私有为基础的，土地所有权是可以自由流转的，故而我国土地使用权无论在享有的权能上还是在适用范围上均超过地上权，不能将二者等同。所以有学者认为，我国的土地使用权与民法上的用益物权不同的，我国的土地使用权应当成为我国独有的独立物权，可近似看成土地所有权。孙宪忠教授之前提出一个观点，“认为土地使用权是从国家土地所有权中派生分化出来的一种民事权利。但它从国家土地所有权派生出来后，已不附属于国家土地所有权，而是成为一种独立权利。”孙宪忠：《国有土地使用权财产法论》，北京：中国社会科学出版社，1993：46-49孙宪忠教授还认为，在现有的土地公有制条件下，我国一般公民与法人享有的土地使用权近似于土地所有权。孙宪忠：《不动产物权取得研究》，北京：法律出版社，1995：:42王卫国教授也认为，虽然我国土地使用权是具有比大陆法系传统用益物权更充分的享有权能和广泛的适用范围。高富平教授认为，“虽然我国的土地使用权是从国家所有权中派生出来的，但它对我国不动产物权体系有重大影响，是我国不动产物权体系的基础，支撑着建筑物所有权、抵押权、地役权等他项权，从民法角度上讲，土地使用权起着土地所有权的功能作用，它是我国不动产的‘自物权’。”高富平：《土地使用权与用益物权》，北京：法律出版社，2001：140-142我国的制度体系决定了我国特殊的土地权属制度，它是我国土地使用权的产生基础，而大陆法系土地是私有的，不同的制度基础使得我们要重新思考，不能再沿着传统用益物权的方向来审视和构建我国土地的使用权，而是要跳出以传统大陆法的“所有权-用益物权理论”构筑的一系列框架，从国有制土地物权化的角度来定性我国的土地使用权。[高富平]：《土地使用权的物权法定位--规定之评析》，载《北方法学》2010（22）当前我国土地使用权的权能内容接近于所有权的全部权能，它在范围上超过大陆法系的用益物权。将国有土地使用权确立为我国的基础财产权利，可以使土地资源物权化，也可以更好地实现土地资源在市场化中的合理配置，这样恰好弥补了不可流转的国有土地所有权所不能实现的作用2.建设用地使用权续期的实质建设用地使用权续期，从法律层面来讲，就是法律关系的更新。法律关系的更新通常表现为合同的更新，合同更新产生原合同消灭、新合同成立等一系列的法律后果。《中华人民共和国物权法》采取的立法模式是债权形式主义，即物权的发生或者变动必须要履行登记或交付的形式，不能仅凭当事人之间达成的债权合意。孙宪忠：《中国物权法原理》，北京：法律出版社，2004:23-29因此，若想取得土地使用权，除出让机关与土地使用权人应签订建设用地使用权出让合同的情形之外，尚须办理登记方可生效。在土地使用权期限届满至续期的过程中发生了两层法律关系的变动：一方面，由于期限届满，导致原土地使用权消灭与原土地使用权出让合同丧失法律效力；另一方面，新土地出让合同生效，且新旧土地使用权出让合同的条件一致，进而对应产生新的土地使用权。所以，土地使用权续期也可以看做是合同的延期。（二）研究建设用地使用权续期问题的意义按照我国法律规定，不同类型的土地使用权所给予的土地使用年限是不相同的。我国土地的最高使用年限为居民居住用地最高年限为七十年,工业用地最高年限为五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地最高年限为五十年,商业、旅游、娱乐用地最高可批为四十年,对于其他综合用地或者其他用地最高年限均为五十年，到期后的土地使用年限如果有继续使用的情况和条件可以申请续期。而建设用地使用权续期问题就是本文所要研究的问题。也就是说我们买到手的新房最多是能住70年的，但是70年后呢，我们辛辛苦苦努力买下的房子又该何去何从呢？在中国社会，房子在民众的心中是非常重要的财产，拥有一套属于自己的房子，成了无数人奋斗一生的目标。可如果依附于土地而起的房子不再能有依附,那么一切努力岂不是要从头再来？随着经济的发展，人们对住房的需求不断增加，楼价也在不断的上涨。尽管国家出台了许多限制房价的政策，但是可以看出，房子问题显然比高涨的油价更为受重视。日前温州对20年到期的续期续办续签续缴、深圳对50年到期续期不办不缴的做法都备受争议。我国现有法律规定，建设用地使用权期满是可以自动续期的，但这个自动是有偿还是无偿，若有偿续期需要缴纳的费用又是多少？尽管现在暂且规定为无偿续期，但是多年过后，政策又会发生什么样的变化呢？每个人都希望自己拼了命买下的房子能够世世代代的流传下去，但是这样的无偿续期，又会引发一些资源合理使用的问题，不利于资源的利用，也会导致富者更富，贫者更贫长此以往，不利于社会的发展和国家的稳定。二、域外相关建设用地使用权期限制度（一）英国土地流转制度在英国，土地所有权属于国家所有，也就是国王所有,但它还规定，除了土地所有权之外其他的权利，归现实的土地使用者所有,在英国此项权力叫做地产权。英国的地产权大体可分为保有地产权和租借地产权两大类。在英国，保有地产权的产权人对他所占有的土地可以永久的拥有,无条件的世袭占有。英国的租借地产权，从理论上可分为三种类型，第一种类型是终身地产租赁制，该类型较为呆板，就是土地所有权人一次性的将土地租赁给承租人,承租人在一次性缴纳所有的租金费用后,对土地使用权就可永久不变的享有,而且这个权限很大，几乎等于土地所有权和使用权的总和;第二种类型为年租制度,该制度规定土地所有人以“年”为时间计算单位出租土地,在土地租赁期间,土地的承租人每年需交纳租赁费用,受到经济波动和政策的影响，每年所交纳的租赁费用也会随之改变；第三种类型就是混合制度，该类型较为灵活,即终身租赁制度和年租制度的混合，由承租人先把一定期限内的固定费用一次性交纳,过了这个期限后,再按实际年限续交租金,后来发生的按年缴费的租金可以根据实际情况进行定期调整。英国的租借地产权制度对于我国建设用地使用权续期缴费模式有着很大的借鉴意义（二）德国建设用地使用权续期的规定在德国,如果土地使用权到期后,则需要到政府指定的机构办理消除登记手续,以此来取消地上权。现有的土地上有利用价值的建筑物等地上物，未经有关部门允许，土地使用权人不得进行拆除毁坏等活动,需要完好的把它交给土地所有人,土地所有人也要根据实际情况给予一定的折价来进行赔偿,这个赔偿价格一般来说会比实物价格低。土地使用权人如有需求，也可以在建筑物的有效试用期内和土地所有人协商续期年限,如果这样，土地所有人就可以免于支付地上权的赔偿金。对于这个续期的协商,双方都可以提出来，但是如果土地使用权人拒绝接受此续期,那么他也同时丧失了对地上物的赔偿请求权。与此同时，土地的使用权人享有优先权，即与土地所有人优先签订续期合同的权利。在德国的现行法律中,也有存在原则上的买卖不破租赁的做法,就是说，在土地使用权到期时,地上权如果存在抵押合同关系或者租赁关系的情形,这些关系原则上会随之转移，不会同土地使用权一起消灭。（三）我国香港的批租制以英国占领香港为分水岭，香港的土地所有制是从封建所有制开始，然后成为英国皇室所有制，直至后来发展成政府所有制。现行的香港土地批租制度，是在政府所有土地的前提下，通过采用四种形式出让土地使用权，即公开拍卖、招标、私下协议和临时租约。[戴双兴]：《香港土地批租制度及其对大陆土地储备制度的启示》,载《亚太经济》，2009（2）：117．不同的土地设置不同的期限，受让人可以自由转让其在使用期限内的土地使用权。香港土地租金包含一次性土地出让金和地租两部分，一次性土地出让金是按土地出让时的市场价格一次性收取的费用，地租则是向土地使用者收取的一定比例的租金。批租的土地使用权如果到期，则会自动续期；续期期限和上一次的土地批租期限如果相同，该续期过程则会在土地注册处登记簿上有具体注明和体现；另外续期不用再次缴纳土地出让金，仅需要每年缴纳相当于房产租金1.5％即市场地价0.1％的新地税。新地税仅是象征性缴费，不会造成居民的经济负担，因此该种续期模式得到了香港居民的髙度认可。这种行之有效的法律制度既满足了经济发展的用地需要，又保证了土地的合理利用，而且还为香港政府带来了巨额的财政收入。（四）新加坡土地产权制度新加坡的土地使用权现分为三种类型：一是永久使用权，这只存在于少数富人和岛上原住民；第二种是期限为999年的土地使用权，该类土地由于是特殊的历史原因形成的，登记的数量很少，系新加坡政府从英国女王手中收回；第三种就是国家公开向社会出让的土地使用权。新加坡的土地使用权与我国一样，也是按照土地的不同用途来区分不同的使用年限。目前，新加坡法律规定，作为住宅和商业用途的土地使用期限为99年。[谢潇波]：《地权归公，地利留民——新加坡土地产权制度简述》，载《国土资源导刊》2014（12）：71.土地使用权期限到期后，土地和地上建筑物由政府统一收回。如果使用人需要继续使用土地，则可以依法向政府提出申请。经政府批准，使用人可以再获得一个规定的年期的使用期，但必须按当时的市场地价，向政府重付地价。[汪秀莲]:《发达资本主义国家公用土地的流转载》，载《中国土地科学》，1998（1）：10三、我国建设用地使用权续期的立法现状及其评价（一）我国建设用地使用权续期的立法沿革1.《中华人民共和国宪法》在国内多个试点土地有偿转让制度略有成效后，1998年《中华人民共和国宪法修正案》出台，修正了原条文中禁止土地有偿转让的规定，首次确定了国有土地有偿使用制度，为之后的建设用地使用权续期问题奠定了宪法基础。自此，土地有偿转让制度在法律体系中站到了前所未有的高度。2.《土地管理法》为了保障法律体系的完整性与连贯性，确定宪法根本大法的地位，《土地管理法》在1988年4月进行了修订，贯彻了宪法的土地有偿使用制度；1998年8月，《土地管理法》再次修订，并于1999年1月1日正式实施，更进一步的确定了到期应当缴纳土地出让金等土地有偿使用的具体规定；2008年《物权法》颁布后，《土地管理法》再次修改，《土地管理法》（草案）征求意见稿中提出了“住宅建设用地使用权期限届满后，无偿续期”，这是对《物权法》自动续期规定是否需要收费的首次明确回应。正当大众欢呼之时，2009年发布的《土地管理法》（草案）却用“按照国家规定自动续期”代替了“无偿自动续期”。虽然只是法条中细小的变化，却又给