《土地管理学》第四章权属管理1

第四章土地权属管理土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理活动。第一节土地制度与土地产权•一、土地制度要点土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。•它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。•其主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家管理制度。（一）土地所有权•土地所有制度是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。•土地所有权是土地所有制度的法律体现形式，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利；是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。所有权的特征•所有权是绝对权•所有权具有排他性•所有权是一种最完全的权利•所有权具有永久性（二）土地使用权•土地使用制度是指国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系的法律规定。土地使用制度的核心和法律体现形式是土地使用权。•土地使用权是土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利。它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利•任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使用就不会是完全自由的和任意的。在土地使用权与土地所有权分离的情况下，土地所有者和土地使用者都要按照一定的规范（程序、条件和形式）来确定两者的权利和义务，而这种规范通常是以国家法律、政策的形式得以体现，或直接体现在国家行政管理过程中，这就构成了土地使用制度。《中华人民共和国物权法》2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过•《物权法》是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，其内容包括物权法、债权法（以合同法为主）、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人格权法等。•物权法是专门规范民事体（法人、主自然人）对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。物权法之作用：财富裂变和聚变•国家对个人的财产利益一旦予以肯定，公众对财富的进取之心就会被激发出来。公众对财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会的发展就获得了源源不断的动力。•马恩：资本主义一百年创造的财富超过人类五千所创造的财富的总和。•所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力。何为物权•物权法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权所有权他物权用益物权担保物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权抵押权、质权和留置权占有、使用、收益、处分•大刀霍霍向农民案例德国的钉子户•地点：德国波茨坦•人物：“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希.威廉一世；威廉二世；磨坊主人及其儿子•事件：国王强制拆迁穷人的磨坊•威廉一世，号称“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希，后来在法国巴黎的凡尔赛官镜厅被德意志各邦君主拥立为德国皇帝，深受广大人民群众爱戴，他的助手就是大名鼎鼎的铁血宰相俾斯麦。现在德国街头还有他骑着青铜战马的塑像。•当年他在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫。有一次，这位皇帝用伟人们惯有的动作，登高远眺波茨坦市的全景，正欲掐腰感慨江山如此多娇，他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了。如此不合时宜的“违章建筑”，让这位领袖非常扫兴。但他毕竟还是爱自己的子民的，他想以一种公道的方式来解决，于是派人前去与磨坊的主人协商，希望能够买下这座磨房。•不料，这个磨坊主觉悟非常低，丝毫不顾全大局；心里只有小家，没有大家，一点不把“市政规划”和“国家形象”放在眼里，就认一个死理，这座磨坊是从祖上传下来的，不能败在我手里。几次协商，许以高价，晓之以理，动之以情，表示组织的关怀，警告威胁领袖安全，影响伟大祖国形象这个问题的严重性。要知道这里可是一个国家的门面，来这儿的国际友人多极了，100多年以后波茨坦公告都是在这里签的。可这个老汉始终软硬不吃。•面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户，终于威廉“龙颜”震怒，派警卫人员把磨坊给拆了。有趣的是，这个钉子户拆迁时倒很配合，展现了良好的绅士风度，好像一点都不担心，既没有哭天喊地，满地打滚，也没有把汽油倒在身上威胁要自焚。他袖手站在一边，嘴里叽叽咕咕：别看你是一国首脑，我德国尚有法院在，待我到法院与你理论。•第二天，这个老汉居然就在当地一纸诉讼把国家元首告上了法庭，地方法院居然受理了，判决结果居然是威廉一世败诉。判决皇帝必须“恢复原状”，重新把那磨房盖起来，以赔偿由于拆毁房子造成的损失。威廉贵为一国之君，拿到判决书也只好遵照执行，本来是想办件好事，现在比窦娥还要冤。而那个刁民此时躺在他的小磨坊里，一边数钞票，一边偷着乐，压根就用不着冒被遣送拘留的危险，也不担心什么打击报复，秋后算账，从此以后不管什么国际友人来访，他天天心安理得磨他的面粉。•后来威廉一世和那个磨房主都“驾崩”了，轮到小磨房主想进城，希望把磨房给卖了，不由想起了那个老买主，但他不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣，就给威廉二世写了一封信。威廉二世给他回了信：“我亲爱的邻居，来信已阅。得知你现在手头紧张，作为邻居我深表同情。你说你要把磨坊卖掉，朕以为期期不可。毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征，理当世世代代保留在你家的名下。至于你的经济困难，我派人送三千马克，请务必收下。如果你不好意思收的话，就算是我借我给你的，解决你一时之急。你的邻居威廉二世”。•历经了多少个统治者，到现在，那个磨坊，德国司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念，仍像纪念碑一样屹立在德国的土地上。风能进,雨能进,国王不能进•英国首相威廉·皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。物权法的深远意义刑法秩序民法秩序宪政秩序刑法是规定犯罪、刑事责任和刑罚的法律，是掌握政权的统治阶极为了维护本阶级政治上的统治和经济上的利益，根据其阶级意志，规定哪些行为是犯罪并应当负刑事责任，给予犯罪人何种刑事处罚的法律民法是调整平等民事主体的自然人、法人及其他非法人组织之间人身关系和财产关系的法律规范的总称，宪法是法的组成部分，它集中反映各种政治力量的实际对比关系，规定国家的根本任务和根本制度，即社会制度、国家制度的原则和国家政权的组织以及公民的基本权利义务等内容。宪法是根本法，具有最高的法律效力。•房屋所有权与土地使用权的矛盾？建设用地使用权到期怎么办•城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例•第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。•第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。•第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。•第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。建设用地使用权物权法草案二审规定：建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当收回建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。草案四审稿：住宅建设用地使用期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。草案六审稿：取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定住宅用地到期怎么办•第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。•我国《物权法》草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。•第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。•第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。二、土地产权及其基本属性（一）土地产权的涵义•土地产权问题是土地制度的一个核心问题。正如生产资料归谁有决定着一个社会的生产关系的性质一样，土地归谁所有也就决定了土地制度的性质。•《现代民法词典》把产权（Propertyrights，也译为财产权）定义为：“‘人身权’的对称。它指具有物质财富内容，直接和经济利益相联系的民事权利，属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权等”。•《牛津法律大辞典》把产权定义为：“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应当把它视为若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”（Abundleofrights）加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权必须有法律的认可（登记）方受到到法律的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。（二）土地产权的基本特性土地产权的基本特性如下：•1具有排他性即土地产权可以是个体独自拥有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定产权十分必要。•2土地产权客体必须具备可占用性和价值性土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。自然状态下的空气无法行使排他权利，不能称为财产。•3土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。•4土地产权的相对性产权具有排他性，但不是绝对的权利，而是要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他必须受到政府的行政管理限制和约束。•如何理解？三、我国土地所有权主体、客体、内容（一）土地所有权的涵义•土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内，对属于他的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。1、土地占有权指对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。2、土地使用权指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中分离出来，由非所有人行使。3、土地收益权指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权。所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。4、土地处分权指土地所有人依法处置土地的权利。