3第三章 房地产业业态分析1稿

13房地产业业态分析3.1国际典型业态分析目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若鹜。3.1.1美国模式：资源丰富的全流程市场化模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每2个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》）REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。3.1.2美国模式的典型特征美国模式敛聚暴利门都没有通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完3成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。3.1.3香港模式：资源集中化的一条龙式垄断游戏香港模式“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点：3.1.4香港模式的典型特征地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、4新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。3.2中国业态定位趋势3.2.1中国现状模式：不健全体制下的开发商主导模式1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，必然引发各种社会矛盾。无论产业开发模式还是开发商的运营模式，内地房地产业很大程度上沿袭了“香港模式”。奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”，是一条以开发商为核心的纵向运作产业链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是：企业融资渠道比较单一，主要是银行贷款和预收客户购房款。“开发商的核心业务就是拿地和借钱。”一位开发商这样通俗地解释“香港模式”的核心。当银根收紧、销售不畅时，开发商通常会面临巨大的资金压力。尽管如此，“香港模式”仍在内地被进一步发扬光大。内地的城乡二元土地所有制使购买力单向流动(只允许农民买城市商品房)，以及严管耕地红线的政策，最终使内地明明具备庞大的土地供应能力，却由于体制和政策，走上了类似香港的发展之路。值得关注的是，2007年土地总价前十名中，一线城市除广州有两块、上海一块外，其他七块土地分别来自长沙、天津、重庆、成都等地。也就是说，全国的二线城市纷纷推出天5价土地，一个个“比香港还香港”。但“香港模式”的弊端也日益显现。城市地价与房价的轮涨和对敲是竭泽而渔、不可持续的，开发商一旦陷于尴尬局面，进退两难。只要不退出，有限资金就只能拍到越来越小的地块。生存空间不断缩小，路越走越窄。3.2.3中国房地产模式将最终走向美国模式大哲人萨特语：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土养育下的产物”，它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是因为“近水楼台”效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港经验”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。但是，自2003年以来，一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前，我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年，香港为7-8年，美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为他专业的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达4大类11项，因此企业才能连续52年赢利。6开发商正在遭遇困难，越来越无以为继。