房地产项目全程策划

房地产项目全程策划14步骤李龙飞前言何为房地产全程策划？房地产全程策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施，事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整、实施的一系列活动。总目录项目市场调研与投资分析项目概念设计及项目定位项目的营销策划项目入市准备及阶段策略分目录第一部分：项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查步骤2：对项目所在地市场情况再调查步骤3：制订项目投资分析报告分目录第二部分：项目概念设计及项目定位步骤4：可类比项目（即重点竞争对手）营销策略分析步骤5：项目SWOT分析及总体思路拟定步骤6：项目潜在价值的挖掘步骤7：项目的目标客户群锁定步骤8：项目开发主题定位及形象定位步骤9：项目的产品设计及建议步骤10：项目开发策略拟定分目录第三部分：项目的营销策划步骤11：推广策略的定位步骤12：制定市场进入方案分目录第四部分：项目入市准备及阶段策略步骤13：项目入市准备步骤14：阶段推广策略第一部分项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】宏观上（整体）把握项目所在地房地产市场情况，为项目可行性研究提供依据。一、宏观环境分析二、项目所在地房地产市场状况分析三、项目所在地板块市场分析四、项目地块环境分析五、项目地块特性分析一、宏观环境分析区域环境区域概况、面积、人口、交通、通信等经济环境财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、经济发展规模、趋势、速度等政策环境房改、金融、土地、税收、价格行业环境城市发展战略二、项目所在地场地产市场状况分析城市房地产市场发展描述数据统计市场现状分析近3-5年的对比未来走势预测与项目有关的方面三、项目所在地板块市场分析板块总体规划格局、有什么板块功能规划主要做什么板块开发动态已建、在建、即将开发板块物业价格水平分析准确、全面，归类制定价格策略的基础四、项目地块环境分析通常是对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块在未来城市发展走势中的地位的研究分析。生活配套交通环境周边景观社会治安污染状况未来发展状况五、项目地块特性分析项目地块的基本情况地理位置、占地面积（形状）、规划用途、规划指标等项目地块的SWOT分析从区位、时机、政策、经济环境、内外部条件及可利用资源等多角度进行优劣分析步骤2：对项目所在地市场情况再调查【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。一、区域房地产市场环境深入调查分析二、可类比项目全面分析一、区域房地产市场环境深入调查分析市场需求与消费行为调查市场总需求、饱和点、需求发展趋势、市场对需求的影响、需求动机与行为等房地产市场状况针对性调查畅销、滞销楼盘、最受欢迎物业的类型、特征等房地产市场营销手段调查推盘手法、媒介、中介公司、绩效效果等二、可类比项目全面分析对可类比项目自身特色、各类软、硬件指标及销售业绩进行全面系统地分析。硬件指标调查占地、用地、容积率、绿化率、建筑密度、规划户数、产品特点等软件指标调查价格、户型、社区配套、项目定位、主要卖点等销售去划顺序分析销售渠道使用情况的调查和分析未来情况的分析与评估步骤3：制定项目投资分析报告项目开发基本情况介绍项目开发成本分析项目开发投资收益分析第二部分项目概念设计及项目定位步骤4：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析分析重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、硬（软）件买点、特殊买点和营销手段。步骤5：项目SWOT分析及总体思路拟定项目SWOT分析及应对策略从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格、产品细节）对项目的优势、劣势、机会和威胁进行分析；拟定相应的发挥与规避策略。项目总体思路拟定战略部署软件平台（营销大环境）构建硬件功能配置步骤6：项目潜在价值的挖掘先天价值如品牌、文化背景、环境、交通、规模等后天可赋予价值楼盘硬件、产品概念、功能提升、情感、身份等可感受价值房地产市场常规买点18类、158个买点步骤7：项目目标客户群锁定目标客户群定位谁可能是买家、买家为什么买这的房子、什么人参与购买、以什么方式买目标客户群描述对买家的文化、社会、个人和心理等特征进行尽可能准确、全面的描绘。项目与目标客户群的对接项目产品的总体特征描述项目产品与目标客户群的对接目标客户群的消费心理研析消费需求对项目主题的认知步骤8：项目开发主题定位及形象定位项目开发主题定位为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系：该体系不仅是一个主题概念的提出；该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点；立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上；具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现不间断的市场推动功能。项目开发形象定位步骤9：项目产品设计及建议项目总平规划交通道路规划社区配套规划户型设计建议建筑设计建议园林景观建议智能化系统设计建议物业管理建议步骤10：项目开发策略拟定项目开发总体策略分期发展策略分期开发计划第三部分项目的营销策划步骤11：推广策略的定位品牌策略案名方案PIS系统的建立价格策略定价策略定价目标：加快资金流动定价的衡量因素：建造成本、产品特色、利润、市场价格导向定价策略：着重于市场导向定价原则：位置、景观、房型、楼层、朝向付款方式：按工程进度分期广告策略媒介策略活动策略步骤12：制定市场进入方案营销思路的体现客户群的再清晰化主要卖点展示营销策略营销方式建议公关活动策划第四部分项目入市准备及阶段策略步骤13：项目入市准备划分销售周期并确定各周期的工作内容营销环境营造售楼中心设计样板房设计现场包装项目入市时机选择销售模拟公开认购步骤14：阶段推广策略楼花销售期内部认购期入市准备期公开发售期销售阶段期促销期强销期品牌形成期楼盘滞销期尾盘销售期THEEND谢谢