房地产项目前期策划培训教程

2019/8/3房屋维修管理主讲：林刚TEL:18963806369QQ:4420493182019/8/3目录2019/8/3第一节房屋维修管理概述•一、房屋维修的概述•（一）房屋维修的定义•狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修•广义的房屋维修：养护、维修、改建。•具体地说，房屋维修包括：–对房屋的日常保养–对房屋破损部位的修缮–对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善–结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作2019/8/3•因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。•所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。2019/8/3•（二）房屋维修的特点•1.房屋维修是一项经常性的工作–房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。•2.房屋维修量大面广、零星分散–量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。•3.房屋维修技术要求高–房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。2019/8/3•（三）房屋损坏的原因•1.自然损坏–（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等–（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等–（3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等–（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸•2.人为原因–（1）使用不当：使用磨损、腐蚀等–（2）设计和施工质量的低劣–（3）维修养护不善2019/8/3•二、房屋维修管理的概念•房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。•管理主体：物业管理公司•实施主体：专业房屋维修公司•目的与任务：–①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限–②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁–③保障使用者的安全、改善住用条件2019/8/3•（一）房屋维修管理的原则•1.经济、合理、安全、实用的原则•2.预防为主，管、修相结合的原则•3.区别对待的原则•（1）新建房屋：做好日常养护•（2）旧有房屋：保留、改建和拆建•4.有偿服务的原则2019/8/3•（二）房屋维修管理的意义1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。2019/8/3•（三）房屋维修管理内容–①房屋安全与质量管理–②房屋维修的技术管理–③房屋维修的施工管理–④房屋维修行政管理–⑤房屋维修的费用管理2019/8/3第一节房屋维修管理概述第二节房屋维修管理的内容第三节房屋维修工程第四节房屋日常养护目录2019/8/3第二节房屋维修管理内容•一、房屋安全与质量管理•（一）房屋安全检查•（二）房屋完损等级评定•（三）危房鉴定及排险2019/8/3（一）房屋安全检查•目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。•分类：•按时间间隔：定期检查、不定期检查•按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查•检查方法：–直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算2019/8/3•（二）房屋完损等级的评定•以城乡建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。•1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据•2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房•3.评定要素：房屋的结构、设备、装修–房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等；–房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；–房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等2019/8/3•4.基本做法•（1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。•基本做法：–首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；–其次是实施查勘；–最后是统计汇总。•（2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。•常见几种情况：–根据气候特征抽查评定；–房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级；–接管新建房屋后，要进行完损等级评定。2019/8/3•5.评定方法•首先，按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类：–1）钢筋混凝土结构；–2）混合结构；–3）砖木结构；–4）其他结构。•再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。•前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。2019/8/3•（三）危房鉴定及排险•（1）制定危房鉴定标准•三种情况：①整幢危房②局部危房③危险点•（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定•（3）确定解危办法•4种办法：观察使用法、处理使用法、停止使用法、整体拆除法2019/8/3•注：房屋损坏的经济指标100整幢危险房的建筑面积危房率＝％总房屋建筑面积100原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋的建筑面积年房屋完好下降率＝％总的房屋建筑面积100新增完好房屋建筑面积＋新增基本完好房屋建筑面积年房屋完好增长率＝％总的房屋建筑面积100完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积房屋完好率＝％总的房屋建筑面积2019/8/3二、房屋维修的技术管理•房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。•三个基本环节：•1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；•2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；•3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。2019/8/3•三、房屋维修的施工管理•房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。•1.专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：–（1）做好维修工程的招标–（2）维修工程的设计和技术交底–（3）承包合同签订–（4）施工质量监管、工程竣工验收–（5）价款的结算–（6）维修技术资料的整理、建档等2019/8/3•2.自行维修施工管理的基本内容：–（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；–（2）做好维修工程开工前的准备工作；–（3）制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；–（4）大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；–（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。2019/8/3•四、房屋维修行政管理•（一）房屋维修的一般责任：所有人承担•1.保修期内：由施工单位和建设单位负责•2.保修期满后–（1）共用部分、共用设备：专项维修基金，全体业主承担–（2）自用部分、自用设备：业主自行负责•（二）租赁私房的维修责任：依约承担•（三）人为损毁房屋的维修责任：行为人承担•（四）对于那些不及时维修或因他人阻碍，可能导致房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危强制措施，费用由当事人承担。2019/8/3案例内容－－业主不愿配合公共部位维修怎么办？某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。2019/8/3案例分析•纠纷的处理:态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。•如何避免?最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。2019/8/3五、房屋维修的费用管理•房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中，所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。•房屋的日常养护费用由管理费支出，而房屋的维修费则用于各种维修项目。2019/8/3第一节房屋维修管理概述第二节房屋维修管理的内容第三节房屋维修工程第四节房屋日常养护目录2019/8/3第三节房屋维修工程•一、房屋维修工程的分类•（一）按房屋的完损程度和工程性质划分–小修（维护）工程–中修工程–大修工程–翻修（更新改造）工程–综合维修工程2019/8/31.小修工程•亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。•费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下•特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。•适用对象：完好、基本完好房。2019/8/32.中修工程•是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。•费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下•特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强•适用对象：一般损坏房屋•维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。2019/8/3•3.大修工程•是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。•费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。•特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。•要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准•适用对象：严重损坏房2019/8/34.翻修工程（更新改造工程）•是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。•特点：规模大、投资大、工期长。•费用：应低于同类结构房屋的新建造价。•要求：翻修后必须达到完好房的标准。•适用对象：危险房2019/8/35.综合维修工程•指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。•费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上•特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大•要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。2019/8/3•（二）按房屋结构性质划分•1.