PPT文件-第五章房地产评估

孤独站在这讲台，听到掌声响起来，我的心中有许多感慨：经过多少失败，经过多久忍耐，我才拥有恁的爱；掌声响起来，我心中明白：歌声交汇恁我的爱；掌声响起来，我心中期待：恁的爱将与我同在……——《评估一点通》（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭第五章房地产评估陈淑亭第五章房地产评估概述房地产价格+影响因素收益法市场法成本法剩余法基准地价修正系数法路线价法在建工程评估§1概述土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性土地+土地使用权集体土地不能流转国有土地所有权→地价一般是土地使用权的价格70年——居住用地出让40年——商业、旅游、娱乐用地土地使用权50年——其他转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期——最迟于届满前一年未被批准续期——国家无偿收回地租理论——土地所有权带来利润→土地有价格地价理论——是地租的资本化地租+地价理论是地租的资本化+是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征有增值性与用途相关+有个别性+有可比性房地产——房地+权属→房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押房地产+特性位置固定性+供求区域性特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性供需原则（即供求原则）——虽然土地的垄断性→独具特点替代原则房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）——最佳使用贡献原则——是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“估价日期原则”，记住差别合法原则城市规划为居民用地→不能商业用地评估临时建筑、违章建筑收益不能作依据房地产评估程序——狭义§2房地产价格+影响因素按权益——所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价——实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）——如基准地价、标定地价、课税价格土地价格——基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价）房地产价格种类按实物形态建筑物价格房地产价格总价格按单位单位价格——单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地价——政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价——房地产成交价格申报制度一般因素房地产价格影响因素区域因素个别因素房地产价格影响因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融——土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构——第三产业比重大则地价高人口——数量、密度、素质与地价正相关家庭规模——小型化住宅套数需求增大→涨价社会房地产投资——涨跌+平抑教育科研水平+治安一般因素社会福利土地制度+住房制度+地价政策——土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略——决定用地结构、用途等行政税收政策、投资政策——税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更——升级会价高、划归发达地区会价高交通管制——影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达区域因素交通便捷城市设施状况——基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度环境状况区位——宗地位置优则价高面积、宽度、深度——临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状——矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率——与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途——商业用地地价≥住宅用地地价≥工业用地地价土地使用年期个别因素面积+结构+材料等——影响成本设计、设施——是否与功能相适应建筑物施工质量——影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制——高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调——是否最佳使用§3收益法一、基本思路——同评估方法一章二、适用范围——有收益——如商场、写字楼、旅馆、公寓等=客观总收益-客观总费用→正常、非实际三、纯收益最佳利用状态——最佳利用方向+最佳利用程度收益修正——类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性实质——投资收益率纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5四、资本化率方法安全利率+风险利率收益率插值法综合资本化率=[∑房（地）资本化率*房（地）价格]/∑房（地）价格种类建筑物资本化率土地资本化率房地合一的房地产价——费用包括空房损失费、不包括折旧费用包括维护费+注意有限期和无限期的公式运用土地价格=土地纯收益/土地资本化率五、计算公式单独评估土地价土地纯收益=土地总收益-土地总费用建筑物纯收益=重置现值*资本化率土地纯收益=房地产~-建筑物~重置现值=重置成本-折旧费折旧费——同会计（此法思路：建筑物价格→r→建筑物纯收益→土地纯收益→r→土地价格）单独评估建筑物价——房地产价-土地价六、应用举例六、应用举例（一）=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/[10%*（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]（二）(1)=50/5%+1/（5%）2(2)=50/(5%-1%)（三）1、评估思路：已知收益→宜用收益法+计算公式：=房地产纯收益-建筑物纯收益2、年总收益=月租金*12*建筑面积*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%）3、年总费用=年管理费+年维修费(年重置价*比率）+年税金+年保险费=年总收益*3.5%+(2500*900)*1.5%+20*900+(2500*900)*0.2%4、年房地产纯收益=年总收益-年总费用5、年房屋纯收益（1）年折旧费=重置价/使用年限=（2500*900）/48（2）房屋现值=重置价-折旧费=（2500*900）-年折旧费*4（3）房屋纯收益=房屋现值*房屋资本化率=房屋现值*8%6、土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益7、土地价格=土地年纯收益/7%*[1-1/（1+7%）44]土地单价=土地价格/5008、本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为**元，单价为**元/m2§4市场法一、基本思路——参照物修正（替代原则）二、适用范围——不适用于无活跃的公开市场情况——教学、风景区、图书馆、体育馆、学校等标准——待估对象或参照物均可（区域因素调整和个别因素调整一致即可）三、计算公式+容积率修正区域因素和个别因素中的各因素均可单独修正搜集交易资料确定可比交易案件——即选取参照物（价格稳定≤5年or价格不稳定≤2年）交易情况修正→正常交易交易日期修正=6000*（1+1%）12*（1-0.2%)6四、操作步骤因素修正区域因素修正个别因素修正容积率修正=800元/m2*1.6/1.9(待估对象容积率修正系数为分子）土地使用年期修正=1000元/m2*[1-1/（1+8%)20]/[1-1/（1+8%)30]算术平均数确定房地产价格众数——出现次数最多的数中位数——位置居中的数五、应用举例1、+建立容积率地价指数表2、修正——如参照物F=700*（112/112）*（100/100）*（105/115）*（100/101）*（100/100）3、评估值——剔除异常参照物值+其余简单平均容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128§5成本法土地价格=土地取得费+开发费+利息+税前利润+土地增值收益基本思路新建房地产价格=土地取得费+开发费+开发利润+管理费用+利息+销售税费旧建筑物评估价格=重置成本-贬值适用范围——无收益、少交易的特殊房地产地上附着物和青苗补偿费征地费用土地补偿费+安置补助费——≤30倍（前3年平均年产值）新菜地开发建设基金等土地取得费拆迁费用=10万元/亩=100000/666.7=150元/平方米三通一平——通水+通路+通电基础设施配套费七通一平——通上水+通下水+通路+通电+通讯+通热+通气应以七通一平（平整地面）为标准——可运行开发费公共设施配套费小区开发配套费=2亿元/平方公里=200000000/1000000=200元/平方米取得费利息期——开发期+销售期土地评估步骤利息开发费利息期——开发期的一半（均匀投入）+销售期取得费利息=取得费*[（1+6%）2-1]开发费利息=开发费*35%*[（1+6%）1.5-1]+开发费*65%*[（1+6%）0.5-1]=（取得费+开发费）*利润率税前利润=（取得费+开发费）*10%or=开发后地价*利润率改变用途、功能引起（10%~25%）土地增值收益=（取得费+开发费+利息+税前利润）*土地增值收益率=（取得费+开发费+利息+税前利润）*15%土地取得费勘察设计费+前期工程费——如场地平整、临时用水、证照费基础设施建设费——如环境卫生、照明开发费建安工程费——如招投标费、三材差价新建房地产步骤公共配套设施建设费——如开发商支付的居委会、信报箱税费等间接费用开发利润管理费用利息销售税费旧建筑物评估步骤——同评估方法一章（本节文字内涵、实质意义）应用举例§6剩余法基本思路——即假设开发法——预期楼价–正常成本税费（含利息）-合理利润待开发土地估价——预期收入-建造费-专业费等适用范围生地→熟地——熟地价土地开发费用待拆迁再开发地——含拆迁费用=（预期楼价–建筑总成本）-利润-税费-利息计算公式=（预期楼价–建筑费-专业费-销售费用）-利润-税费-利息利息（利润）=（地价+建筑费+专业费）*利息率（利润率）调查基本情况——规划等限制条件+位置+自然情况+公共设施+权利状况确定最佳开发利用方式——最佳土地用途+容积率+覆盖率+高度+档次等预测楼价——出售或出租建筑费+专业费+利息+税费+租售费用操作步骤估算成本费用地价利息期——整个工期利息开发费及专业费利息期（均匀投入）——工期的一半空置期、销售期全额计息+自有资金计息确定合理利润估算待估土地价格应用举例应用举例1、评估思路：已知预期楼价和各项开发成本和费用→可用剩余法+计算公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润2、楼价=售楼单价*建筑面积=售楼单价*（土地面积*容积率）=9000*（2000*2.5）3、建筑费=建筑费单价*建筑面积=单价*（土地面积*容积率）=单价*（2000*2.5）+专业费=建筑费*10%4、销售费用=楼价*2.5%+相关税费=楼价*6.5%5、利润=（地价+建筑费+专业费）*10%6、利息=地价*[（1+6%）2-1]+（建筑费+专业费）*[（1+6%）1-1]7、地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-利润-利息=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-（地价+建筑费+专业费）*10%-地价*[（1+6%）2-1]+（建筑费+专业费）*[（1+6%）1-1]8、单位地价=地价/土地面积=地价/2000+楼面地价=单位地价/容积率=单位地价/2.5§7基准地价修正系数法基准地价的含义——特定区域的平均价格（区片价或路段价）试算、修正样点地价→标准宗地地价→基准地价基准地价测算的基本思路基准地价+基准地价修正系数表→标定地价标定地价——市、县政府委评确定的具体宗地价格（区域性+土地使用权+平均+全城+单位面积+一定时期）价格基准地价的特点+作用政府公告+宏观调控依据作用+征税依据+政府参与土地收益分配依据评估标定地价的基础+引导土地资源合理配置基准地价修正系数法的基本思路——基准地价+修正（地产市场不发达城市常用）适用范围——有基准地价及修正系数表+时短量多的土地评估+辅助方法（精度受限）收集、整理土地定级估价资料——土地级别图、基准地价及修正系数表等确定被估宗地因素修正系数表项目调查各影响因素并予以指标化制定全部因素