WG-04房屋完损等级的评定

BZHPM房屋完损等级的评定编号：WG-04维修工作手册版号/修改状态：A/0第1页，共11页房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。一、房屋完损标准的划分和等级分类。1、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。２、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋顶严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋。二、房屋完好率，危险率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。即:完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积房屋完好率=×100％总的房屋建筑面积房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：BZHPM房屋完损等级的评定编号：WG-04维修工作手册版号/修改状态：A/0第2页，共11页整幢危险房屋的建筑面积危房率＝×100％总的房屋建筑面积三、房屋的各类完损标准房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各项目的完好或损坏程度的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级标志着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。1、完好标准完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好，齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。(1)结构部分：①地基基础：地基有足够的承重能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。②承重结构：A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露筋等损坏。B、承重砖墙（柱）、砌体无裂缝、倾斜、弓凸、风化等损坏；C、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。③非承重墙A、钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；B、砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。④屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。屋面的隔热保温层、防水层完好无损。刚性防水层和块体防水层完好平整，有足够的抗渗能力，无裂缝、起砂,分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘结牢固，无空鼓脱壳、破损。⑤楼地面A、整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；B、木地板平整坚固、稳定、表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；C、砼、缸砖、瓷砖、马赛克、花岗岩等块料面层平整无裂缝、残缺、掉角等损坏。（2）装修部分：①门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全、油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空壳、剥落、裂缝的破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃幕墙：完整、粘结牢固、无裂缝和破损。③内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆完好。BZHPM房屋完损等级的评定编号：WG-04维修工作手册版号/修改状态：A/0第3页，共11页⑤细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。（3）设备部分好、齐全、现状良好、使用正常：①水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；②电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固、绝缘良好；③空调：空调设备、管道畅通完好、无堵、滴现象，使用正常；④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施设备等使用正常。2、基本完好标准基本完好标准是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重；装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。（1）结构部分：①地基基础：地基有承载能力；基础符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。②承重结构：A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（孤）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋。B、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。C、承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量细裂缝。③非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。A、钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；B、砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。④屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。屋面的隔热保温层、防水层稍有破损；刚性防水层稍有龟裂、起砂、分格缝嵌缝老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。⑤楼地面A、整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；C、块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。（2）装修部分：①门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量缺残；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂少量酥松脱落。③内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动、压条有松动脱落，油漆失光。⑤细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等基本完整BZHPM房屋完损等级的评定编号：WG-04维修工作手册版号/修改状态：A/0第4页，共11页牢固，稍有松动，残缺、油漆失光。（3）设备部分：①水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零部件损坏残缺。②电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好，无漏电现象，个别零件损坏。③空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象，个别零件损坏，基本上能正常使用。④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施发电机、水泵、室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。３、一般损害标准一般损害标准是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨；装修局部有破损，油漆老化；设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。（1）结构部分：①地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。②承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。A、钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝、裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10％以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。B、承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。③非承重墙：有较多损坏，强度减弱。A、钢筋砼墙板的边、角有裂缝，有渗漏，间隔墙面层部损坏。B、砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。④屋面：局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高低不平，排水不畅通，设施锈蚀、断裂。屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。⑤楼地面A、整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂；B、木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；C、块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。（2）装修部分：①门窗：有部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落。③内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，BZHPM房屋完损等级的评定编号：WG-04维修工作手册版号/修改状态：A/0第5页，共11页油漆老化。⑤细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。（3）设备部分：①水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏；卫生器具零部件损坏、残缺。②电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。③空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正常使用。４、严重损坏标准严重损坏标准是指房屋结构明显变形、损坏，屋面严重漏雨；严重破损、残缺，油漆老化风底；设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重残缺损坏，不能正常使用。⑴结构部分①地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。②承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。Ａ、钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面积占全面积的10％以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。Ｂ、钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；Ｃ、承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。③非承重墙：有严重损坏，强度不足。Ａ、钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重漏水，面层严重破损。Ｂ、砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，抹