XXXX3年度国家税务总局房地产专业税收答疑(三)

82、问：我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？答：《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。83、问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。84、问：下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来，请问各下属单位是否需缴纳企业所得税？答：《企业所得税法》强调以法人企业或组织为企业所得税的纳税人，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务、用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务部门另有规定的除外。现行企业所得税法缩小了视同销售的范围，对货物在同一法人实体内部之间的转移不再作销售处理。同样，企业内部各部门之间相互提供劳务的情况对于企业整体来说，所发生的劳务只体现为企业的成本或费用，而不构成实际的收入，没有形成法人所得，因此不需要缴纳企业所得税。但是，如果下属各单位是独立法人单位，那么相互之间的业务往来就要按照独立企业之间的业务往来进行税务处理。85、问：我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人，处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除？答：根据《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，企业实际发生的资产损失可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。因此，上述公司处置车辆的损失可以税前扣除。86、问：公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？答：根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。因此，企业在筹建期未取得收入的，所发生的广告和业务宣传费应归集，待企业生产经营后，按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣除。87、问：企业去年亏损，今年体现为盈利，但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后，仍为亏损。请问，在进行所得税汇算清缴时，该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额？答：根据《企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及以前年度亏损后，为应纳税所得额。因此，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不用弥补当期及以前年度应税项目亏损。企业发生的亏损额，可以按照规定往后转移。因此，对国债利息和符合条件的免税投资收益，不可弥补今年和去年的亏损额。88、问：房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？答：《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。问题内容：89、税务机关检查企业，查增利润部分怎样处理？补税不？怎么罚款？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：《根据中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第六十四条第一款规定：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。”根据以上规定，对企业采取以上手段而少计利润，造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定处理。对企业在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款规定处理。90、问题内容：我是一家房地产开发企业，和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同，其中防水处理500万元，防水涂料1000万元（全部属于自产）。按照营业税条例实施细则的规定，对方开具体了500万的建安发票和1000万的增殖税发票。请问，1000万的增殖税发票我公司是否可以直接作为施工成本列支的依据，或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税？如需缴纳营业税，纳税人又是谁？(类似问题还包括防盗门、铝合金门窗的安装工程并销售自产货物）回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)规定：“第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”因此，具有建筑施工资质的企业，自产货物并提供建筑业应税劳务应当分别计算营业税和增值税，相应应当分别开具建筑业发票和货物销售发票。承包单位两种情形发票均可以作为房地产开发企业的开发成本列支，由于建筑劳务营业额不包括货物销售额，所以此部分货物销售发票不构成房地产开发企业甲供材。91、问题内容：《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：《企业会计准则—应用指南》的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。”根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：“七、企业筹办期间企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。92、问题内容：根据我公司与政府签订的协议规定，房屋拆迁补偿费和安置房的费用由我公司负责。此前收取的被拆迁户的按政府规定的安置面积与原被拆迁面积的价款，视同商品房销售收入缴纳了营业税及附加、预交了土地增值税和企业所得税。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件规定：回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税，是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”所以，收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。因此，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定：“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品