XXXX世联地产-社区商业研究

2019/8/3社区商业研究分享世联内部分享2本次分享的内容社区商业如何规划社区商业如何获利社区商业业态演进招商与营运3社区商业定义：国内较为模糊，现多参考国外社区商业主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。邻里社区性区域性规模0.3-5万1-4万，开放式建筑4.7-17万车位指数5个/100㎡5个/100㎡5.5个/100㎡覆盖人口2000-4万4-15万15万业态日常生活相关的商品初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等大型百货超市、个性化服务国外对社区商业的定义，相关指标要求较高，国内定义与邻里型接近4社区商业规划要点，核心是商铺单元商业的昭示性：可视性、交通可达性，内部还是外部？商业与住宅的协调：商业与居民生活尽量不交叉商业业态控制：通过规划控制后期运营商铺价值KPI位置交通视野质素聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性、远距离、中距离、近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄形式：街区or集中商业？5社区内部外部之殇商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目相关业态不能干扰社区生活小区入口四季花城一期商业街城东儿童商业街靠近住宅应避免设置餐饮、喧闹商业6示意：商业交通可达性商业的可进入性：商业街区临路一面可进入性较差。商业会所之间台阶高低错落，人流移动受一定影响。7示意：增强商业可视性商业的可视性：廊柱、护栏的粗大，对视线遮挡较大，影响了商业所要求的通透性，可做修理或未来加强广告、指示系统的引导。植物的密集布置影响了商业所要求的通透性，可做调整或外来加强广告、指示系统引导。玻璃材质的选取影响了商业所要求的通透性，应做调换处理。8本次分享的内容社区商业如何规划社区商业如何获利社区商业业态演进招商与营运9社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定基本价值溢价空间一般以区域比较为参考区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平V=F（N·E，1/L）N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。其他主要因素：资产重估增加收益10基本价值的实现：实质是靠消费力（社区内和辐射的）增长2005-102007.7504060707090餐饮社区配套建材家装租金元/㎡时间万科城商铺租金增长万科四季花城6年时间，小区入住人口达到1.5万人，租金由40-0增长到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。入住人口影响社区配套的租金承受，而餐饮由于辐射范围远，能够承受较高租金。案例启示——从3-6年发展看，街铺物业价值增长明显，“养铺”效应明显，核心是小区和区域内消费力的增长。案例总结11从经营角度看，社区性商业租金一般不会超过100元/㎡/月，对应售价2万/㎡市级商业社区商业区域商业投资回报率一般按6%12国家和地区本币年升值房价年均上涨股指年上涨日本（1975-1990年）25%+50%，商业物业超过75%+21.7%台湾（1975-1992年）10%+60%+37.2%韩国（1975-1979年）7.5%超过27%+17.6%新兴经济区本币升值过程中，物业增值远高于股市从日本、台湾和韩国的情况看，随着本币的升值，资产价值会得到大幅度的提升。汇集各方对中国汇率的看法，未来5年内人民币将小幅上涨，年升值幅度在2-7%之间，到2010年，人民币达到6.62人民币=1美元，2012年达到1美元=5.6元人民币。溢价因素：根据新兴地区经济的发展经验，资产价值随本币升值会大幅度提升根据新兴经济区的发展经验，人民币汇率的上升将提高物业估值的增加，相对汇率增长，物业价值增长幅度是其2-6倍，高于对应区间股指增速。13以厦门建发圣地亚哥为例：对项目商业潜在的收益评估的简化测算城市和区域发展溢价计入汇率升值目前1万/㎡2010年2万/㎡目前1万/㎡2010年2.5-3.7万/㎡之后平稳2012年3.4-6.3万/㎡1$=6.62￥1$=5.6￥汇率升值后商铺价值增长计算方式：a：物业价值增长相对汇率浮动系数，取2.0-6.0h：未来汇率，2010年6.62，2012年5.6p：商铺价值，2010年后取2万/㎡目前汇率：1$=7.6￥则计算公式为：7.6h-1（）a××p人民币汇率升值相对城市发展带来的物业升值幅度更大。假设前提：经济持续向好，不发生重大事件如台海战事。14社区商业的价值增长路径项目租金演变100月租金（元/月/㎡）2010年汇率变动下资产重估目前50溢价后租金：对应投资者预期基本租金15View：持有或销售情况视具体情况价值成长性：如果无法尽快融入城市或者成为区域中心，则应销售街铺，以万科为例，大部分项目都在远郊，没有长期持有价值，非优质沉淀资产，持有意义不大。住宅开发：出于保证社区形象需要，持有社区商业为住宅销售服务，一般需要后续资金注入维持运营；另一方面，如果以持有作为公司卖点，属于更高层次思考。潜在增值：物业增值是经济增长红利的充分体现，可以保值增值，属于广义金融工具的一种。16案例研究：国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主大部分选择销售，主要是街铺。不成熟区域，则以持有为主。随着政策的不明朗，持有渐成风气。项目名称所在地社区规模商业规模商业处置策略金地格林小镇北京建面30万平，797户8000平米2005年，亦庄远郊，与住宅同时发售金地梅陇镇深圳建面42万平米，4400多户一期商铺4800平米商业街2006年10月，晚于住宅5个月销售中海国际社区成都成都郊区大盘1968亩街区、集中商业暂时持有等商业成熟再销售万科城深圳建筑面积约10万，758户2.2万平米街区2005年，持有40%，其他与住宅同期发售万科第五园深圳建筑面积约25万，2500户约1万平，街区2005年，暂时持有等商业成熟再销售万科东海岸深圳总建面27.5万平5800平，街区万科四季花城深圳建筑面积约54万，4700户约1万平1999年，与住宅同期发售国内部分地产公司商业物业案例总结17案例研究：大部分选择销售街铺回笼资金，而持有主力店或集中式商业深圳万科城深圳四季花城未来海岸大学康城商业规模2.2万㎡5288㎡2.36万㎡，另有1万于10月启用1.5万㎡，街铺1万小区人口一期/二期入住人口共1474户，现入住率不到30%，入住人口约1200人入住率95%，4.5万人目前入驻700户，约2500人一期1594户，预计08年低入住，供4194户周边人口1.5km内，10万消费人群，华为、新天下中高收入者3万相对封闭，内街区主要为内街区，封闭周边规划10万人口获利模式主力店8419.23㎡持有，商铺带租约销售，但没有返租，价格1.2-1.8万/㎡持有主力店华润万佳800㎡，其他销售2004年销售街铺6000㎡，1.6-1.8万㎡，持有69%今年5月街铺全部销售，均价1.6万/㎡，其他持有价值60-120元/㎡，最高租金上升2001年开始使用，目前一期部分100-180元/㎡，二期75元/㎡由于居住人口有限，内街区价值无法实现，租金勉强维持在40--案例总结18案例研究：销售一般选择与住宅同时进行或者短时间错开销售时机一般选择与住宅同步进行与住宅销售时间基本重合，能够相互借势，促进销售，快速回笼现金。销售条件寻找卖点，强势突击带租约销售、主力店招商、片区规划等利好消息的传递等都能为投资者带来信心，促进销售快速进行销售策略需要充分考虑后期业态控制全部销售后，如果无法正常经营或者经营者肆意改变用途，将严重贬损项目形象，如未来海岸，教好做法是在街区两头和中间保留部分。销售价值商铺住宅售价比接近3倍按照商业住宅的正常售价比值，在2附近比较合理，炒作提升了溢价空间能到50%，在厦门商铺更为投资者追捧，比外埠的溢价空间要高。案例总结19关于增值税：可通过控制销售面积以规避增值额土地增值税公式50%增值额×30%50-100%增值额×40%-扣除项目金额×5%100-200%增值额×50%-扣除项目金额×15%200%以上增值额×60%-扣除项目金额×35%商铺销售价格一般是住宅的2-3倍，只要销售就会产生增值税，如果有集中式商业或者只销售部分物业，则可以大大避免。20关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小国家或地区课税标准税率香港计征依据是应课差饷租值，由香港差饷物业估价署评定差饷税每年调整，近年在5%左右澳门与香港类似，对房地产出租所得进行征税，采取累进税率税率分别为16%，17%和20%美国税基是房地产评估值的一定比例，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税各州规定不一，从20%到100%不等荷兰荷兰中央政府征收的净值税，课税对象包括个人住宅和营业用房对营业用房有减免规定，在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款加拿大根据自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产征收，对拥有二套住宅的人不仅100%收税，还以高税率征收以土地和房屋的评估总值的0.5～15%港澳地区和国外物业税征收情况从港澳地区和国外物业税征收情况看，各地均对持有型物业课税，但对税率不高，对商业用房部分还有减免。从国内开征物业税的迹象看，短期内物业税的开征可能性不大，“因为不到万不得已，政府是不会正式实施这一杀手锏的”。21本次分享的内容社区商业如何规划社区商业如何获利社区商业业态演进招商与营运22社区商业的业种业态选择一般服务社区需要和辐射周边为方向生活类辐射类零售、便利、中介服务等，面积需求灵活，租金高。餐饮、休闲娱乐，面积需求大，但承租能力相对弱。23参考：不同业态租金与承租面积间关系最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、电影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心24案例研究研究问题——“远郊大盘社区商业发展模式”案例选取原则1、远郊2、大盘3、社区商业4、已经销售或者开业运营深圳万科城深圳四季花城厦门未来海岸厦门大学康城……案例研究的目的：成功获利模式和商业业态演变25万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康基地。交通：梅观高速与机荷高速交汇环境：无特殊景观资源●布吉●龙华●观澜●福田区政府●深圳市政府●华为基地坂田工业区●富士康基地●新天下基地●坂雪工业区●坂田第一工业区万科城(一期)万科城(二期)万科城(三期)万科城(四期)总计建筑面积103119101238190000未开发43.7万容积率1.1交楼时间2005-06-202006-05-30待定待定户数726752入住人口一期/二期入住人口共1474户，入住率不到30%，现住人口约1200人商业建面综合体街区总计76461435422000案例研究深圳万科城开发模式26万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后开业，时间间隔4个月住宅入伙商铺发售住宅发售商铺招商20042003200520062007二期发售2005-05-1二期入伙2006-05-30一期发售2004-10-01一期入伙2005-06-20第一次发售2004-10-01第二次发售2005-5-01招商进行招商率100%商铺开业2005-10-1案例研究深圳万科城开发模式2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。2005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售，相互呼应。商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。27万科城商铺开发是带租约销售模式，但没有返租，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联万科城商铺开发是带租约模式，但不进行返租，不承诺回报率。商铺的招商工作在2003年底开始进行了，其先于商铺的一期发售。万科城主力店自己