税务会计参考课件：土地增值税会计

税务会计参考课件第十章土地增值税会计教学纲要10.1土地增值税概述土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的增值额征收的一种收益税种。(1)土地增值税的纳税人：凡有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及附着物产权,并切取得收入的单位和个人。(2)土地增值税的纳税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。(3)土地增值税纳税范围的具体界定①以出售方式转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物②房地产交换(4)土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，需要确定：①纳税对象数额的相对率，即土地增值额与扣除项目金额的比例----相对率；②与相对率对应的税率；③计算时的速算扣除率。土地增值税的税率表级次增值额与扣除项目金额的比例税率速算扣除率150%(含以下)30%0250%以上至100%(含)40%5%3100%以上至200%(含)50%15%4200%以上60%35%(5)土地增值税纳税的减免①建造普通住宅，增值额未超过扣除项目的20%；②国家征用；③个人普通住宅暂免；④个人工作调动或改善居住条件，居住满5年；⑤以房地产投资联营。(6)土地增值税的纳税期限和纳税地点签订转让合同后，7日内到房地产所在地的税务机关申报。10.2土地增值税计算(1)房地产转让收入的确定包括:货币收入；实物收入；其他收入。(2)扣除项目金额的确定新房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地和新建房及配套设施的成本；③房地产产开发费用---销售费用、管理费用、财务费用；其中财务费用在不超过商业银行利率前提下，据实扣除；销售费用、管理费用则按上述①②项计算的金额之和的5%内扣除；开发费用缺乏资料，按上述①②项计算的金额之和的10%内扣除。④与房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目；考虑投资合理回报及通货膨胀，按上述①②项计算的金额之和的20%内扣除。旧房地产的扣除项目金额：一般用评估价格，乘以成新度折扣率。(3)土地增值额的计算土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额(4)应纳土地增值税的计算:P600，例[1-3]。分段计算，汇总合计：增值率=土地增值额/扣除项目金额应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)直接计算:应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率(5)土地增值税纳税的纳税申报分为房地产企业和其他纳税人两种格式，P602。(6)土地增值税的清算：以项目为单位，普通住宅与非普通住宅应分别计算。10.3土地增值的会计处理会计账户的设置:在“应交税费”账户下，设置“应交土地增值税”明细账户，采用三栏式记账。(1)预缴土地增值税的会计处理：P606，例[6]项目完工前取得的转让房地产的收入，预缴土地增值税，借记“应交税费--应交土地增值税”，贷记“银行存款”。收入实现，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费--应交土地增值税”。也可以增设“递延税金账户”。(2)扣除项目金额的会计处理房地产开发企业：正确按成本对象核算总成本和单位成本；应设置“备查簿”，详细记录房地产开发有关的土地增值税资料。(3)主营房地产开发企业的土地增值税的会计处理：①现货房地产销售：P608[例5]②商品房预售：P609[例6](4)兼营房地产开发企业的土地增值税的会计处理:P611[例7](5)转让房地产的会计处理：通过固定资产清理,P612,[例8-9]备注:第七章、第八章、第十一章为自学内容,不列本次为考试内容。本章习题P615复习思考题:2,3习题研究:例题[2,3,7,9]