XXXX商业地产行业特性与发展趋势part2

14、上海百联世贸国际广场2上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！影响透视性动线设置困难割裂商业面积狭窄曲折的联络通道无法透视的两端商业动线分叉与动线死角写字楼核心筒落到底，没做转换层所致上海世贸百联案例产品设计失误的后果百联世贸广场案例3中国商业地产的发展瓶颈的表现——商业地产建筑形态设计中的常见问题4（1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入商业地产建筑形态设计中的常见问题5长寿路长宁路万航渡路次干道主干道商业与写字楼的错位！（1）建筑物业功能与经营功能的错位A.产品位置摆错案例：上海悦达889广场6建筑外观的时尚性（1）建筑物业功能与经营功能的错位B.建筑外观错位案例：上海大悦城（原新梅广场）新梅广场大悦城7（1）建筑物业功能与经营功能的错位C.物业价值降低案例：合肥信旺广场8（1）建筑物业功能与经营功能的错位案例：松江青年城2012年2008年9A.建筑层高限制招商案例：盐城缤纷亚洲（2）不符合商家要求，影响招商的实施10案例：盐城缤纷亚洲A.建筑层高限制招商（2）不符合商家要求，影响招商的实施11上海香溢花城商业一期实景住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施12后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施13C.建筑平面限制招商案例：上海日月光广场（2）不符合商家要求，影响招商的实施14案例：上海曲阳生活购物中心楼上购物中心无法经营一、二层做超市卖场、楼上成死铺无法经营曲阳生活购物中心入口家乐福超市2008年做百货，后换成家电，都无法经营D.建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施15案例：南京恒顺商厦D.建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施16在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！主力店①③②④⑤⑥经营良好经营较差⑥张杨路10座尚未开业9座原商户已停业9座宿野美容（2011年开业，2012年已经关门了）10座11座Lexus91110（3）建筑配套不完善，影响客流导入A.违背商业规律案例：上海金桥国际17（3）建筑配套不完善，影响客流导入B.客流未被利用案例：上海仲盛世界商城18（3）建筑配套不完善，影响客流导入C.车库设计外行案例：西安长安国际案例：上海贝尚坊19商业地产项目的科学开发流程为避免商业地产的发展瓶颈，请遵循科学的开发流程！20科学的开发流程专业的市场调查准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造商业专才的招商经营实操商业项目成功开发的几大要素21商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确国外定位前置招商先行国内先建设后招商221、国外商业地产项目的开发流程选址建设选择管理团队运营调整出发点寻找投资基金投资基金评审招商考察定位投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作232、国内商业地产项目的开发流程我国现阶段商业地产开发营运特点：开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。拿地建设考察定位选择管理团队招商运营调整点1调整点224国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。所有权开发权经营权3、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同254、适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性论证考察定位选择管理团队主力招商规划设计调整设计调整布局建设运营结合中国城市实际，调整开发流程确定开发模式26商业项目地块利用价值最大化的案例介绍27商业项目地块利用价值最大化的案例介绍综合体项目的定性决定它的开发量案例一：上海城开南方商务区28项目概况项目处于上海南方商城成熟商圈，欲打造具备品牌影响力的城市综合体项目。案例一：上海城开南方商务区项目项目基本信息项目名称梅陇南方商业区项目位置东至万源路、南至闵虹路（规划路）、西至规划路、北至规划街坊路占地面积87326.6㎡建筑面积323080㎡商业及酒店面积14-15.308万㎡办公面积17-18万㎡开发商城开集团停车数量不小于1000个开业时间2012年年末（暂定）29项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。关于体量商业面积从3万㎡至14万㎡原方案开发商保守预计3万㎡①周边已存在南方购物中心、友谊商城等成熟的集中式商业；②目前区域商业供应量近50万㎡；③开发商商业地产开发经验有限，认为开发3万㎡商业。我司方案定位测算14万㎡①根据城市商业规划定性，对商圈性质判断；②对已有商业分析，发展市场发展空间；③通过现有供应及未来需求商业体量测算，科学预测商业缺口。④测算未来商业收益。地块规划指标10万㎡其中4万㎡从地下挖掘案例一：上海城开南方商务区项目30项目地块指标决定项目的产品组合案例二：南京新街口国信项目商业项目地块利用价值最大化的案例介绍31案例二：南京新街口国信项目方案一方案二项目建筑密度指标从30％调整至42％。32项目开发模式决定项目的产品配置案例三：山东济南英雄山路项目商业项目地块利用价值最大化的案例介绍33案例三：济南祥泰英雄山路项目方案一：持有模式方案二：产权模式项目零售商业体量从10万平方米降到2万平方米。34以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。方案一以休闲商业街区业态为主，实施全盘销售的城市综合体其特点是以休闲商业街区业态为主，商业大部分集中于地块一，临近英雄山路，最大化商业可视性，提升售价与去化率，写字楼受建筑密度限制骑乘于商业裙房之上。方案二案例三：济南祥泰英雄山路项目项目的功能从零售购物中心的商业到休闲商业街区。35建筑形态定位多栋单体高层花园式配套商业案例三：济南祥泰英雄山路项目总体产品组合定位公寓办公商业36项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例四：上海城开南方商务区项目商业项目地块利用价值最大化的案例介绍37通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据关于地块从不规则难点至最佳排布高商业价值区域特点：符合商业金角银边的价值规律，客流导入关键点。利用：1.以广场等手法扩大与外部客流的商业受视面。2.利用其商业昭示性，以标志性商家表达项目的商业功能和商业品质。中等价值区域特点：非客流主要进入点，但临街面大，展示性较好。利用：临街面宜有足够的步行道路区域和收放的空间，以建筑外观的商业元素体现商业的品质感。高商业价值区域中等商业价值区域价值重塑区域价值重塑区域特点：在人流及车流导入上均不占有优势。利用：1.通过建筑环境的打造，延伸商业建筑，增加情景性。2.适宜设置目的性较强及客群集聚效应较好的业态。对本项目地块价值进行全面研判：案例四：上海城开南方商务区项目38关于地块从不规则难点至最佳排布在地块价值判断基础上，做出整体规划布局：商业地标生活型商业（主力店区）Block精品餐饮购物街区与中小型主力店单体式组合大型主力店区品牌旗舰形象店商业地标机械穹顶规避建筑视线阻挡，最大限度辐射两大人流集聚点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主广场的气候调节阀时尚购物与娱乐业态集中布局区于最佳形象展示面布置，体现品质形象。绿化隔离区阻止消费者沿西北东南动线撤离；与北部菜市场和居民区进行分隔。案例四：上海城开南方商务区项目通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据394家国际知名设计公司方案：案例四：上海城开南方商务区项目4040为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例我司提供的实地考察项目案例：关于建筑设计从相信品牌至回归诉求香港国金中心将写字楼入口设置在商场1楼香港圆方商业广场将写字楼入口设置在商场B1F香港新城市广场将酒店入口与商场相连通案例四：上海城开南方商务区项目41最终设计稿商业、写字楼、酒店相互连通，实现联动集中式商业与街区式商业相结合案例四：上海城开南方商务区项目423、中国商业地产的未来发展趋势431、拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发2、商业同质化现象将继续存在发展3、持有开发经营的比重会不断上升4、地产开发资本与商业资本的紧密结合中国商业地产的未来发展趋势445、低能级城市开发城市综合体的风险趋大6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐显现8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司中国商业地产发展特征与未来发展趋势45三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍46案例：综合体商业案例——万象城商业系列产品分工定位的典范471997年2004年2004年后……华润置地第一个商业项目“上海华润时代广场”开业。深圳万象城开业，标志华润商业地产之路开启。万象城模式逐渐复制到杭州沈阳等城市。2011年后……历经7年发展，万象城系列已成功布局全国15大城市。1、华润发展历程上海华润时代广场深圳万象城成都万象城48华润华润电力华润金融华润燃气华润微电子华润水泥华润置地华润创业华润零售集团物业管理住宅开发万象城五彩城中艺华润万家华润零售集团（香港）Vivo＋GaladayPacificCoffeeLeonardo华润堂华润万家欢乐颂Voi-la!OleVANGOBit华润万家（香港）华润苏果2、华润商业物业品牌管理架构493、华润万象城建筑设计团队投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计公司美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc消防与安全设计顾问RolfJensen&ssociates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc工料测量师香港利比建筑工料测量师公司交通设计顾问香港MVA公司深圳城市交通规划研究中心工程监理中国国际工程咨询公司零售设计顾问香港仲量联行有限公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司强强联手，精英团队，群英荟萃50沈阳万象城-塑造生活地标合肥万象城-开启城市万象青岛万象城-城中之城郑州万象城-铸造中原核心商圈南宁万象城-再续万象传奇成都万象城-掌控一城脉搏杭州万象城-城市精粹所在深圳万象城-永不落幕的时尚舞台4、万象城各地项目经营主题5151华润万象城的系列产品内容52高端品牌：华润置地万象城系列购物中心主力店：国际一线品牌、泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、“冰纷万象”真冰滑冰场、TOYS“R”US玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等。大型购物中心5A写字楼高尚住宅超五星酒店酒店式公寓高端品质消费53中高端品牌：华润五彩城livingmall系列购物中心主力店：沃尔玛超市、屈臣氏、SASA、热风、星巴克、浩泰冰上运劢中心、韩国CGV五星级影院、snoopy乐园等。购物中心住宅年轻时尚家庭消费、中高层年轻消费群体＋54中低端品牌：欢乐颂系列华润万家目前拥有华润万家、苏果、Ole’精品超市、Vango便利店、blt、Voila！酒窖、中艺、华润堂、VivoPlus等连锁品牉，还进一步组建百货公司和院线、剧院，加上之前独家经营的“Esprit”及“RedEarth”的思捷环球，独资拥有高档时装皮具GALA