第二章 开发标准(3) 房地产前程策划实操标准

14、环境规划要素思考——对于专业从事环境规划设计的人员来说，有哪些规划设计要素，他们会如数家珍，但是对于策划人来说，可能就有点摸不着门道。可是，策划不能仅罗列一些营销上的概念，同时要根据策划主题对建筑设计、环境规划等方面提出指导思想，离开建筑设计和环境规划去谈策划，那是欺人之谈。要对环境规划做策划上的指导，就必须要明确环境规划的相关要素，以便针对这些要素提出策划建议。密码——城市设施要素交通设施：道路、步行街、停车场、候车亭、地下通道、加油站、地铁出入口、地道出入口、道路出入口、隔离带路障、街桥、水桥、高架桥、高架路等。服务设施：电话亭、自动售货机、邮政信箱、坐椅、路灯、垃圾筒、卫生箱等。信息设施：标识、路标、广告、橱窗、招牌、指示牌、计时装置、告示栏等。建筑小品及设施要素大构筑物：广播电视塔、观光塔、灯塔、水塔、计时等。园林设计：叠石、草地、牌坊、亭阁、廊榭、匾额、小桥、订步、碑石、水景、日晷、围墙、绿景、雕饰、漏窗、假山等。建筑附属设施：院门、围墙、门廊、通道、扶梯、坡道、踏步、栏杆等。景观设施：城市雕塑、小区雕塑、装饰灯、喷泉、瀑布、音乐、游泳池、水池、花坛、盆景、地面铺装、象征物等。15、绿化率标准思考——我们平时从楼盘广告中经常可以看到这样的语汇：绿华率高达40%。有的还说绿化率高达100%。从这里我们就可以看出开发商及买家对绿化的重视，对于买家来说，能生活在一个绿草如茵的环境中，不仅心旷神怡，而且有益于身体健康。可是，绿化率到底应该达到多少才是高绿化率？如果没有一个权衡的标准，20%也可以说是高绿化率，50%也可以说是低绿化率。密码——普通公寓式住宅小区通用：30%——48%最高：95%最低：20%别墅最低应该达到50%。因为别墅是以环境清雅为特色的，且容积率低，所以绿化面积就要大得多。16、商业楼盘仓库配置标准思考——商用物业相对住宅物业来说，其数量远低于住宅。有人做过调查，大多数的从事多年住宅盘营销的人员，却不懂得如何做商用物业盘的营销。事实上，商用物业的营销比住宅物业的营销难度大，其中商用物业涉及的范围比住宅物业广阔得多、复杂得多。比如一个大型商用物业，应该容纳多少家门店才算得上是大型？商用物业离不开仓储，那么又应该配备多大的仓库才能满足需求？还有运输车辆等等。密码——大型商城的规模：容纳50——200家商家，其中至少要有1家大型百货商店成为主力店。大型商城内主力店规模：10000——20000平方米。客流比例：购物：休闲：游览=40：30：30大型购物中心的仓库一般分为两类：城市储运公司仓库和商场专用仓库。城市储运公司仓库面积：12平方米/万元库存商品；商场专用仓库面积：该仓库面积与库存周转天数密切相关，国内库存周转天数一般为40天。仓库与营业面积之比：0.6：1车辆购置：5——10万元商品配卡车一部。17、顾客逛商场的疲劳时间思考——为什么要了解顾客逛商场的疲劳时间呢？有人看到这个题目，感觉有点不理解。作为商用物业，需要考虑的因素非常多，其中了解顾客逛商场的疲劳时间就具有十分重要的意义。房地产开发讲究“以人为本”，尊重人性，在商场的功能设计上就要充分体现出这一点，了解清楚了顾客逛商场的疲劳时间，在为商场做功能设置时就要考虑减轻或者延缓顾客逛商场的疲劳时间，比如在商场内设置休闲椅、咖啡屋等，这样可以有效降低顾客的疲劳度。密码——儿童狂商场的疲劳时间：40——60分钟成人逛商场的疲劳时间：90——150分钟男人逛商场的疲劳时间：60——120分钟女人逛商场的疲劳时间：100——160分钟顾客在商场逗留时间：不超过3小时，超过这个时间就会处于疲劳状态。在对商场做功能设计和区域划分时，必须将这些因素考虑进去，以最大限度缓解顾客的疲劳程度。