第四讲养老地产地产--策划要点实战与案例解析-王鹏锦

宝佳国际养老地产案例解析策划实战要点王鹏锦业有所就老有所养病有所医学有所教困有所助心有所乐心有所向住有所居幸福幸福与人民生活直接相关，农村建设成为民生的关键加快发展现代农业十二五”规划建议提出“必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作的重中之重。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》加快推进农业市场化加快改善农村生产生活条件一、农村篇政策支撑国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》出台农村建设用地仍然不能用于商品住宅的开发，这事一条不会破的底线规范流转统一市场农民增收《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。旧村改造节约出的土地，可以在依法办理用地手续后，由集体经济组织用于乡镇村公共设施、公益事业和企业发展用地；试点村既可以依靠本村集体经济组织自主改造，也可以吸引各类企业、投资机构、个人等社会资金进行合作改造，实现投资主体多元化土地管理多元投资一、农村篇腾退的集体土地可吸引社会资源介入将主要用于发展农村二三产业和建设公共设施、公租房建设政策支撑我国农村建设四大阶段农民获得土地新农村建设农村合作社联产承包责任制从不能支配土地到独立拥有土地支配权20世纪30年代合作社管理土地农民没有土地控制权农民拥有土地使用权欠缺市场化对接程度20世纪50年代20世纪末现阶段政府引导部分集中农民失去土地使用权通过土地整理，引入产业，集体用地入股，农民永久享有土地收益超越现有模式探索全新新农村建设模式一、农村篇模式创新北京推进郊区旧村改造进程农村集体用地开发的集约化、高效化、城市化趋势50个城中村改造推进北京城市化进程北京市郊区现有村庄9374个农民住宅占地464KM2，人均住宅占地约154M2；村落占地851KM2，人均占地约281M2涉及范围广整体水平低集约程度弱改造示范少农房低水平重复建设严重；农民有限的积累浪费较大；农村的基础设施严重滞后；城乡差距在不断拉大；缺乏统一规划和政策引导。北京农村改造现状整体处于无序状态加快旧村改造步伐树立新村建设示范一、农村篇模式创新现行房地产政策(京十五条)的影响打击投机炒房，抑制中高档商品房供应提高外地人购房门槛，影响非北京户籍居民购房加大保障性住房建设，解决中低收入人群需求限购限贷保障房潜在的真实需求流向哪里？目标稳定房价非京籍外地居民北京登记流动人口700万未登记流动人口数百万计降低改善型需求非首套房提高首付比例提高贷款利率和批贷难度北京中低收入家庭非本地居民排除在外实施情况有待考证一、农村篇市场机遇北京周边泛北京区域住宅产品空间交通政策价格非商品类住宅解居住需求之困保障房12011年北京居住类住宅四大走向公建化住宅2农村建设用地配套住宅34★★★★★★★★★★★★★面积小产品品质受限★★★★★★★★★★★★★★★无阳台，商业水电，生活成本高★★★★★★★★★★★★环境好，物业不足，产品品质没有保证★★★★★★★★★★★产品空间大，配套环境不足①政策导向②不宜长期居住农村集体建设用地是未来北京城市发展的基础保障③主要的土地来源④心理抗性市场机遇一、农村篇中国快速步入老龄化社会，养老问题突出多种服务管理需求历史欠账体制滞后、投入少未富先老老龄化速度快家庭收入低老龄寿命延长“421”家庭模式模式陈旧空巢老人照顾人口流动加快一床难求养老院空置负担过重照料不足资源不均应急社会养老模式现实矛盾回归社会融入家庭养老问题已成为从中央到地方都需要迫切解决的重要问题我国老龄化特点：1、基数大2、增长速度快3、高龄化趋势明显中国养老问题在未来将成为社会问题的重点2009年我国60岁以上老年人口近1.67亿占总人口比例12.5%中国养老产业发展不平衡中国目前巨大养老市场缺口需要填补养老市场空间巨大截至2009年底全国各类型养老机构4万家总床位数289万张老年人口所拥有床位率只为1.73%，愿意入住养老机构的老年人口拥有床位比例为11.1%截至2009年底中国60岁以上人口1.67亿中国老龄科学研究中心调查表明：愿意入住养老机构的老年人口占老年总人口的15%以上家庭养老弱化，拓宽了养老市场宽度社会需求大市场供给小养老服务项目偏少缺乏专业化养老服务专业人员缺乏投入不足二、养老篇在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老年人安享晚年生活，共享经济社会发展成果。“十二五”规划建议提出“优先发展社会养老服务”各级政府要在社会养老服务体系建设的规划指导、培育市场、投资带动和示范引导等方面发挥主导作用，同时，鼓励社会力量参与建设和运营。高端的养老服务需求，鼓励利用市场机制，由社会力量投资经营，各级政府可以根据实际需要予以适当的政策扶持。国家已开启养老产业发展的序幕二、养老篇局限性中国主流养老模式简介居家养老机构养老老人居住于养老机构养老机构提供养老服务老人居住家中家庭成员赡养老人老人居住家中社区养老服务站提供养老服务改革开放前上世纪八九十年代新世纪以来模式特征中国中国主流养老模式演变及其局限性日益增长多元化且分散的养老市场催生新的养老模式负担加重照料不足养老人群涵盖不全财政投入成本较高养老人群分布零散资源浪费社区养老日益增长的养老需求多元化的养老需求分布零散的养老需求二、养老篇PARTI##国内对新养老模式的探索——地产养老国内地产养老模式已出现存在问题且供应不足理论标准专业的养老建筑与设施专业的医护机构与人才切身的生活管理与服务丰富的娱乐设施与活动目前状况差距很大非常缺乏不够完善规模较小国内养老地产的养老功能：提供住房或床位配置医疗护理条件提供生活照料服务配套文化娱乐设施北京养老地产项目仅5家（非机构养老）项目名称占地面积/㎡建筑面积/㎡产品类型燕达国际健康城80万120万住宅、公寓东方太阳城234万80万别墅、公寓、四合院北京太阳城41.5万30万别墅、公寓汇晨老年公寓54万25万住宅、公寓将府庄园38万11万别墅、公寓开发商推出的专门针对老年人养老的地产项目作为商业项目长期经营，或作为住宅直接销售地产养老二、养老篇PARTI##国内对新养老模式的探索——地产养老国内地产养老模式尚未解决现金流和养老功能之间的矛盾独立生活住宅系统养生部社区卫生站健身房紧急求助医护电梯辅助生活公寓护理公寓健康会所护理院一级医院通三甲紧急求助监控定位楼宇自动化评价重现金流轻养老功能重养老功能轻现金流核心问题特殊设计医疗护理居住形式较简单：休闲娱乐艺术教育较丰富：休闲娱乐艺术教育娱乐配套房屋产权购买+自主性消费会员费+年服务费+自主性消费营销模式亲和源清平乐养老地产项目调研案例分析二、养老篇PARTI国内对新养老模式的探索——地产养老国内养老地产分类调研项目取费模式养老模式项目养老功能性现金流会员制养老地产北京燕达国际建康城会员制社区养老+机构养老强慢上海亲和源会员制社区养老强慢北京将府庄园会员制居家养老弱快产权式养老地产三亚清平乐购买产权社区养老较弱快三亚双大和园购买产权居家养老较弱快三亚东方巴哈马购买产权居家养老弱快营利性机构养老北京十三陵温馨老年公寓收取房租机构养老较强慢上海东方老年公寓收取月费机构养老较强慢上海谷翠老年公寓收取月费机构养老较强慢上海新世纪老年公寓收取月费机构养老较强慢养老地产项目调研案例分析社区养老、机构养老的养老功能强，居家养老的现金流快二、养老篇PARTICCRC——国际先进的地产养老模式多养老模式结合兼顾养老功能和现金流持续照护退休社区Continuouscareretirementcommunities延展型契约：没有时间和数量限制的长期照顾和护理，一次性付款，无月费折中型契约：住民指定生活所需服务项目，于每月缴纳一定费用耗用付费型契约：依个人的健康护理项目收费独立生活住宅辅助生活住宅护理院收费制度养老居住体系丰富的文化娱乐养老服务体系完善的医疗护理贴心的生活照料老人为老人提供的是自理、半自理、非自理各阶段持续性的居住设施和服务无障碍设计机构养老居家养老社区养老二、养老篇公寓医院高尔夫网球场CCRC案例——美国太阳城地理位置及功能构成位于凤凰城西北12英里多类型住宅，生活救助中心，生活照料社区，7个娱乐中心，8个高尔夫训练场，3个乡村俱乐部，2个图书馆，2个保龄球馆，30个教堂，19个购物中心交际活动体育活动艺术熏陶业余爱好高尔夫、游泳、足球场、马场、旱冰、网球、桌球、健身房、手球式墙球、室外地滚球、草地保龄球、慢跑和竞走、推圆盘游戏、垒球篮球桥牌俱乐部、纸牌俱乐部、其他游戏俱乐部、舞会、交际俱乐部木工艺、银器匠、编制、绘画、中国画、金属工艺、制陶、裁缝、宝石、彩色玻璃、书法、摄影、皮革工艺……WestValleySymphonyWestValleyArtMuseumMineralandGemMuseumArizonaStateUniversityExtensionConcertsattheSunBowl二、养老篇PARTI##中国对CCRC的借鉴中国地产养老存在较大提升空间CCRC模式在中国需选择性借鉴中国地产养老vsCCRCCCRC中国地产养老人群分类管理方式多为低龄、自理老人受限于设施社区卫生站非完全无障碍满足主要需求多为开放式全龄老人充足空间专业护理站100%无障碍贴心周到封闭式管理医疗护理居住设施文化娱乐生活照顾中国提升空间可提升可提升直接借鉴直接借鉴可提升不借鉴居住产品分类多为自理自理、半自理、非自理直接借鉴对比条件老人特殊需要亲情陪护脱离亲人获得自由反借鉴二、养老篇开创中国式养老模式兼顾养老功能和现金流的细分化养老模式中国养老模式金字塔高龄非自理中龄半自理低龄自理老人机构养老社区养老居家养老入住护理院由护理院提供护理服务入住养老公寓由社区护理站提供护理服务入住独立养护住宅由社区护理站或亲人提供护理服务生活照顾服务文化娱乐服务情感关怀服务养老人群细分，打造细分化养老社区二、养老篇PARTI##开创中国特色的养老模式打造中国养老社区的示范之作奤夿屯打造中国特色的养老模式一个参考国际先进的CCRC养老功能体系，融合了中国养老传统和中国老人的特殊需求而建立的集老年人居住、生活、医护和娱乐为一体的中国式养老社区。CCRC功能体系借鉴中国传统居家养老中国老人情感需求二、养老篇充分结合养老产业定位实现多元养老产品从居家养老到社区养老到机构养老，形成奤夿屯多元养老体系居家型养老社区型养老机构性养老家庭老年秘书老年人日间照料中心享受天伦之乐社区文化交流空间高龄养老百岁园二、养老篇将关爱与硬件设施结合，贯穿于整个养老社区奤夿屯整体村域规划及现实问题原规划：发展养老产业、建设现代化的敬老院、老年公寓及配套服务设施，成为村集体产业经济发展、解决村民就业、实现农村可持续发展的重要基础和途径。养老产业园区优先启动，但养老配套设施开发滞后回迁住宅建设已完成，但村内拆迁工作还未开始房地产价格上涨过快，房屋价格优势在衰减项目前期建设已完成，但下一期土地开发没有空间响应政府政策倡导，实现村域产业规划，满足农民利益要求村镇之困企业之困拆迁安置产业落地开发次序产业实施如何推进养老产业政府诚信拆迁受阻房价受阻良性逆转现实问题三、定位篇一手抓养老一手抓新农村建设互促式发展养老产业建设新农村建设养老服务体系建设养老理念植入养老社区形象宣传养老硬件体系建设医疗护理生活照顾文化娱乐情感关怀积聚人气基础培养商业气息引入城市资源社区配套交通系统商业开发人才进驻3万人的新村规模示范性的养老社区城市化的农村形象拉动GDP，增加农民收入前期中期后期增加人群数量形成完整的4CRC社区人气、商气密集化形成城市风貌整体效益养老与新村建设两手抓,新村以养老为亮点，养老以新村为保障以产兴业以市兴城产市三、定位篇项目战略定位宜居生活产业集聚休闲旅游健康养老的幸福村落示范标杆产业聚集品牌运营中国首家具有保障性、廉租性、规范性的示范型幸福养老新村开创中国特色的CCRC养老模式一大标杆四大样板三