XXXX年1月26日房地产新政解读_15P

解读2011年1月26日国家房地产新政新政出台背景自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，全国房价涨幅得到一定控制。但有些城市的房价依然保持上涨，特别是9月份以后全国连续四个月房价依然保持上涨趋势，并且从一线城市蔓延至二三线城市，第三次调控呼声越来越高。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年国家房地产市场调控后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，进一步促进房地产市场平稳健康发展的背景下，出台本次新政。新政内容及解读第一条合理确定本地区房价控制目标进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。【解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求首季度发布，力度之严，史无前例。规定中所提的“住房价格控制目标”指，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。这样可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。如长寿政府制定出今年的预期房价，对香堤雅郡项目来说影响不大。如今市场在售楼盘的均价已突破5000元/㎡，政府制定的预期房价也应该在5500/㎡元左右。根据项目定位及自身情况，我们稍微低于政府预期房价出市，反倒对项目销售有利。第二条加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。【解读】再次重申保障性住房和公租房，突出中央政府的重视，引起地方政府的投入加大。重庆市政府在2010年就加大了对公租房的建设投入，长寿的晏家区域就建有公租房项目。但整个公租房供应量有限及“居者有其屋”的传统观念。对市场及香堤雅郡项目影响较微。第三条完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。【解读】全额征收5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取。香堤雅郡项目的客户定位为改善型首次置业客户，而非投资客户。所以此条政策征对项目影响不大。第四条强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。【解读】第二套房贷款首付六成，再次加强了对投资及投机购房者的控制，使得最多只能贷款不到四成。“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。此条款对香堤雅郡项目的首次置业客户无影响，但对已贷款家庭影响较大。现规避此条款现常用的方式为夫妻办理假离婚。第五条严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。【解读】强调加强土地供给，即从用地年度计划入手，又从供地方式、市场准入资格和资金来源审查等方面作出严格的规定，防止高底价、囤地的现象出现，从源头上确保增加土地有效供应。对柏树地产来讲，加大土地供应对公司获取土地资源来说是有利。但从市场角度，加大土地供应也会让市场竞争更加激烈。第六条合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。【解读】限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市‘不论已有、只论限购’的政策更加收紧。限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上，全国化限购可能使得市场成交量出现明显的下调。相对重庆、长寿来说，实行限购令的时间还有待时日。但公司可紧跟形势，在新项目的产品研发和市场定位等方面作出调整，使限购令的影响较小到最少。第七条落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。【解读】约谈问责制度将调控压力传递到地方政府。因为房贷政策执行主体是地方政府，增强地方政府问责制有助于强化地方政府的执行效果。对于把个人住房信息系统建设也纳入问责范围，普遍认为是为房产税的征收奠定基础。第八条坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。【解读】从舆论上对居民实行引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设的结果。以期居民能理性购房及投资房产。强调对制造和散布虚假消息的有关当事人讲进行追究。对于此条款，我司项目在后期推广宣传中，应进行一些调整。如开盘报广报媒上刊登的销售情况信息、价格等。新政总评本轮政策细则出台时间预计在今年三月。本轮政策对改善型客户影响最大，其次为投产客户。本轮调控政策力度是空前的，特别是在限购、限贷、加税等方面都做到了历史顶峰。本轮调控对于房价的影响，专家们更多倾向于认为楼市可能陷入震荡，价格向上或向下的空间并不大。本轮调控也为房产税的靴子落地打下基础。THANKS