XXXX年929新政_房地产新政解读_7页_合纵联行

深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.19.29新政《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》的解读合纵联行市场研究中心2010年10月10日深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.2一、【9．29新政回顾】1）各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。2）完善差别化的住房信贷政策：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3）调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策：房地产交易环节契税的调整内容为：对个人购买自用普通住房减半征收契税，调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。个人所得税优惠政策的调整内容为：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之间（含9月30日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。4）切实增加住房有效供给。5）加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。二、【合纵联行·读新政】【从形式上来看，本次新政出台的文件名未有像“4·17新政”一样包含有“遏制价格上涨速度过快”等明确的敏感字眼，而是以与税收相关的文字来命名通知，因此从形式上表明了本次调控的严厉性有限】【从内容上看，本轮调控政策主要是对4·17新政的延续以及强化，直接的调控效应来自第二条以及第三条。其中完善后的差异化住房信贷政策必然大大降低商品房的货币杠杆效应，深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.3从而在短期内影响市场的需求量。契税及个人所得税率的调控政策寄希望于通过增加商品房交易环节的成本来抑制商品房投机行为，但从历史经验来看，该类政策对房价的影响非常有限，更多会从抑制商品房的投资性需求带来影响。因此，综合而言，本次调控政策是对市场需求的强制性干预，未能从根本上提出合理解决当前供需矛盾的方法。】三、【新政下的市场背景】1、4.17“新国十条”出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在10%以上的水平高位运行。且在2010年8月份出现了环比增长的V型反弹。4.17“新国十条”回顾：1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。2）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。3）对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。【4.17“新国十条”后，商品房价格并未在民众期望中出现明显回调。8月后，全国快速普现楼市回暖行情，部分城市房价出现抬头迹象。8月份，70个主要城市的房价同比上涨11.7%。9月，尽管政策持续收紧，但在刚需刺激下一线城市商品房成交量环比普遍出现大幅度回升。9月，北京、上海、深圳成交量环比增幅分别为85%、17%、70%。中国楼市预期得到大幅逆深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.4转，楼市呈现“量价齐升”现象。】2、市场通货膨胀，资金流动性过剩2010年中国面临通胀压力较大，每一季度通货膨胀率连连攀升。2010年第一季度的通货膨胀率为2.2%，第二季度达到2.9％，7月份为3.3%，8月份达到3.5%，通货膨胀率屡创新高。市场普遍预期9月和10月的CPI仍将在3.5%以上运行，甚至达到4%。为了应对08年的全球金融危机,中国政府采取了极为宽松的货币政策。导致到2009年末，中国广义货币供应量M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7％，增速比上年高10.0个百分点；M2大致高于名义GDP增速19％。以致进入2010年，流动性指标远远超出了历史水平，进一步助推了流动性过剩。未来一段时间内，在国家实施适度宽松的货币政策的背景下，国内资金流动性过剩的局面并不会得到根本性改善。在严重流动性过剩的基础上，又遇到了这几年中国产业的主力军制造业的回报率连续下降。而更多本来要投资于实体经济的小规模的流动性过剩的资金，就流窜在市场流通领域。【目前银行的存款利率不到3%，面对持续高涨的市场通货膨胀率，无疑会加重储蓄资本的流出。而当前中国的投资渠道非常有限，虽然“民间投资新30条“已经出台”，但还没有实施的细则出台，民资很难进入传统的垄断领域，房地产是为数不多民资可以进入而且收益比较高的渠道，即便房地产资金增长率回归理性，达到每年增长10%还是远高于存款利率。因此房地产领域仍然是当前通货膨胀率高涨背景下市场流动性资金的首选。】3、人民币升值预期，境外投资热钱拥入2010年是人民币升值速度最快的一年，6月21日，人民币对美元汇率创下历史新高，预期全年人民币升值5%左右。人民币升值导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受益板块集中于房地产股和金融股，人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场，因此房地产市场将面临新的机遇，无论是对房地产需求或供给都有促进的作用。加上欧元区陷入主权债务危机，美国尚未真正走出金融危机，中国成了境外资金投资的热土。2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。国内开发商借道海外融资，金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。仅在地产新政发布的4月份，国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.5【参照80年代日元升值对楼市影响的经验：升值初期——经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中——房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；升值最高时——出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济走向衰退，房价调头急降。目前人民币尚处在“升值过程“的阶段，加之外部世界特别是欧美发达国家的经济环境不甚乐观，因此现阶段国内房价顺势上涨的几率大，但也势必加剧未来楼市泡沫的风险】四、【合纵联行·解新政·看后市】1、短期内重点一线城市“量价齐跌”，二三线“量跌价稳”新政一出台，北京、深圳、厦门、广州等城市成交量明显下降。回顾“新国十条”政策出台后，全国楼市在短期内都受到严重的影响，成交量明显下滑。最早出台“限购令”的北京在“五一”小长假期间甚至出现新推的楼盘零成交。这次新政出台，北京、深圳、厦门等一线大城市纷纷出台“限购令”，市场瞬间冰冻。国庆长假期间，北京楼市出现了调控后惨淡的景象。10月1日至6日，北京新建商品房网签总量为782套，环比国庆前6天的3939套，跌幅超过了80%，观望的情绪也蔓延到了二手房市场。深圳二手房交易量一周内下挫高达6成，再现4月份“国十条”出台之后的市场低迷。在严格执行房产新政的前提下，严格信贷管理，满足购房条件的群体数量得到压缩，将直接带来商品房成交量的回落，最终将改变楼市供求关系，得到平抑房价的效果。如果要抵消掉因首付增加而提高的购房门槛，开发商和购房者需要寻找一个相互妥协的平衡点，一方面刚性购房者需要增加购房预算，提高付款能力；另一方面，开发商可以通过打折让利等方式降低总价，以此抵消部分增加的那10%的首付款。由于上市房企的经营性现金流净额为负,加之开发贷款进入还款高峰期，四季度又是传统的销售淡季，预计部分中小开发商四季度极有可能采取各种促销方式回笼资金。重点一线城市在本轮调控政策出台后再一次会被舆论推向市场关注的焦点，因此短期内价格极有可能出现回调的势头，成交量也将因为市场的观望情绪滋长出现疲软；二三线城市则因为房价的绝对值尚且不高而新增的投资性及刚性需求增长速度过快，而出现“价稳量跌”的局面。2、投资型资金涌入二、三线城市的同时，市场上出现大量刚性需求观望回顾2007年新政，楼市房价虽然得到短暂的压制，但到了08、09年，被压制的楼市深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.6需求强势反弹，房价急速飙升，一线大城市很多投资型客户在此次新政调控下尝到了甜头。当股市,黄金市场不景气的情况下,在没有找到更好的投资渠道前，更多的流动性资金回到房地产行业继续炒房。而此时这些投资型客户已经无法在一线大城市购房,只能换个城市，换个地段，二、三线城市就成了首选，大量的投资型资金涌入二、三线城市也成为必然的趋势。新一轮调控的出台，一定程度上能够抑制投机，同样它也抑制了一部分刚性需求，以致很多想买房的人继续观望，加上对政府在楼市政策上的质疑，房价能不能降下来还只是一个谜.政策平抑民众对楼市的预期，短期内市场将形成一定程度的观望氛围，持币待购现象将增多。3、长期看，新一轮调控后，将会引起新一轮的反弹。直至2020年，我国尚处在新中国成立以后第二次、第三次“婴儿潮”社会效应影响的时间周期内。从90年代初，中国开始推行商品房改革，商品房住宅改革存在明显滞后性。加上近几年国家对保障性住房建设力度不够，直至现在仍然无法满足大量的刚性住房需求。新一轮调控打压刚性需求的购买，无法从根本上解决市场上供需失衡的内在原因。在严格执行房产新政的前提下，政策将不可避免对刚性需求造成“误伤”。刚性需求购房门槛得到提高，部分购房者将被政策“拒之门外”而丧失购房能力，或迫使部分购房者放弃或者推迟购房计划。限贷令与限购令都是将目标集中在打压需求上，在供应方面并没有太多的动作。如果未来限购令放开，积压的需求，将使得市场很可能又会像2008年底那样，再次展开报复性反弹。五、【合纵联行·解新政·应对措施】1、针对已建产品，合纵联行建议采取快速走量的策略，以保证现阶段资金的回笼；2、针对在建或拟建产品，在发展商资金实力雄厚的条件下，可适当地调整进度，以迎来新政影响过后市场出现的井喷现象；若发展商资金目前较紧缺，建议可延长开发周期，选择在新政影响之后入市；3、在自住型的产品开发类型上合纵联行建议紧凑型的两房、三房，以适应市场的主流需求，扩宽客户的面；深圳市合纵联行房地产经纪有限公司ShenzhenUnionPropertyConsultantsCo.,Ltd.74、挖掘深圳地区因目前“限购令”政策外溢的投资型客户；5、采取稳健型的价格制定策略，对市场及价格不宜太乐观和冒进，以遵循目前市场的价格行情为主；6、针对首付问题较敏感的客户，建议可采取为客户垫首付或首付款分期付款的方式，解决客户的后顾之忧促进成交；7、目前新政涉及的银行按揭政策短期内对以国有4大银行为代表的主流银行辐射威力可能很大，建议各发展商拓宽按揭银行面，积极吸纳受控影响面小的中小型银行。以上观点仅供参考。合纵联行市场研究中心2010年10月10日