XXXX年9月-10月房地产新政事件影响解读_56页_中原

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010深圳中原技术发展中心ShenZhen.09.20102010年9月-10月新政事件影响解读Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20104.15新政过去不到三个月时间，全国各地楼市在一段时间的观望后，又进入了普遍的量价齐飞阶段，在各界的猜测中，官方再度出手调控。2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，此后中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数连番出台的新政将房地产推向风头浪尖，直指民生。背景一：背景二：背景三：报告写作背景Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20104123政策出台背景及政策解读2009年-2010年政策及影响全回顾新政后一周楼市表现后市影响预判目录Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20101当前房地产市场状况4.15新政后仅三个月，房价出现量价齐升的局面。房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨。投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010房地产快速增长信贷过度市场供给矛盾宽松的货币政策2促使本轮房地产快速增长的原因Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010美国货币供应量M2=8万亿美元，中国货币供应量M2=60万亿人民币。中国货币发行量已经超过全球第一经济强国。而中国的GDP只有美国的1/3。货币的增发使资金流向资本市场。使得房地产成为为数不多的投资资产之一，导致房价不断上涨。M2与GDP增速关系0510152025‘03-03‘03-09‘04-03‘04-09‘05-03‘05-09’06-03’06-09’07-03’07-09’08-03GDP走势图0246810121416‘08-01’08-02‘08-03’08-04‘09-01’09-02‘09-03’09-04‘10-01’10-02国内生产总值第一产业第二产业第三产业3宽松的货币政策：GDP走势强劲，带动货币的增持，超出实体需求的货币发行后，只有消费投资与购买资产两个渠道，中国房价涨幅基本与M2涨幅一致Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010供求比一直处在失衡的状态，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场。以现有销售速度来看，现有的可售量仅供销售半年时间。供应：商品住宅供应总量呈下降走势供求对比：供销比低于1，存量迅速消化，短期供给仍不足4促使市场供给矛盾，保障房建设滞后：市场有效需求过于旺盛，有效供给严重不足，存量迅速消化，短期供给不足Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20102009年我国新增信贷规模达9.6万亿元,相当于过去2、3年的新增量,远远超过GDP增长8%对信贷的需求。2001年至2008年8年间我国新增信贷20万亿元,同期新增GDP也是20万亿元（名义值）,即1个信贷换1个GDP,2009年我国仅新增GDP2.1万亿元,即4至5个信贷换1个GDP,信贷的效率很低,或者讲货币和信贷投放严重偏多。多出的货币和信贷绝大部分都流入房地产市场。5促使天量信贷推动房价井喷态势：适度宽松的货币政策是房地产行业面临的最大的宏观经济背景居民中长期消费性贷款规模房贷利率和贷款加权平均利率Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010万科董事长王石：开发商不懂得自律，这种博弈的后果可能不堪设想，倒逼管理层出更狠的牌。而此前他曾有名言：不自律，必自毙。6促使‚不自律‛倒逼调控加码8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。而进入9月以后，省内多个城市的房价均在上扬。京沪等一线城市也再现价升量增的态势Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010•稳定房价•保民生•催生房产新政出台7促使2010年中央对于房地产市场基调：‚加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头‛Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010内容点评改善供应类加强土地增值税征管抬高开发企业成本，超率累进税鼓励开发企业平价卖房对房价明显高于周边房价水平的开发项目进行土地增值税清算和稽查有利于物业管理和建筑品质差的企业，并形成威吓作用推动开发企业快速出货切实增加住房有效供给将土地溢价率维持在很低的水平，近期一直都在0~20%之间徘徊，防范了行业成本上升风险。开发企业若土地闲臵，改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售，将被暂停股票债券发行，新获取开发贷和购买土地。威吓推动开发企业快速出货继续支持开发企业承担中低价位中小套型商品住房项目和参与保障性安居以保障房解决民生问题，缓解舆论压力落实支持公租房税收优惠，加紧制定关于公租房中长期贷款政策。意识到传统保障房在分配等方面的问题，抓紧新建公租房引导需求类限制部分城市居民购房套数将北京的政策推广到其他城市，该政策是一把双刃剑，一旦放松将刺激需求增加全国范围暂停发放第三套房贷款一线城市早已执行，在二三线城市有影响，但根据中原等中介以及银行的统计，目前认定为第三套房贷的房贷占房贷总量比例很低全面上调贷款首付比例到30%以上对二三套购房者没有影响，遏制了首次购房原来享受2成首付的一些需求，对纯刚需项目略有影响对‚纯外来需求‛停止放贷影响一些纯粹靠外来需求推动历史上又利用房贷的区域加强消费性贷款管理，禁止用于购买住房切断炒房者套取资金的空间调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加大购房成本，遏制需求，预计很快有细则落实加快推行房产税改革试点工作，并逐步推广到全国重在利用房产税改变购房者心理预期，房产税本身很难改变供求关系，长期威胁和若干试点最为可能加大住房市场检查力度，依法查处经济机构炒买炒卖，阴阳合同等。规范二手房市场8政策分类：目前出台的政策可以分为改善供应，引导需求两类。其中不乏非常手段，如限购令Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010在供应端的措施主要包括提供丰富的土地，鼓励或者迫使开发企业新开工，加快进度，提供更多的中低价位和中小户型房屋子，以及鼓励建保障性住宅。严禁囤地。严格控制房地产开发贷款，预收款临管，暂停房地产企业发行股票融资，严格规范房地产信托，收紧资金链，推动企业加速推盘。9政策分类：刺激供应数量，改善供应结构——严禁囤地，加速开发开发贷，按揭贷和银行贷款总余额增速比较开发资金来源来自国内贷款Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010央行提高六家银行存款准备金率50个基点央行10月11日晚通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。市场预计这一措施的时效仅为两个月，主要是针对9月新增贷款冲高、央票集中到期以及8月、9月的外汇占款增加等情况而出台的暂时性措施。此次再度动用存款准备金率,也与新增外汇占款连续回升不无关联。从央行公布的数据来看,今年8月我国外汇占款增加2429.77亿元,较上月大幅增加42.2%。这是自今年6月份汇改重启以来,外汇占款增加值连续第二个月回升。由于该数据远超过当月外贸顺差及外商直接投资之和,可见热钱在连续数月的外流后,已于当月再度重返中国市场10促使刺激供应数量，改善供应结构——收紧银根Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求，此次房地产需求政策的核心，应该是对需求首先分化，打击一部分，满足一部分，其次是平滑其释放的时间，使需求尽量和供应的节奏相匹配。揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其进入市场。如首付比例提高至三成，限购令。个人所得税方面，之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收，但新政直接控制交易的时间，在1年内只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳个人所得税。新政提升了短期交易成本，抑制了炒房者的炒房行为。11促使分化需求结构，引导需求释放——交易税调整新政前后交易税调整对比税种新政之前新政之后契税个人购买自用普通住宅暂减半征收契税（一般为1.5%）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人，配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税个人所得税对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房扥纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。解析：此条政策不再像‚国十条‛那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上‛，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。‚各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房‛，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓‚灰色通道‛。但同时对居民的改善型需求也有影响。12促使分化需求结构，引导需求释放——限贷令Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。13促使分化需求结构，引导需求释放——推进房产税试点Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,20101410月12号限购令细则已出，多项规定明确认购时间范围及‚家庭‛范围界定等疑虑，严格调控市场1、9月30日前（含9