XXXX年房地产分析自考真题

第1页共6页2011年1月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产投资分析试卷（课程代码00171）一、单项选择题(本大题共10小题，每小题1分。共10分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。1．从物理形态上划分，房地产不包括【】A．土地B．建成后的物业C．居住物业D．在建工程2．置业投资人及时调整房地产的使用功能，使之增加置业投资的收益，属于房地产投资的特征中的【】A．适用性B．不一致性C．政策影响性D．相互影响性3．某写字楼月毛租金为30元/平方米，运营成本为毛租金的l／4，其当前的市场价值为3000元／平方米，则该物业的净租金收入乘数为【】A．0.28％B．O.375％C．9.00％D．12.00％4．政府制定干预房地产市场政策要求必须针对不同物业制定具有针对性的具体政策，体现政府干预房地产市场政策原则具有【】A．目标的确定性B．政策的连续性和协调性C．政策的公平性和效率D．政策的针对性和导向性5．房地产的供给者和需求者有咨询服务的需求，决定房地产市场的参与者应包括【】A．专业顾问B．政府及政府机构C．金融机构D．开发商6．详细可行性研究投资估算的精度在【】A．O.2％-0.8％B．0.25％-l.5％C．±l0％D．±30％7．房地产开发中的管理费一般取直接费的【】A．1％-3％B．3％C．3％-7％D．10％8．从事中介服务的单位和个人的服务收入征收营业税的税率为【】A．3％B．5％C．7％D．15％9．开发项目财务评价中资金来源和运用反映了计算期内各年资金盈余或【】A．开发投资B．短缺C．流动资金D.发展基金10．房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇的做法，最主要的原因是【】A．可筹集到必要的建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家B．可以享受到未来一段时间内房地产增值收益C．可扩大影响D．能降低税收二、多项选择题(本大题共10小题。每小题2分，共20分)在每小题的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均不得分。11．收入价值比率的表现形式有【】A．综合资本化率B．权益资本化率C．内部收益率D．净租金收入乘数E．基准收益率第2页共6页12．可行性研究的步骤包括【】A．调查研究B．资源供给C．接受委托D．项目概况E．项目的社会和经济效益分析13．项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括【】A．建设银行B．投资银行C．咨询公司D．有关专家E．研究单位14．反映企业短期偿债能力的指标有【】A．流动比率B．利息保障倍数C．速动比率D．存货周转天数E．权益比率15．企业素质包含的因素有【】A．资金偿还能力B．领导者的素质C．资金实力D．职工队伍的素质E．领导者的素质16．影响房地产的价值的主要因素包括【】A．地理位置B．周围环境C．物质实体状况D．权益范围E．配套设施17．一般工业生产活动中的投资包括【．】A．固定资产的投资B．无形资产投资C.流动资产的投资D．递延资产投资E．技术人员培训投资18．房地产开发项目的间接费用包括【】A．土地费用B．管理费用C．财务费用D．销售费用E．房屋开发费19．投资铺面房的财务分析包括【】A．制冷设施费用B．供暖设施费用C．外装修与保养费用D．内部装修及维护费用E．消防费用20．营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括【】A．个人购房额B．房地产销售额C．营业收入额D．个人出租房屋租金收入E．从事中介服务的单位和个人的服务收入三、判断改错题(本大题共10小题。每小题2分，共20分)判断下列各题，正确的在该题后的“【】”内打“√”。错误的在该题后的“【】”内打“×”并修改。只能对有下划线部分进行修改，若判断准确。未修改或修改不正确只得1分。21．房地产开发前期工作完成后，应再对项目进行一次财务评价。【】22．房地产开发企业所得税税率全部按照33％执行。【】23．居住区高层比例是指高层住宅建筑面积与总建筑面积之比。【‘】‘24．其他条件不变，价格下降，需求数量也会下降。【】25．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的敏感程度越低。【】第3页共6页26．如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标影响很大，则认为项目对该变量的不确定性很敏感。【】27．利息保障倍数属于短期偿债能力的评价指标。【】28．外商房地产投资企业来源于境内、境外所得均应交纳所得税。【】29．契税的纳税人为出让方。【】30．房地产开发投资可以忽略机会成本。【】四、简答题(本大题共5小题。每小题5分，共25分)31．简述房地产开发项目租售方案的基本内容。32．什么是风险?风险对房地产投资方向选择有哪些影响?33．简述房地产开发的主要程序。34．简述融资决策的构成环节。35．简述影响房地产市场发展的社会经济因素的具体内容。五、计算题(本大题共1小题，共9分)36．某人拟以400万元的价格购买预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例为l5％，25％，60％，第四年开始出租，当年的毛租金收入为100万元。经营成本20万元，并预计今后16年内毛租金和经营成本的平均上涨率为12％，贴现率为16％，其他收入和支出如表36所示，试计算项目的净现金流量现值之和。六、论述题(本大题共2小题。每小题8分。共16分)37．试述如何分析拟投资宗地的开发潜力。38．试述项目可行性研究报告正文的写作要点。第4页共6页第5页共6页第6页共6页