XXXX年房地产新国八条专题研究_24P_长沙天音

新国八条专题研究本文主要观点：新国八条政策的出台在意料之中，而且利空尽头不一定是利好，未来调控仍将加强。在紧缩政策环境下，整体市场向下预期增强，未来市场不容乐观。从一系列新政效果来看，新政对一线城市影响大于二、三线城市。新国八条中新政策内容主要包括营业税政策、二套房贷首付比例提高、限购令范围扩大等，限购令在执行上存在的灰色地带令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影响只在微小的心理层面。在目前的流动性依旧宽松，地方财政严重依赖土地财政过剩情况下，房地产未来走势不会改变，政府通过行政手段只会导致市场报复性反弹。PART1—新政内容PART2—政策背景PART3—内容解读PART4—未来走向目录ContentsPART1新政内容新政内容26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议称为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议宣布了八条政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。新政内容（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新政内容（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。新政内容（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。PART2政策背景需求弹性较大，其波动幅度也比较大；供应弹性相对较小，因此其波动较为平缓。需求曲线供应曲线成本线07年全国楼市发展迅速，但受到全球危机影响，中央逐步减少流动性，市场在08年年初转入观望期07年的火爆楼市刺激开发商，供应量逐步增加受到927新政及08年上半年惨淡楼市的影响，开发商逐步减缓开发进度，市场供应量逐渐疲软08年10月份，经济刺激计划出台，同时降低利率，增加流动性，压抑的刚性需求逐步释放由于楼市预期向好，从09年10月底开始，大量投资、投机需求入市国家加大土地供应，同时开发商也加快工程，集中入市，供应量增加4.14新政出台，重点打击非理性需求2007年2008年2009年2010年2011年2012年受到流动性过剩、通胀等因素影响，调控效果不理想，9.30新政出台在经过市场博弈之后，预计市场将在2011年初出现局部调整供需的错峰波动是近几年房地产呈过山车式波动的根本原因宏观经济表现：据国家统计局公布数据显示，2011年1月份广义货币供应量达到73.56万亿，市场流动性依旧宽松，在一定程度上对冲调控效果，且未来市场通胀压力仍然巨大。宏观经济表现：据国家统计局公布数据显示，2011年1月份局面价格消费指数达4.9%，通胀压力巨大，这也将是国家在未来很长一段时期内需要面对的主要问题。全国大中城市价格仍然保持较高涨幅，价格压力仍然巨大。宏观经济表现：调控下2010年四大城市房地产市场走势，两轮调控政策失效，房价仍稳中有升。为何4.14、9.30新政付之东流？供应需求新国八条颁布，目标仍指投资、投机需求。但不可否认刚性需求在此轮调控下也受到影响。三、宏观市场解读PART3内容解读内容解读（1）调控力度史无前例，主要体现在财税、信贷、行政三个方面其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。内容解读（2）加快建立和完善个人住房信息系统“新国8条”对投资及投机购房者的控制更是态度显明，并完全体现在信贷、行政二大狠招之中。而土地“闸门”更是有收有放。第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险。在土地方面，除了重申“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”外，还在全国层面提出和推广以“限房价、竞地价”方式供应用地，并首次提出对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。内容解读（3）全国性的严格限购。限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市‘不论已有、只论限购’的政策更加收紧。业内反应（1）信贷：威慑作用大于实际影响“新国8条”中最引人关注的，莫过于第四条“强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，信贷政策的加码幅度并不大，中央明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。由于当前信贷政策已经比较严厉，估计进一步收紧的空间不大。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，二套房首付比例提高一成对于市场的实际影响不会太大，因为二套房购房者要么是改善型需求，要么是投资需求。改善型需求一般来说是卖掉已有房产后再购入新房，首付款比例一般都较高；而目前的市场上，投资者一般资金实力都比较强，因此提高一成首付的实际影响并不会太大。业内反应（2）税收：交易环节成本大增“新国8条”第三条明确规定：“调整个人转让住房营业税政策”，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，交易环节税收成本再度提高。业内反应（3）限购：严厉程度超出预期同时，“新国8条”第六条明确要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。值得注意的是，此番中央层面的限购令更加严厉，要求“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。也就是说，已有两套以上住房的本地居民家庭、以及拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭，不可再新购住房。这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，其余城市之前的限购令都规定居民还可再新购一套住房。PART4未来走向天音观点在一系列调控政策的出台使得市场向下发展预期逐步加强。且从近期市场来看，观望情绪逐步形成。从市场影响上来说，一线城市受到的影响相对较大，如北京、上海、广州、深圳等，随着一些城市限购令的出台，市场向上势头将受到打击。但从二、三线城市来看，目前市场成交量、成交价格虽然受到一定影响，但是波动幅度并不是很大。市场流动性、通胀压力依旧巨大，这在一定程度上削弱了调控效果，也是导致目前多轮调控后市场发展仍然没有受到遏制的根本原因。整体经济、地方财政严重依赖房地产行业，如果不能从根本上改变当前经济结构，房地产市场必然重新回暖，政府通过行政手段只会导致市场报复性反弹。感谢您的聆听thanks