XXXX年房地产新政分析及对策研判_49P_众厦

1本报告严格保密www.joinsun.com.cn深圳市众厦地产顾问有限公司2本报告严格保密未来，路在何方——新政分析及对策研判众厦地产战略研究中心2019/8/5版权声明：本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3本报告严格保密目录政策出台背景分析1政策回顾与解读2政策影响及对策34本报告严格保密政策出台背景分析1中国房地产周期回顾金融、股市、楼市背景分析5本报告严格保密成长期的房地产——引发众多“空调”•1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。1.处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。2.政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金。•1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年。1.房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；2.房价过高抑制了一定的需求；3.银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；4.制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距；中国房地产周期6本报告严格保密发展期的房地产——一个疯狂的时代•2007年9月——2010年4月，如果从周期发展来说，这个时间段刚好走完一轮，却是一个疯狂的时代，一个政策与市场量价疯狂博弈的时代，一个购房者疯狂与迷茫的时代。1.07年9·27新政强行扭转了房地产高昂的发展势头，土地、货币、税收等多项组合拳相继打出。2.08年底在全球次贷危机的影响下，政府全力救市。07年20%多的涨幅，08年30%多的跌幅，全在09年超过50%的疯狂涨势中淹没。政府、开发商、客户迷茫了。市场，疯狂了。。。•2010年4月——，一条崭新的、不确定因素下的路，一条众多政策环绕、等待的路。中国房地产周期7本报告严格保密•大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。与香港紧邻的深圳尤为明显。•从香港房地产可以得出如下启示:房地产市场核心土地问题经济问题金融股市楼市热钱大量投入土地垄断，地价飞涨投机、投资过热启示录——抓住核心问题香港房地产8本报告严格保密•本文尝试从金融、股市、楼市三者的关系来阐述房地产新政出台的背景，三者互为依存，互为制约。往往是牵一发而动全身，其深层原因是我们愿意去探讨的。金融、股市、楼市--三者互为依存，互相制约金、股、楼金融股市楼市9本报告严格保密GDP走势强劲，拉动货币增持，使得房价基本与M2走势一致金、股、楼但中国国内投资渠道的缺乏，使得大部分增持货币只能通过消费投资及资产购办来消化，而期间，大多数资金流向资本市场。使得房地产成为为数不多的投资资产之一，也从侧面推动了房地产价格的持续上涨。名义GDP与M2的关系近年GDP及产业走势近年中国GDP走势强劲，多次超市场预期，带动了货币的增持。目前中国货币供应量已超60万亿人民币，超过第一经济强国美国。10本报告严格保密房地产调控政策的二次出台，将对GDP和房价从09年V型走势改变为未来的微笑型走势金、股、楼从近年来的经济周期看，GDP、CPI与房地产价格呈现同比趋势。房地产调控政策首先影响着GDP和CPI的走势，继而影响房地产的成交量和成交价格。而目前GDP增幅有所回落，从国家十二五规划中也明确看出，“经济增长”首次改变成为“经济发展”，在保证每年GDP期望增幅的前提下，国家将不惜以经济发展的代价来调控楼市，增加内需对经济发展的比重。深度调整，或促政府再度救市！11本报告严格保密多方经济因素导致热钱追涨房地产金、股、楼人民币的汇率变化导致升值预期重启，而货币供应的依然充沛和CPI的持续上涨也强化了通胀预计，导致更多的资金流入房地产等投资渠道。12本报告严格保密房地产估值偏低，热钱在股市与楼市中多次套现，使得调控预期更显迷茫金、股、楼从右图可以看出，历年房地产板块在股市中的估值，在经历了07年楼市、股市大涨之后，现今房地产的估值普遍偏低，近期房地产受多次调控，股市则呈反比迅速上涨。13本报告严格保密自筹资金的占比越高和土地成交的上涨规模，加剧了企业未来的资金链压力金、股、楼在融资渠道受阻的情况下，企业自筹资金（预收款）占企业资金来源的比例越来越高，尤其在08年和10年调控政策的重压下，这也对企业销售及回款的能力提出了更高的要求。但另一方面，我们又看到企业家信心和土地成交规模都同比上涨迅速，说明企业对房地产市场的长期看好及资金运作能力，这也导致了2年多来首次加息。14本报告严格保密金、股、楼重点城市可售面积企业推盘意愿政策调控下，销售受阻，库存量的增加推高了企业推盘意愿。而未来供应量的大量面市，则对企业销售能力提出了更高要求，同时房价也面临上涨的压力。强烈的推盘意愿和逐步上升的库存量，导致未来供应量剧增和房价上涨的压力15本报告严格保密住宅供应结构的转变将是本轮调控的主要转折点金、股、楼今年来的几次调整政策，政府都无一例外的提到增加住宅供应及保障性住房的供应。我们发现保障性住房的供应量在明显增加。如果政策执行到位，将对未来的住宅供应结构产生巨大影响。而我们也相信，此次调控周期将以保障性住房的大量上市为主要转折点。16本报告严格保密政策回顾政策细节解读政策回顾与解读217本报告严格保密政策的调控都是政府与市场的博弈政策回顾政府市场购房者银行开发商18本报告严格保密政策调控的关键点无非是：保障房+查土地+紧信贷+控资金政策回顾2009年3月3日（粤十五条）广东省《关于促进我省房地产市场稳健康发展的若干意见》包含三方面内容：一是加大保障性住房建设，二是进一步鼓励普通商品住房消费，三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年7月2009年12月14日（国四条）2010年1月（国十一条）2010年4月15日（国四条）银监局发文严格执行第二套房贷政策深圳三套房贷款首付4成以上，利率1.1倍深圳严格整顿房地产市场秩序，违建、开发、经纪等领域增加普通商品房供给，提高土地供应和使用效率继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房加强市场监管，整顿房地产秩序，加强市场监测扩大保障性安居工程建设国办发通知要求促进房地产市场平稳健康发展央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，强力遏制信贷冲锋增加保障性住房供给打击捂盘惜售，土地闲置行为提高房地产市场消费入市门槛提升利率，增加购房成本；暂停三套房以上的购房贷款19本报告严格保密被誉为史上最严的政策组合拳短短几天内接连打出，全方位调控楼市，市场进入观望期4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套房首付也提至三成。4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区银行根据风险可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。4月21日中国银监会表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。政策回顾20本报告严格保密新政百日后，市场再度证实，调控成为“空调”政策回顾新政出台后，深圳房地产量价迅速下跌。但同以往的众多调控政策一样，政策影响的更多是市场的心理。当经历了政策的消化期、疲惫期后，房地产再次迅速上涨。21本报告严格保密各级市场都在4·15新政后不同时期出现价格回升现象，投资、投机现象陆续出现政策回顾22本报告严格保密各种数据都显示抬头迹象，各地显现火爆的“金九”现象，政策出台成为一种“义务性”政策回顾深圳上海23本报告严格保密随着市场的逐步回暖，政府多次明确表态要“将调控进行到底”，陆续为新政出台铺垫政策回顾24本报告严格保密9·29新国5条——政策原文政策解读一：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二：完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。25本报告严格保密政策解读三：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。四：切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。五：加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。9·29新国5条——政策原文26本报告严格保密政策解读9·29新国5条是对4·15国十条的进一步深化，同时更具可执行性和考核性27本报告严格保密全国范围内的调整购房结构，认房+认贷，同时停贷第三套房，引发后续“限购令”政策解读政策面扩展到全国。415国十条限定的区域为“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，存在太多政策空子。但本次政策明确表明是全国范围。首套房首付款比例调整至30%，取消原90平方米以下首套房20%首付款的政策。这将造成刚性需求的购房压力，从后市看，也对商品房定价提出了市场要求。从“认贷不认房”到“认房又认贷”。明确规定严格执行第二套房首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。明确规定第三套房不予放贷。有力地堵住原部分商业银行利用消费贷款和利率优惠放贷的“灰色通道”。有效制衡投机、投资行为。12328本报告严格保密政策解读房产税及保障性住房为本次新政的重中之重，也是我们判断本轮调控周期的主要因素再次重申“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。将会影响全国范围内的度假地产、旅游地产的市场。同时对一线城市外围城市（惠州等）的房地产市场有明显影响。首次在国家政策层面上明确房产税事项。文件规定，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。从原来的各部门表态到正式的“加快推进”，将明显在持有成本上增加压力，并向市场明确表态，政策调控将持续进行。切实增加住房有效供给。并与之前按出台的“各地保障房必须在9月底前全部开工”的政策相呼应。全面推进住房供给、保障性住房供给，从住房结构上进一步优化。此条信息也是我们判断本轮调控周期的重要因素。加大住房交易市场检查力度。同时惩罚性表述在新政中比较多见，比如，严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任；再如，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理，对违法