长山群岛旅游地产策划报告42页

长山群岛国际旅游度假区战略策划报告项目背景及前期工作2008年11月29-30日，陈政高省长到长海县调研工作要求：长海县两件大事：一个是建旅游胜地，一个是建海洋牧场。建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，各岛的功能、海域的功能必须设定清楚。。夏书记指示：由市旅游局负责，聘请国内外知名专家为长山群岛度假区做一个高水平策划。聘请王志纲工作室、亚太旅游组织专家，08年12月初开始策划工作，5月底分别拿出了策划方案。期间，3月中旬市政府针对度假区建设组织了考察团，到地中海岛屿进行考察，并组织旅游、规划、发改系统专家对策划进行了多次论证。6月初向戴市长作了汇报。本次汇报的是合并稿。主要任务1、从市场化、投资商的角度评价海岛资源–中国进入休闲旅游时代，并呈现出季节性的“南北对流”格局。–长山群岛和海南可成为中国休闲旅游的“南北两极”。形成“海南有三亚，辽宁有长山”（陈政高）。–长山群岛旅游资源特质的认识：清爽气候、极品海鲜、渔家体验、生态环境2、分析并借鉴国际著名海岛成功经验–世界级的城市群中都有一个以上休闲城市，如箱根之于东京、大西洋城之与纽约、尼斯之与巴黎。大连可成为环渤海城市群的“休闲之都”。–世界海岛旅游三种发展模式：3S型、特色型、复合型。长山群岛，多类型的群岛提供了多样化的发展路径。应走复合型道路。3、长山群岛国际旅游度假区的战略定位及市场诉求4、提出可操作的开发项目。并借助工作室影响力参照长白山旅游度假区的方式协助招商引资。长山群岛海南岛世界城市大北京大连青岛烟台环渤海呼唤“休闲城市第一部分总体思路中国北方最佳海岛旅游的目的地国际旅游岛东方海岛旅游目的地东北亚最佳海岛旅游目的地近期目标(2009-2015)中期目标(2015-2020)远期目标(2020-2030)以三亚为标杆启动一系列牵动性强的项目完善基础设施和服务以济州岛为标杆旅游服务基本达到国际水准，国际知名度和美誉度大幅提高以巴哈马、夏威夷等为标杆实施“免签证、零关税”等国际旅游岛的优惠政策一、发展目标用10年左右时间，将长山群岛打造成为集海洋文化体验、海上运动、康体养生、休闲度假、国际会议等功能于一体的国际级海岛旅游目的地，成为中国一流、世界知名的“群岛型国际生态休闲度假区”。二、总体定位1、战略定位中国首个国际级群岛休闲度假区东北亚重要的旅游目的地辽宁沿海经济带黄海岸线旅游重点区黄渤海旅游产业带广鹿岛大长山岛小长山岛獐子岛石城岛长山群岛2、形象定位东方巴哈马，海上新大连——长山群岛国内形象：国际形象：OrientalBahamas——ChangshanIslands·China（与海南的避寒错位，主打康体休闲、避暑养生）海中休闲胜地,海岛避暑天堂3、功能定位：五大功能国际级生态型海岛休闲度假区海洋文化体验休闲度假会议会展渔家体验海事节庆岛上3S分时度假休闲酒店海洋牧场海底观光商务活动国际论坛会议会展海岛博物馆康体养生温泉SPA康体理疗高端体检海上运动海岛高尔夫水上飞机游艇、赛艇海钓三、发展空间建议1、发展原则：生态优先陆岛联动由近到远大小互动以生态保护为主，实施环境友好型旅游开发，适当提高开发门槛，对生态敏感的岛屿和海域要大力保护，划分生态功能区，打造资源节约型、环境友好型的生态文明示范区。长山群岛的开发，必须借势借力，充分利用好与辽宁沿海经济带、大连主城区、北黄海岸线开发、金石滩、杏树屯、皮口、庄河的关系和资源，形成陆岛呼应、联动发展的格局。按照可进入性强弱确定开发时序，率先解决长山群岛可介入性的问题，先期重点关注广鹿岛、大长山岛、小长山岛和石城岛。大岛和小岛的开发时序要根据各个岛的功能定位和具体项目的落实而定，大岛的开发容易形成规模效应和辐射效应，小岛的开发易启动，因此要根据实际大小岛互动发展。形成主题不同的四大片区打造不同主题功能岛–主题：欢乐、健康、尊享–定位：大连的“海上RBD”–主体功能：高端会议为主题，结合休闲养生、海岛娱乐。广鹿片区大小长山片区–主题：渔家的乐趣–定位：“海上大连”的文化产业集中区–主体功能：突出文化体验特色，成为集中体验“渔文化”和“海洋文化”体验的休闲度假基地。–主题：海上的田园–定位：海岛生态主题公园旅游区–主体功能：近期作为海上生态观光区。远期形成以生态旅游为基础，以海岛主题公园为特色的区域发展示范区。–主题：海珍栖居地–定位：“海洋牧场”集中发展区和体验区–主体功能：“海洋牧场”主体发展区，海洋旅游突出极品海鲜原产地特色，打造高端海鲜体验之旅。2、旅游功能区划石城海王片区獐子海洋片区高尔夫岛会议岛养生岛名人岛渔人岛海钓岛游乐岛海珍岛生态岛生态岛生态岛四、项目总体构想海洋文化体验系列•渔文化博览园1类型项目库数量特色性选址建议渔文化博物馆群，展示和体验各地渔文化的博览园大长山岛•北国渔村5—10星级渔家乐，不同特色的渔文化民俗村大长山岛•国际海钓村3集各种海钓赛事、餐饮、娱乐等功能的国际海钓大本营小长山岛、蚆蛸岛、乌蟒岛•海珍体验园1体验中国极品海鲜的高端度假村獐子岛•加勒比小镇1突出加勒比风情的综合性的滨海主题旅游休闲区石城岛国际会议系列•海上国际会议中心1集国内外会议、展示、交流等功能于一体的高端会议中心广鹿岛休闲度假系列•海底酒店、野奢酒店2高端体验型度假酒店，以渔村、海滩、悬崖、礁石等为背景，原生态建筑为外观，内部豪华奢侈的精品酒店蚆蛸岛等景观奇特处•专属岛屿名人岛6为企业以及成功人士打造的专属海岛和私属海滩格仙岛；小长山岛东部岛坨（波螺坨子、砂珠坨子、大坨子、二坨子、三坨子）•国际游艇城1以游艇、水上飞机、海上运动、海上娱乐为特色的主题度假区大长山岛海上运动系列•海岛高尔夫5整岛开发的高尔夫俱乐部瓜皮岛哈仙岛、广鹿、大小长山1、项目库–海上国际会议中心–海岛高尔夫–渔文化博览园（北国渔村）–国际游艇城–欢乐海岸–海珍体验园–国际海钓村–专属岛屿2、重点项目建议重点项目主要集中于广鹿岛和大长山岛片区高尔夫岛瓜皮岛广鹿岛专属岛屿格仙岛欢乐海岸海上国际会议中心游艇港大长山岛渔博园国际游艇城国际度假村小长山岛高尔夫海钓村专属岛屿高尔夫五、特色交通陆岛交通：飞机、跨海大桥、船舶等•飞机：岛屿与大陆距离较远，且为世界旅游目的地时，典型代表夏威夷群岛•跨海大桥：当海岛与大陆距离相对较近且在大陆拥有广阔市场时，如爱德华王子岛、普吉岛•船舶：船舶是最为传统也最主流的方式。岛间交通：轻型飞机、直升机、水上飞机、特色船舶等•如马尔代夫短途水上飞机主要负责机场到较远岛屿的接送以及环岛观光。•夏威夷群岛间因破换环境、危及稀有动物而拒绝采用渡轮。•具有地方特色的传统船只作为岛间客运的交通工具，如普吉岛的长尾船、马尔代夫的多尼船等岛内交通：环岛公路与绿色交通•环岛公路与租车业是很多岛屿共同的选择，如夏威夷群岛、济州岛、巴厘岛、马尔代夫等。•观光巴士是岛内交通的主要工具，环保型。•自行车、马车、驴车等作为一种无污染、无能耗的绿色交通工具是海岛交通选择的可选方案之一。船舶：为长山群岛主要交通运输方式，建议引进高速双体船和喷射飞航船，成为海上主要的运输方式飞机：以水上飞机为主，直升飞机和旋翼机为辅，大型机场可利用大连机场跨海大桥：广鹿岛和石城岛建议建设跨海大桥，提升土地价值，并解决可进入性问题岛内：体现环保、娱乐、自助的交通运输方式，如特色船、电动车、马车、人力车等。岛陆交通——因距离和市场不同而不同。岛间交通——强调游览性、娱乐性及环保性岛内交通——多样化，强调自助性和休闲性。世界海岛交通经验：长山群岛特色交通：独特的交通工具，将成为长山群岛旅游重要吸引点。水上飞机高速船喷射飞航船马尔代夫的水上飞机港旋翼机独特的交通工具，也将成为长山群岛旅游重要的吸引点类型抗风等级案例速度客容量备注高速双体船8级“飞翔”高速双体客船32节100-400人座位速度快（一般把航速≥25节）吃水浅（一般1.8-3米左右）稳定性好气垫船8级“鸿翔号”双体气垫客船20～50节100-300个座位吃水小于1米客滚船8级“新长通1”号14.5节470人，轿车70辆（标准解放货车28辆）长岛投入使用，实际距离航线不超过10海里游艇7级游艇“海豚号”300海里的续航能力30-40人乘坐——水上飞机5-7级涡轮螺旋桨DHC6-300水上飞机每小时300公里的时速18座安全性高，经济性好、在水中降落灵活，不受风向影响直升机最大10级S-76C+型海上救助直升机速度都在120-150节以下—安全性高、抗风性强、降落对场地要求小旋翼机8-10级贝尔公司Agusta-609型倾转旋翼机与直升机相当—旋翼机的稳定性在所有航空器中最高。安全性能高，稳定性好，抗风性强，经济性能好（价格较便宜，约为同量级直升机的1/5到1/10），体积小链接：主要交通工具技术指标长山群岛，大于等于6级风年平均107天，大于等于8级风年平均45天，且以冬天日数多（其中1月最多），以抗8级风为标准的交通工具的采用，将大大缓解长山群岛旅游的交通可进入性的问题。旅游港口建设：•建设东北亚邮轮中转站。在广鹿岛和大长山岛建设邮轮中转站，成为东北亚区域性邮轮网络中重要的邮轮结点。•游艇码头建设。在大长山岛建设游艇母港，形成大长山为中心，辐射其它岛屿的游艇网络•陆地完善旅游港和附属设施建设，构建陆岛快速航运网络。大连港、金石滩、杏树屯、小窑湾、庄河等旅游码头建设。•岛上建设三级旅游码头。广鹿岛和大长山岛旅游码头为一级旅游码头；小长山岛、石城岛、大王家岛和獐子岛为二级旅游码头；其余岛屿为三级旅游码头；旅游码头、邮轮中转站以大长山为中心的游艇网络第二部分项目详细介绍海上国际会议中心•定位：国际休闲会议中心，北方的“博鳌”。•选址：广鹿岛的东北部区域，占地约3500亩。距金石滩距离•构成：“冬季达沃斯”白色达沃斯冰雪达沃斯举办地：瑞士达沃斯“夏季达沃斯”蓝色达沃斯海洋达沃斯举办地：中国大连构成占地面积预计投资海景会议中心25亩0.4亿别墅式超五星级海景酒店375亩5.6亿高尔夫俱乐部2500亩0.8亿私属海滩50亩0.5亿酒店公寓400亩4.2亿游艇码头、水上飞机、直升机坪150亩0.5亿合计3500亩12亿广鹿岛海上国际会议中心1、国际会议中心主楼：海上休闲式会议中心/论坛基地，更体现私密性、非官方性、休闲性，营造独特的休闲氛围。包括：多功能主厅（带有移动或折叠式的分隔屏、配备了最先进的视听设备及可同时提供多种语言的同声传译服务）、可满足各种等级会议的不同需求大中小会议厅等，还拥有最先进的室外场所及设施。2、别墅式超五星级海景酒店：打造的奢华型海景主题酒店，由一个酒店主楼加别墅式客房、院落式套房、私属海滩等构成。完美利用海岛独特环境，注重园林、水体等自然要素的结合应用，制造生态、绿色的人性空间。3、高尔夫俱乐部：为国际会议中心配套36洞高尔夫俱乐部，建议建设两个高尔夫球场，一个18洞滨海会员制高尔夫球场，一个18洞公众高尔夫球场。4、滨海度假村、总统官邸、CEO官邸等：高端滨海度假村、别墅式私人住宅、酒店式公寓、私属海滩等。构成占地面积预计投资顶级海景高尔夫俱乐部4000亩1.3亿度假式会所酒店100亩1.5亿全海景度假别墅250亩1.7亿游艇码头、直升机、水上飞机停机坪150亩0.5亿合计4500亩5亿•定位：中国第一个高尔夫岛。世界一流的高尔夫旅游目的地和体验极致高尔夫生活的天堂。•选址：瓜皮岛、哈仙岛、广鹿、大小长山岛•类型：高尔夫岛•发展思路：顶级纯高尔夫海岛度假村，作为“海上达沃斯”的高端配套区域，使高尔夫岛成为汇聚顶级休闲人群的度假胜地。建议把瓜皮岛等原有住民搬迁到广鹿岛或大长山岛，导入有实力的战略投资者进行整体的开发。运用生态理念和循环技术，极力保持瓜皮岛的原生态资源，打造生态高尔夫岛。•构成：顶级海景高尔夫俱乐部，度假式会所酒店、全海景度假别墅、游艇码头、直升机及水上飞机停机坪等。高尔夫岛瓜皮岛小长山岛哈仙岛大长山岛1、顶级高尔夫球场。定位为锦标级度假型球场，符合举办国际高尔夫赛事标准