XXXX年最新地产公司结构成本控制

1课堂约定轻松尊重分享探讨参与……“五项基本原则”参与尊重探讨共进互助以一种分享和开放心态进入今天工作坊之旅我们需要运用反馈和自我思考来提高我们团队和自己寓教寓乐可以让我们的学习效果更加有效3u对结构成本的管理方法有个直观和全面的了解。u通过结合实际案例的讲解，使大家在以后实际的工作中，能够更有针对性，提高工作效率。u为公司后续的地产开发项目的成本把控提供参考依据。课程目标与收益结构成本控制的管理思路和技术方法u成本管理的内涵u结构成本的管理思路及方法u结构成本管理的技术关键点u结构成本优化的案例课程内容结构成本控制的管理思路和技术方法引言：当前结构成本管理的市场状况p两种认识u建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。u结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。结构成本控制的管理思路和技术方法p一个现状u仅从经济指标上对结构成本进行控制。u极端强调结构成本的控制，含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。p一种思路引言：当前结构成本管理的市场状况成本管理控制措施组织措施技术措施经济措施合同措施总目标：项目全寿命周期的最小的投入产出比控制过程设计准备设计招投标施工投入使用阶段经济工作管理工作技术工作成本管理的内涵项目论证项目策划阶段工作性质结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p必须对整个设计和策划的全过程进行管理施工图阶段：结构的精细化设计前期策划规划阶段：方案阶段：扩初阶段：地质的考虑(案例）建筑物的排放（案例）结构的可行性及合理性、避免返工结构方案的优化施工配合阶段：变更、签证的合理控制事前控制是重中之重!!!结构成本控制的管理思路及方法结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法•••••合适易管态度重视项目情况服务意识市场口碑结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l设计院的选择(方案，初设及施工图）结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l专业负责人的选择•••业绩水平市场反馈--图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识影响力及控制力•••••前期主动的沟通尊重平等的心态质量标准的换位思考同行的交流与竞争双赢的思路和手段结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l成本意识的沟通与输入•设计周期对总成本的影响结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l设计周期的合理取值资金的时间价值市场风险的变化产品的实际价值结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期结构成本控制的管理思路及方法组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l设计费的合理取值•••设计费本身及其对总成本、进度及质量的影响设计费取多少合适？设计费如何支付---对象、时间••••设计错误所导致的损失（磕碰错漏）设计延误所导致的损失施工配合不到位所导致的损失设计结果超限额的罚则（后）结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l设计合同中设计公司应承担的风险•引入的意义•限额的内容•••限额的数值限额的弹性（数值的范围和局部的调整）双赢的思路结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l限额设计合同的引入和使用沟通！达成一致结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p事前控制的几个要点l甲方的技术原则必须提前输入•《结构设计统一技术措施》或《施工图设计任务书》••《结构设计总说明》《标准构造做法》沟通!符合要求!结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p设计过程中必须控制的几个关键环节点1.结构体系的确定及主要平面布置图2.基础的选型及设计图3.电算模型及计算系数的取值4.标准的样板截面单元及配筋图5.地下室的布置及样板配筋图6.结构转换层的布置及配筋图••••选择思路沟通时机沟通内容沟通方式—易于沟通--重视前期--规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋）--双方、三方、资源借助、关系维护结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p施工图审查公司的选择及沟通•引入的前提和原则—性价比的判断结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p外部资源的引入•引入的资源类型--垄断部门（政府、人防、审图）、学术权威、行业专家、专业咨询公司•引入的时机--尽早、及时•合作方式及注意事项--顾问、价值及时间、案例结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p战略合作伙伴的形成及意义•风险评估及资源占用•前期沟通及思想融合质量和进度的保证后期的服务工作范围的衍生总成本的降低、总效率的提升结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制；付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。1）设计变更管理流程2）现场签证管理流程3）付款程序结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法工程成本管理的合同样本（龙湖）结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法地下室方面的成本控制地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位重视的。影响地下室造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等。主体结构方面的成本控制要做到主体结构方面的成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作：体系选型与结构布置要合理、结构计算与内力分析要正确、细部设计与构造措施要周密。下面将对这些问题进行专题分析。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v勘察报告成果的确认与合理运用地质勘察费用所占很小，但地质勘察对岩土，结构成本的影响却是很大的，特别是对基坑边坡，基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性的作用。现在常见一些勘察单位以低价中标，却往往土体取样与实验不足，只好向甲方提交偏于安全，甚至过于安全的勘察成果，对于甲方是因小失大。因此，选取一个当地经验丰富，服务配合意识好的地质勘察单位，并给予合理的勘察费用是做好报告的关键因素；严格的勘察要求和勘察报告审核是地质报告做好的重要保障。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v勘察报告成果的确认与合理运用地质勘地质勘察布孔应满足以下要求：1）有地下室时勘察方案须考虑满足基坑支护设计要求。2)同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求。3)需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用。4)布置勘察孔时，应结合地下室（有地下室时）范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例。5)当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位。6)对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。关注基础选型及地基处理建议-灵活度关注承载力的取值建议–承载力、PHC关注抗浮设计水位的标高结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v勘察报告的取值建议可否提出最低设计水位标高基坑、边坡方面的成本控制在基坑、边坡的设计中，经验占70％、计算占30％，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。在设计方案确后为进一步降低造价、方便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理。由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v基坑、边坡方面的成本控制结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点结构成本控制的管理思路和技术方法v基础的选型结构成本控制的技术关键点l冲孔桩、钻孔桩l人工挖孔桩l预应力管桩l沉管灌注桩l强夯地基处理l水泥搅拌桩地基处理l筏板基础l独立柱基结构成本控制的技术关键点结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点结构成本控制的管理思路和技术方法v如何判断桩（基础）的总量是否合理？结构成本控制的技术关键点要求设计院提供桩（基础）的总反力与建筑物总重量的比值，核对并判断其合理性(利用率85%)。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点l关注柱底荷载的取值v如何优化桩（基础）的总量？l关注水浮力的利用l关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用l关注桩承载力的利用率l关注基础类型的归并结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制n控制层高的意义：减少所有结构柱、剪力墙等竖向构件的长度和体积减少建筑的总高度、降低结构的总荷载，间接降低结构成本降低上部结构所承受的地震力、风荷载，间接降低结构成本结构成本：•地下室土方开挖及运输的数量•基坑支护的面积、基坑支护的单价•地下室底板及侧壁的截面及配筋•减少水浮力，降低抗拔桩、抗拔锚杆的费用•基坑降水的数量及费用结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制n控制层高的意义：•减少所有外维护砖墙、内分隔墙、装饰隔断的数量•减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水材料等数量•更好地满足节能规范的要求•减少空调等设备的负荷量•减少后期空调等设备的运营成本其它土建成本：设备及运营成本：结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制n如何降低层高？对于许多公共建筑，包括地下空间，规范或者客户所真正关注的并不是建筑物的层高而是使用空间的（行车道2.3m,停车处2.2m)地下室的层高：地下室层高＝建筑净高（2.2m）＋结构梁高（0.9m）＋空调管高度（0.4m）＋消防喷淋高度（0.1m）＝3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的。---净高结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制地下室顶板的覆土厚度：水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0～1.5m左右是比较合适的。(为了避免上部建筑的设备管线直接穿越人防顶板，设计中往往将地下室顶板降低后覆土，在覆土层中完成上部建筑设备管线的转换，及避免了对管线采取防护密闭措施，又可以节省投资。另外，大型地下室顶板的跨度一般较大，仅靠中间向两边放坡是很难解决排水问题。因此设计中考虑将地下室分成几个区域，利用轻质陶粒砼找坡，坡向顶板外围水沟，由区域边的排水暗沟接入小区管网）。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制n影响净高的因素？p结构梁高p机电的管道空间1、结构的梁高综合各种成本因素，取值应较正常结构本身最经济的梁高降低10%-30%。（建议为1/12-1/18的跨度)•设计院通常的做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8-1/12的跨度)。结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点v层高对成本的影响及控制2、机电的管道空间：我们建议设计院做每一层的：综合管线图来优化各专业管线的交叉布置和统一协调，以压缩总体管道空间。---设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。我们的优化措施？结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的